Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 november 2023 in de zaken tussen
eiser, wonende te woonplaats, eiser (gemachtigde: M.W. Krijger),
en
eiseres, wonende te woonplaats, eiseres (gemachtigde: M.W. Krijger, hierna gezamenlijk te noemen: eisers),
en
de inspecteur van de Belastingdienst, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 8 december 2022 op de bezwaren van eisers tegen de door hen in 2021 op aangifte voldane overdrachtsbelasting.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 november 2023.
Eiser is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 1], [naam 2] en [naam 3].
Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
Overwegingen
1. Eisers hebben op 18 mei 2022 een woning aan de [adres] te [plaats] (de woning) gekocht van de heer [naam 4] (de verkoper) voor een bedrag van € 395.000 (de koopsom).
2. In opdracht van eisers heeft een taxateur van BVM Taxateurs (de taxateur) de woning op 11 mei 2022 getaxeerd in verband met de financiering van de woning. In het taxatierapport heeft de taxateur de marktwaarde van de woning bepaald op € 430.000.
3. Bij akte van levering van 1 augustus 2022 hebben eisers de woning in eigendom verkregen. In de leveringsakte is ten aanzien van de overdrachtsbelasting – voor zover hier van belang – het volgende opgenomen:
“OVERDRACHTSBELASTING(…) De waarde van het verkochte is niet gelijk aan de koopprijs. De grondslag voor deoverdrachtsbelasting bedraagt vier honderd dertig duizend euro (€ 430.000,00).Wegens de levering van het verkochte is overdrachtsbelasting verschuldigd. Deoverdrachtsbelasting komt voor rekening van [eisers].[Eisers] verklaart dat hij het verkochte anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaatgebruiken en past daarom het lage tarief voor de overdrachtsbelasting toe.”
4. Ter zake van de verkrijging hebben eisers een bedrag van € 8.600 (2% over € 430.000) aan overdrachtsbelasting voldaan. Het bezwaar van eisers tegen deze voldoening is afgewezen.
5. In geschil is de maatstaf van heffing over de verkrijging van de woning. Eisers stellen dat de maatstaf overeenkomt met de koopsom, zodat de zogenoemde startersvrijstelling van toepassing is. Verweerder stelt zich op het standpunt dat moet worden uitgegaan van de marktwaarde van € 430.000 uit het taxatierapport.
6. Onder de naam 'overdrachtsbelasting' wordt een belasting geheven ter zake van de verkrijging van in Nederland gelegen onroerende zaken. Op 1 augustus 2022 is de woning verkregen door eisers door middel van de leveringsakte ter uitvoering van de koopovereenkomst.
7. Overdrachtsbelasting wordt berekend over de waarde van de onroerende zaak op het moment van de verkrijging. Die waarde is ten minste gelijk aan die van de tegenprestatie, in dit geval de koopsom.
8. Onder ‘waarde’ wordt verstaan: waarde in het economische verkeer. De Hoge Raad heeft de waarde in het economische verkeer als volgt gedefinieerd (Hoge Raad 5 februari 1969, ECLI:NL:HR:1969:AX5888.):
“(…) dat, ingeval het gaat om de waardering van zaken waarin geregeld handel wordt gedreven, als de waarde welke daaraan in het economische verkeer kan worden toegekend in het algemeen dient te worden aangenomen de verkoopprijs, waaronder moet worden verstaan de prijs, die bij aanbieding van de zaak ten verkoop op de meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde daarvoor zou zijn besteed. (…)”
9. De bewijslast bij afwijking van de gehanteerde koopsom als maatstaf van heffing ligt in beginsel bij verweerder (vgl. Hoge Raad 3 januari 1996, ECLI:NL:HR:1996:AA1902).
10. Verweerder verwijst in dit kader allereerst naar het taxatierapport. Het taxatierapport biedt naar het oordeel van de rechtbank overtuigend steun voor het oordeel dat de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak hoger is dan de overeengekomen koopsom. De waarde van de onroerende zaak is bepaald naar waardepeildatum 11 mei 2022, derhalve bijna drie maanden vóór de verkrijging, terwijl sprake is van een stijgende woningmarkt. De getaxeerde waarde is € 35.000 hoger dan de koopsom. Dit is zowel in absolute als in relatieve zin geen marginale afwijking. Verder is niet gebleken dat het taxatierapport niet op een zorgvuldige, volledige en juiste wijze tot stand is gekomen. In het taxatierapport is de waarde bepaald door de woning te vergelijken met vergelijkbare woningen in de omgeving, waarbij de verkoopprijzen zijn geïndexeerd naar eerdergenoemde waardepeildatum. De taxateur heeft in het taxatierapport verklaard dat zij de waarde van de woning helemaal onafhankelijk heeft kunnen bepalen en daarbij door niemand is beïnvloed of onder druk gezet.
11. Verder wijst verweerder er terecht op dat de woning niet (door tussenkomst van een aankoop- of verkoopmakelaar) openbaar is aangeboden en dus niet op de meest geschikte wijze na de beste voorbereiding is verkocht aan de meestbiedende gegadigde. Dat de koopprijs niet de waarde in het economische verkeer vertegenwoordigt op de verkrijgingsdatum wordt naar het oordeel van de rechtbank verder bevestigd door de verklaring van eisers dat zij na een eerste kennismaking met de verkoper en het bekijken van de woning tot de conclusie kwamen dat € 395.000 een eerlijke prijs was in het licht van eerder genoemde prijzen door makelaars en het feit dat de verkoper geen makelaarskosten van 2% hoefde te betalen. De verkoper had een aantal maanden vóór de verkoop op 18 mei 2022 een drietal makelaars geraadpleegd, waarbij bedragen tussen de € 390.000 en € 420.000 zijn genoemd, maar deze ‘taxaties’ zijn niet nader onderbouwd. Daar komt bij, zoals reeds opgemerkt, dat sprake was van een stijgende woningmarkt.
12. De rechtbank volgt verweerder dan ook in zijn standpunt dat in deze zaak de koopsom niet aangemerkt kan worden als de waarde in het economisch verkeer, maar dat uitgegaan dient te worden van de getaxeerde marktwaarde (€ 430.000).
13. De stelling van eisers dat er inmiddels ernstige problemen zijn met het dak van de woning en dat daaruit volgt dat de in het taxatierapport vastgestelde marktwaarde te hoog is, slaagt niet. Met deze blote stelling hebben eisers niet aannemelijk gemaakt dat deze problemen er ten tijde van de verkoop al waren of dat de getaxeerde waarde niet de waarde in het economische verkeer betrof op de waardepeildatum.
14. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de beroepen ongegrond verklaard.
15. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Deze uitspraak is gedaan door mr. K.G. Scholten, rechter, in aanwezigheid van mr. L.J.E. Steijvers, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 23 november 2023.
