Brandgang vormt met woning een samenstel; WOZ-waarde niet te hoog

1.1. De heffingsambtenaar heeft ten aanzien van belanghebbende bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 94 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) voor het jaar 2021 vastgesteld op € 361.000. Tegelijk met deze beschikking is een aanslag onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) 2021 aan belanghebbende opgelegd.

1.2. Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag OZB gehandhaafd.

1.3. Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraken van de heffingsambtenaar vernietigd, de bij beschikking vastgestelde waarde verminderd tot € 355.000 en de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd.

1.4. De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

1.5. Het onderzoek ter digitale zitting van de tiende enkelvoudige belastingkamer heeft plaatsgevonden op 26 oktober 2023. Daarbij zijn verschenen en gehoord C. van Abbe, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] . Het onderzoek is aan het einde van de zitting gesloten. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

1.6. Het Hof heeft het onderzoek op 31 oktober 2023 heropend. Vervolgens heeft de tiende enkelvoudige belastingkamer de zaak met overeenkomstige toepassing van artikel 8:10a, lid 3, van de Algemene wet bestuursrecht verwezen naar de meervoudige belastingkamer. Partijen zijn hiervan bij bericht van dezelfde datum op de hoogte gesteld.

1.7. In aanmerking genomen dat partijen ermee hebben ingestemd dat een nader onderzoek ter zitting na verwijzing achterwege blijft, heeft het Hof vervolgens aldus beslist en het onderzoek gesloten.

2. Vaststaande feiten

2.1. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, een rijwoning met tuin en schuur. Bij het kadastrale perceel van de onroerende zaak behoort een brandgang van 6 m². De andere rijwoningen in de straat hebben ook een brandgang. De volledige brandgang is toegankelijk voor bewoners en niet-bewoners. De brandgang is niet afgesloten.

2.2. De heffingsambtenaar heeft de voor de onroerende zaak vastgestelde waarde onderbouwd met een taxatiematrix. In die matrix is de heffingsambtenaar onder meer ervan uitgegaan dat de brandgang onderdeel is van de onroerende zaak en dat daaraan een waarde per m² toekomt die gelijk is aan de waarde per m² van de rest van het perceel. In die matrix is de waarde van de onroerende zaak verder bepaald aan de hand van drie vergelijkingsobjecten, waarvan twee – [adres1] 90 en 92 – naast de onroerende zaak zijn gelegen

3. Geschil

In geschil is de waarde van de onroerende zaak op 1 januari 2020. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat die waarde moet worden vastgesteld op € 361.000. Belanghebbende bepleit handhaving van de door de Rechtbank vastgestelde waarde van € 355.000.

4. Beoordeling van het geschil

Objectafbakening

4.1. Partijen twisten in de eerste plaats over de objectafbakening. Zij gaan beiden ervan uit dat sprake is van een duidelijke fysieke scheiding tussen de tuin van belanghebbende en de brandgang. Beide partijen gaan ook ervan uit dat de brandgang zowel door omwonenden en andere derden wordt gebruikt, als door belanghebbende zelf voor het bereiken van zijn achtertuin. De heffingsambtenaar verbindt aan deze feiten, mede in het licht van wat in 2.1 is vastgesteld, de conclusie dat hij bij de objectafbakening terecht ervan is uitgegaan dat de brandgang onderdeel is van de onroerende zaak. Belanghebbende betoogt daarentegen dat deze feiten meebrengen dat de brandgang buiten de waardering moet worden gelaten, omdat sprake is van een zelfstandig object voor de toepassing van de Wet WOZ.

4.2. Het Hof stelt voorop dat een gebouwd eigendom voor de toepassing van de Wet WOZ als één onroerende zaak wordt aangemerkt. Hetzelfde geldt voor een ongebouwd eigendom. Zijn echter twee gedeelten van zo’n gebouwd of ongebouwd eigendom blijkens hun indeling bestemd om beide als afzonderlijke gedeelten te worden gebruikt, dan wordt niet het gebouwd of ongebouwd eigendom, maar worden die gedeelten ieder afzonderlijk als onroerende zaak aangemerkt. Dit is evenwel weer anders als die twee gedeelten, of als die twee eigendommen, bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn (hierna: het gebruikscriterium) en, beoordeeld naar alle omstandigheden van het geval in onderlinge samenhang bezien,1 bij elkaar behoren. In dat geval heeft het samenstel van die twee eigendommen of gedeelten te gelden als één onroerende zaak. Dit een en ander volgt uit artikel 16, aanhef en onderdelen a tot en met d, Wet WOZ. Bij de toepassing van dat artikel 16, zal het Hof mede acht slaan op de rechtspraak van de Hoge Raad over artikel 1 van het Besluit gemeentelijke onroerend-goedbelastingen, aangezien de inhoud van artikel 16 Wet WOZ, voor zover hier relevant, is terug te voeren op artikel 1 van dat besluit.2

4.3. Voor zover de heffingsambtenaar betoogt dat de brandgang en de rest van de onroerende zaak één gebouwd eigendom vormen, volgt het Hof hem hierin niet. Het gegeven dat de eigendom van zowel de brandgang als van de woning met de tuin bij belanghebbende berust, sluit immers niet uit dat sprake is van verschillende (on)gebouwde eigendommen of van zelfstandige gedeelten daarvan. Ook het feit dat het gaat om één kadastraal perceel, sluit dat niet uit.3 In een geval als het onderhavige vormen de woning met tuin en schuur enerzijds en de brandgang anderzijds naar het oordeel van het Hof ook zulke zelfstandige gedeelten. De woning met tuin en schuur zijn namelijk afsluitbaar van de brandgang,4 zijn feitelijk fysiek gescheiden van de brandgang door de achterste muur van de schuur en zijn ook overigens blijkens hun indeling bestemd als afzonderlijk geheel te worden gebruikt.

4.4. Gelet op het voorgaande komt de vraag aan de orde of de brandgang enerzijds en de rest van de onroerende zaak anderzijds een samenstel vormen in de zin van artikel 16, aanhef en onderdeel d, Wet WOZ.

4.5. Naar het oordeel van het Hof is van een samenstel als hiervoor bedoeld inderdaad sprake. Daartoe overweegt het Hof ten eerste dat aan het gebruikscriterium is voldaan. De brandgang is namelijk eigendom van belanghebbende, is vrij toegankelijk en wordt zowel door belanghebbende als door meerdere andere, al dan niet omwonende, personen gedurende korte perioden gebruikt. In deze situatie is belanghebbende, als degene die dit gebruik mogelijk maakt, de feitelijke gebruiker van de brandgang en daarmee is belanghebbende ook degene bij wie de brandgang in gebruik is in de zin van artikel 16, onderdeel d, Wet WOZ.5 Ten tweede overweegt het Hof dat de brandgang naar de omstandigheden beoordeeld ook hoort bij de woning van belanghebbende. De brandgang ligt namelijk direct tegen de (schuur in de) achtertuin van belanghebbende aan en strekt zich uit langs de volle breedte van die achtertuin. Dit is voor derden ook waarneembaar. Aangezien belanghebbende bovendien via de brandgang zijn achtertuin kan bereiken, is de brandgang ook dienstbaar aan de woning met die achtertuin.6

4.6. Gelet op al het voorgaande heeft de heffingsambtenaar de brandgang terecht in aanmerking genomen bij de afbakening van de onroerende zaak.

Waarde

4.7. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Daartoe overweegt het Hof dat belanghebbende ter zitting van het Hof uitdrukkelijk en ondubbelzinnig heeft verklaard dat hij zich, mede gelet op de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten, kan vinden in de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van € 361.000 met dien verstande dat daarvan een bedrag van € 6.000 moet worden afgetrokken in verband met de brandgang. Daarbij heeft belanghebbende eveneens uitdrukkelijk en ondubbelzinnig verklaard dat hij zijn in bezwaar en beroep aangevoerde grieven die niet op de brandgang zien, laat varen. Nu het Hof van oordeel is dat de heffingsambtenaar terecht ervan is uitgegaan dat de brandgang onderdeel is van de onroerende zaak en gelet op het feit dat twee van de vergelijkingsobjecten die de heffingsambtenaar heeft gehanteerd naast de onroerende zaak liggen, ook een brandgang hebben en, naar niet in geschil is, ook voor het overige zeer goed vergelijkbaar zijn, kan belanghebbende niet in de door hem bepleite vermindering van € 6.000 worden gevolgd.

Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep van de heffingsambtenaar gegrond.

5. Proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Hof:

• vernietigt de uitspraak van de Rechtbank en
• verklaart het beroep bij de Rechtbank ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R. den Ouden, voorzitter, mr. J. van de Merwe en mr. M.G.J.M. van Kempen, in tegenwoordigheid van mr. M.T.M. Hennevelt als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 21 november 2023.