Pand was ten tijde van verkrijging geen woning voor overdrachtsbelasting (1)

en

de inspecteur van de belastingdienst, de inspecteur.

Inleiding

1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de inspecteur van 31 januari 2022.

1.1. Belanghebbende heeft op 8 januari 2021 op aangifte overdrachtsbelasting voldaan (de voldoening).

1.2. De inspecteur heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. De inspecteur heeft geen teruggaaf verleend.

1.3. De rechtbank heeft de beroepen op 28 juni 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: namens belanghebbende, [naam 2] en de gemachtigde van belanghebbende en namens de inspecteur, drs. [inspecteur 1] en [inspecteur 2] . Ter zitting zijn gelijktijdig de beroepen in de zaken BRE 22/1439 tot en met 22/1442 behandeld.

Beoordeling door de rechtbank

2. De rechtbank beoordeelt of het pand met [adres 1] te [plaats] (het pand) ten tijde van de verkrijging door belanghebbende een woning was1 en belanghebbende ter zake daarvan in aanmerking komt voor toepassing van het tarief van 2% aan overdrachtsbelasting. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden die belanghebbende heeft aangevoerd.

3. De rechtbank is van oordeel dat het beroep ongegrond is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel is gekomen en welke gevolgen dit oordeel heeft.

Feiten

Levering van het pand

4. Op 31 december 2020 is het pand geleverd aan belanghebbende (50%) en [B.V.] (50%). De koopprijs bedroeg € 409.000. Ter zake van deze verkrijging is in totaal een bedrag van € 24.540 (tarief 6%) aan overdrachtsbelasting op aangifte voldaan, waarvan 50% is toe te rekenen aan belanghebbende.

4.1. Eveneens op 31 december 2020 is het pand door [belanghebbende] en [B.V.] doorgeleverd aan [stichting 1] (25%), [stichting 2] (25%) en [stichting 3] (50%). Het totaal van de tegenprestatie bedroeg € 1.024.540 (koopprijs van € 1.000.000 en een overeengekomen vergoeding van € 24.540 vanwege de toepassing van artikel 13 van de Wbr). Ter zake van deze verkrijging is in totaal een bedrag van € 36.930 (tarief 6% over € 615.5002) aan overdrachtsbelasting op aangifte voldaan.

Geschiedenis van het pand

5. In 1928 is een vergunning afgegeven voor de bouw van het pand. Het pand is oorspronkelijk gebouwd als woning. In 1961 is het pand in gebruik genomen als accountantskantoor. In juli 1974 is vergunning aangevraagd voor de bouw van ‘een kantoorruimte’ achter ‘het kantoorgebouw’. In september 1974 is een vergunning aangevraagd om de indeling te wijzigen. In deze vergunningaanvraag is het pand omschreven als ‘kantoorgebouw’. In oktober 1974 is het pand geleverd aan een ander accountantskantoor. In de leveringsakte is het pand omschreven als ‘kantoorgebouw’. In 1975 is het pand met vergunning verbouwd tot kantoorruimte. Daarna is het nog een aantal malen verkocht.

5.1. Op 31 juli 2000 is het pand verkocht aan de twee personen die het pand in 2020 hebben verkocht aan [belanghebbende] en [B.V.] In de leveringsakte van 31 juli 2000 wordt het pand omschreven als ‘kantoorpand’. Op 23 september 2013 is het pand in gebruik genomen als psychologenpraktijk. Daarna heeft het tijdelijk leeg gestaan.

5.2. Vanaf 1 juni 2020 is het pand anti-kraak bewoond. Ten tijde van de verkrijgingen op 31 december 2020 was dit nog steeds het geval.

5.3. Het pand had ten tijde van de verkrijgingen in het bestemmingsplan een gemengde bestemming. De [gemeente] heeft het pand in haar WOZ-administratie als woning opgenomen.

5.4. Op 16 februari 2022 is ter zake van het [adres 2] te [plaats] een omgevingsvergunning aangevraagd voor het bouwen van 17 zorgwoningen met dagopvang.

Inrichting van het pand

6. Het pand heeft twee verdiepingen en een kelder.

6.1.Het pand beschikt over centrale verwarming. In de aanbouw van het pand bevindt zich een keuken/pantry met afwas- en kookgelegenheid (niet vast) zonder afzuigkap. Verder bevinden zich op de begane grond een dubbele douchecel en een dubbel toilet.

6.2.  Er is een systeemplafond op de begane grond (deels verwijderd) en eerste verdieping.

6.3. Op de begane grond is een (ontkoppeld) bedrijfsmatig luchtbehandelingssysteem aanwezig. Op de verdiepingsvloeren zijn gaten in de muren aanwezig waar de afvoer van het luchtbehandelingssysteem op zat aangesloten.

Motivering

7. In 2020 gold voor de overdrachtsbelasting het standaardtarief van 6%. In afwijking hiervan gold een tarief van 2% voor de verkrijging van woningen.3

7.1. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 24 februari 20174 als volgt overwogen:

7.2. Het pand is oorspronkelijk gebouwd als woning, maar daarna geschikt gemaakt voor een andere vorm van gebruik dan bewoning (zie overweging 5). Gelet op het arrest van de Hoge Raad kan het pand dan alleen geacht worden zijn aard van woning te hebben behouden indien niet meer dan beperkte aanpassingen nodig zijn – bezien op het moment van verkrijging door belanghebbende – om het weer voor bewoning geschikt te maken. De rechtbank is van oordeel dat daarvan in het onderhavige geval geen sprake is gezien de omschrijving die partijen van het pand hebben gegeven en de door partijen overgelegde foto’s van het pand. De rechtbank ziet weliswaar dat in de aanbouw van het pand een keukenblok met een kookplaat en een dubbele douchecel aanwezig is, maar deze zijn ook passend voor een kantoorinrichting en duiden niet per definitie op een woninginrichting. De rechtbank neemt verder in aanmerking dat geen sprake is van een vaste kookgelegenheid, dat het pand er aan de binnenzijde uitziet als een kantoorpand, dat het voor de hand ligt dat de indeling van het pand zal moeten worden gewijzigd met (permanente) tussenwanden, dat de plafonds op de begane grond en eerste verdieping aanpassing behoeven en dat de internetkabels en de gaten van het luchtbehandelingssysteem moeten worden weggewerkt. De gemengde bestemming (waaruit overigens niet volgt dat het pand enkel is bestemd voor woning) en de aanduiding ‘woonfunctie’ volgens het WOZ-waardeloket zijn dan niet relevant. De rechtbank is gelet op het voorgaande dan ook van oordeel dat het pand ten tijde van de levering geen woning was in de zin van artikel 14, tweede lid, van de Wbr. De overige stellingen van de inspecteur (met betrekking tot de vergunningaanvraag, zie 5.4) behoeven dan geen beoordeling meer.

Conclusie en gevolgen

8. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat belanghebbende ter zake van de verkrijging van het pand niet in aanmerking komt voor toepassing van het tarief van 2% aan overdrachtsbelasting. Zij heeft terecht overdrachtsbelasting naar een tarief van 6% voldaan. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. den Braber-Riemens, rechter, in aanwezigheid van mr. F.E.M. Houben, griffier, op 16 augustus 2023 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.