WOZ-waarden watervilla’s niet te hoog vastgesteld

en

de heffingsambtenaar van de gemeente De Fryske Marren (gemachtigde: W.M. Olivier).

Inleiding

1.1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van eiseres tegen de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar van 8 maart 2022.

1.2. De heffingsambtenaar heeft bij in één aanslag opgenomen besluiten de waarde van de in [plaats A] gelegen onroerende zaken aan [locatie A] (LEE 22/1434), [locatie E] (LEE 22/1435) en [locatie F] (LEE 22/1436) per waardepeildatum 1 januari 2021 voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op respectievelijk € 330.000, € 231.000 en € 234.000.

1.3. De heffingsambtenaar heeft de, in één geschrift opgenomen, bezwaren van eiseres tegen de vastgestelde waarden bij, in één geschrift opgenomen, uitspraken op bezwaar van 8 november 2022 ongegrond verklaard.

1.4. De heffingsambtenaar heeft op de, in één geschrift ingestelde, beroepen gereageerd met een verweerschrift.

1.5. De rechtbank heeft de beroepen gezamenlijk op 12 april 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, bijgestaan door mr. A.J. van Griethuysen.

Feiten

2.1. Eiseres is eigenares van de in geschil zijnde onroerende zaken. Alle drie de onroerende zaken zijn gelegen aan het water, in een zogenoemd ‘recreatiepark met watervilla’s.

2.2. De onroerende zaak aan:

• [locatie A] is een vrijstaande recreatiewoning met bouwjaar 2014, een oppervlakte van 72 m2 en een kavel groot 535 m2, waarvan een gedeelte groot 202 m2 bestaat uit water.
• [locatie E] is een vrijstaande recreatiewoning met bouwjaar 2014, een oppervlakte van 39 m2 en een kavel groot 320 m2, waarvan een gedeelte groot 89 m2 bestaat uit water.
• [locatie F] is een vrijstaande recreatiewoning met bouwjaar 2014, een oppervlakte van 39 m2 en een kavel groot 330 m2 staat, waarvan een gedeelte groot 121 m2 bestaat uit water.

Beoordeling door de rechtbank

3. De rechtbank beoordeelt in deze uitspraak of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de onroerende zaken per waardepeildatum 1 januari 2021 niet hoger heeft vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer. De rechtbank doet dat aan de hand van de argumenten die eiseres heeft aangevoerd, de beroepsgronden.

4. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot haar oordeel komt en welke gevolgen dat oordeel heeft.

5.1. Voor de beoordeling van de beroepen is het bepaalde in artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van belang. Daarin staat dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald op de waarde die aan die onroerende zaak moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”.1

5.2. Eiseres is van mening dat de waarde van de onroerende zaken per 1 januari 2021 niet meer bedraagt dan:

- voor [locatie A] : € 259.000.

De heffingsambtenaar stelt dat de vastgestelde waarde van € 330.000 niet te hoog is;

- voor [locatie E] : € 179.000.

De heffingsambtenaar stelt dat de vastgestelde waarde van € 231.000 niet te hoog is;

- voor [locatie F] : € 182.000.

De heffingsambtenaar stelt dat de vastgestelde waarde van € 234.000 niet te hoog is.

5.3. De heffingsambtenaar moet, in het licht van wat eiseres heeft aangevoerd, aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaken niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.

Hoe is de rechtbank tot dit oordeel gekomen?

6. Eiseres voert – samengevat – in alle drie de zaken het volgende aan:

1. de heffingsambtenaar heeft nagelaten de stukken waar eiseres in de bezwaarfase om heeft gevraagd (de grondstaffel en de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 6:17 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb)) aan eiseres toe te sturen. Alleen daarom al zouden de beroepen gegrond moeten worden verklaard. Op grond van artikel 7:4, vierde lid, van de Awb en artikel 40 van de Wet WOZ kan volgens eiseres niet worden volstaan met terinzagelegging. Verder stelt zij dat de heffingsambtenaar in zijn uitspraak op bezwaar het motiveringsbeginsel heeft geschonden, omdat daarin niet volledig is weergegeven wat op de hoorzitting is besproken;
2. de heffingsambtenaar heeft ten onrechte de vrijstelling voor water niet toegepast en het gehele perceel in de waardering betrokken;
3. iii. eiseres bestrijdt bij gebrek aan wetenschap dat de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met de juiste objectkenmerken van de onroerende zaken;
4. er moet niet van het eigen aankoopcijfer worden uitgegaan;
5. het is niet duidelijk of de m2-prijzen van de gebruikte verkoopcijfers zijn afgeleid;
6. de vergelijkingsobjecten zijn van een ander type object qua ligging, grootte et cetera;
7. uitgaande van de gemiddelde prijs per m2 van alle vrijstaande recreatiewoningen blijkend uit de geautomatiseerde modelmatige vergelijking is de vastgestelde waarde te hoog.

Op basis van deze punten komt eiseres tot de conclusie dat de door haar voorgestane waarden in ieder geval niet te hoog zijn.

7. De heffingsambtenaar stelt dat de waarde van de onroerende zaken overeenkomstig marktgegevens is getaxeerd. Hij verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarden onder meer naar de in beroep overgelegde, voor elke onroerende zaak afzonderlijk opgestelde waardematrix. Daarin heeft hij de waarde voor de onroerende zaken onderbouwd met verkoopcijfers van drie in hetzelfde recreatiepark in [plaats A] aan het water liggende vrijstaande recreatiewoningen. Die woningen zijn in de periode van ten hoogste een jaar vóór of na de waardepeildatum verkocht. De heffingsambtenaar stelt daarbij dat in het kader van de waardebepaling op grond van de Wet WOZ niet de detailgegevens ter discussie moeten staan, maar de vraag of de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar betwist dat het deel van de percelen dat bestaat uit water een openbaar vaarwater betreft en buiten de waardering zou moeten worden gehouden. De toegang tot het recreatiepark via het water en daarmee tot het bij de onderhavige onroerende zaken behorende water is slechts mogelijk door het ophalen van een lage brug die is afgesloten met een sleutel. Het betreffende water is niet openbaar toegankelijk en er is geen sprake van een doorgaande vaarroute. Het gaat bij alle woningen om water dat dient tot het parkeren van een vaartuig. Voor zover een deel al als openbaar vaarwater zou gelden, merkt hij op dat dat uitgangspunt dan ook voor de referentieobjecten geldt en dat de herleide m2-prijzen van de opstallen dan hoger zouden uitkomen. Voorts stelt hij dat de waarde van het watergedeelte van de kavels volgens de grondstaffel zou uitkomen op € 47.187 voor [locatie A] (202 m2), op € 27.812 voor [locatie E] (89 m2) en op € 37.812 voor [locatie F] (121 m2) en dat op 16 juni 2021 een ligplaats in [plaats B] van 90 m2 voor € 27.500 is verkocht en op 19 maart 2019 een ligplaats in [plaats C] van 225 m2, binnen een familie, voor € 36.000.

8.1. De rechtbank overweegt als volgt.

Is sprake van strijd met artikel 7:4, vierde lid, Awb en artikel 40 Wet WOZ?

8.2. De beroepsgrond van eiseres dat de heffingsambtenaar ten onrechte in de bezwaarfase de op de zaak betrekking hebbende stukken niet aan haar heeft toegestuurd, slaagt naar het oordeel van de rechtbank niet. In het bezwaarschrift is namelijk niet om die stukken verzocht. Dat is voor een beroep op die bepaling wel een vereiste.2 Deze beroepsgrond faalt daarom.

Is sprake van strijd met het motiveringsbeginsel

8.3. Nu er niet is gehoord in bezwaar, faalt ook deze beroepsgrond.

Is de uitzondering van artikel 2, eerste lid, onderdeel d, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken (de Uitvoeringsregeling) van toepassing op het watergedeelte van de kavels

8.4. De rechtbank overweegt dat de wet geen algemene regels bevat aan de hand waarvan kan worden vastgesteld wanneer sprake is van een ‘openbare waterweg’ in de zin van artikel 2, eerste lid, onderdeel d, van de Uitvoeringsregeling. Uit de rechtspraak van de Hoge Raad over het kwalificeren van water leidt de rechtbank af dat er een onderscheid moet worden gemaakt tussen ‘openbaar water’ en ‘openbaar vaarwater’.3 Aan het begrip ‘openbaar vaarwater’ moet volgens de Hoge Raad een engere betekenis worden toegekend dan aan het begrip ‘openbaar water’. Voor beantwoording van de vraag of een water openbaar is, is het feitelijk gebruik van het water bepalend. Als een ieder van het water gebruik kan maken, is het water openbaar. Openbare vaarwateren zijn openbare wateren die met enige duurzaamheid en frequentie voor het economisch vervoer van goederen en personen worden gebruikt, aldus de Hoge Raad. Daarbij valt uit het arrest van 1951 af te leiden dat gebruik van water door ‘kleinere of grotere pleziervaartuigen’ niet tot een ‘algemene verkeersweg en een bevaarbare stroom’ zou leiden.4

8.5. De rechtbank is van oordeel dat onder ‘openbare waterweg’ in de zin van de Uitvoeringsregeling een openbaar vaarwater zoals gedefinieerd door de Hoge Raad moet worden verstaan. Bij haar oordeel betrekt de rechtbank dat door de wetgever is aangegeven dat van de mogelijkheid tot het verlenen van een vrijstelling zo beperkt mogelijk gebruik is gemaakt en dat de vrijstellingsbepalingen zeker niet ruim moeten worden uitgelegd.5 Een specifieke reden voor de invoering van het uitzonderen van waterwegen is in de wetsgeschiedenis niet terug te vinden. Wel is het zo dat ten tijde van het ontstaan van de uitzonderingen veel van de uitgezonderde objecten grotendeels in eigendom van de overheid waren en dat de achterliggende gedachte van het maken van uitzonderingen was gelegen in het voorkomen van het onnodig rondpompen van (gemeenschaps)geld. Daarvan is in dit geval geen sprake.

8.6. De rechtbank is voorts van oordeel dat van de gedeelten van de percelen bij de onderhavige objecten die uit water bestaan, niet kan worden gezegd dat deze een ‘openbare waterweg’ vormen als bedoeld in artikel 2, eerste lid, onder d, van de Uitvoeringsregeling. Niet alleen zijn die watergedeelten door de afgesloten brug, zo is door eiseres niet weersproken, niet voor een ieder vrij toegankelijk en kan een ieder dus niet vrij daarvan gebruik maken, ook maken zij geen deel uit van een vaarweg zoals gedefinieerd door de Hoge Raad. Uit de overgelegde plattegronden en foto’s blijkt dat de watergedeelten van de percelen tegen de landgedeelten van de percelen aan liggen en (gelet op de breedte) bestemd zijn voor het aanmeren/parkeren van een vaartuig in eigen water c.q. op eigen ‘grond’, net zoals dat bij alle naastgelegen/andere woningen op het betreffende park het geval is. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar gesteld dat alle percelen in de betreffende strook water ook een houten (deels) in het water verankerde aanlegsteiger/vlonder hebben. Ook dat heeft eiseres niet weersproken. De waarde van de watergedeelten behoort naar het oordeel van de rechtbank dan ook tot de WOZ-waarde van de onroerende zaken. Daarbij betrekt de rechtbank ten slotte dat het karakter van de onroerendezaakbelasting een objectieve en zakelijke belasting is, gebaseerd op het profijtbeginsel. Het is eiseres die profijt heeft van de watergedeelten van haar percelen, omdat deze dienen voor het aanmeren van eigen vaartuigen aan haar landgedeelten.

De hoogte van de vastgestelde WOZ-waarden

8.7. De rechtbank stelt voorop dat zij van oordeel is dat de door de heffingsambtenaar gebruikte referentieobjecten tot referentie kunnen dienen. Eiseres heeft dat na ontvangst van de matrixen bij het verweerschrift, ook niet (meer) betwist.

Het object [locatie A]

8.8. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde een taxatiematrix overgelegd. Uit de matrix volgt een getaxeerde waarde van € 330.000. Aan die waardebepaling zijn de marktgegevens van de navolgende, in hetzelfde plan en eveneens aan het water gelegen, vergelijkingsobjecten ten grondslag gelegd:

• [locatie B] , bouwjaar 2014, verkocht op 16 juli 2020 voor € 257.000, met een woonoppervlakte van 72 m2 en een kavel van 310 m2 (een naastgelegen buurpand);
• [locatie C] , bouwjaar 2011, verkocht op 1 juli 2020 voor € 272.500, met een woonoppervlakte van 72 m2 en een kavel van 420 m2;
• [locatie D] , bouwjaar 2014, verkocht op 3 september 2020 voor € 330.000, met een woonoppervlakte van 110 m2 en een kavel van 380 m2 (een naastgelegen buurpand).

8.9. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de hiervoor vermelde, naar het oordeel van de rechtbank goed onderbouwde, matrix heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast, dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Daarmee is voldoende inzicht gegeven in de waardebepaling. De onroerende zaak is getaxeerd aan de hand van een methode van vergelijking met verkochte woningen. De in de matrix opgevoerde vergelijkingsobjecten vormen een redelijke afspiegeling van de markt ten tijde van de waardepeildatum. Uit de matrix volgt dat de uit de verkoopprijzen gedestilleerde m2-prijzen van de referentieobjecten nagenoeg overeenkomen met die van het object [locatie A] . De waarde van de kavel van [locatie A] is met € 187.500 hoger dan van de drie referentieobjecten, maar dat laat zich verklaren door de oppervlakte van de kavel van eiseres: die is met 535 m2 groter dan die van elk van de referentieobjecten (310 m2, 420 m2 en 380 m2). Bij de waardering van eiseres’ kavel heeft de heffingsambtenaar de grondstaffel op dezelfde manier toegepast als bij de kavels van de referentieobjecten. De rechtbank vindt daarom dat de heffingsambtenaar, in het licht van wat eiseres daartegenin heeft gebracht, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Daarbij betrekt de rechtbank dat eiseres haar stellingen over de onjuistheid van de objectkenmerken en de afwijking van de referentieobjecten voor wat betreft onder meer type en grootte op geen enkele manier heeft onderbouwd. Datzelfde geldt voor de door haar voorgestane waarde van € 259.000. De stelling van eiseres dat zou moeten worden uitgegaan van de gemiddelde prijs per m2 van alle vrijstaande recreatiewoningen blijkend uit de geautomatiseerde modelmatige vergelijking, volgt de rechtbank niet. Daarin zitten namelijk ook verkochte recreatiewoningen verwerkt die niet aan het water zijn gelegen. Algemeen bekend is dat een ligging aan het water waarde verhogend is.

De objecten [locatie E] en [locatie F]

8.10. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarden van voormelde objecten een taxatiematrix overgelegd waarin dezelfde referentieobjecten zijn gehanteerd. Uit die matrixen volgt een getaxeerde waarde van € 231.000 voor [locatie E] en van € 234.000 voor [locatie F] . Dat verschil is, zo blijkt uit de matrixen, gelegen in het feit dat het perceel van [locatie F] 10 m2 groter is. Aan deze waardebepalingen zijn de marktgegevens van de navolgende, in hetzelfde plan en eveneens aan het water gelegen, vergelijkingsobjecten ten grondslag:

• [locatie G] , bouwjaar 2009, verkocht op 11 september 2020 voor € 58.000, met een woonoppervlakte van 51m2, een kavel van 332 m2, een berging van 8 m2 en een carport/overkapping van 16 m2;
• [locatie H] , bouwjaar 2009, verkocht op 27 juli 2020 voor € 250.000, met een woonoppervlakte van 51 m2, een kavel van 349 m2, een berging van 8 m2 en een carport/overkapping van 16 m2, en
• [locatie I] , bouwjaar 2006, verkocht op 28 juli 2021 voor € 218.500, met een woonoppervlakte van 60 m2 en een op erfpacht gelegen kavel van 324 m2.

8.11. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de hiervoor vermelde, naar het oordeel van de rechtbank goed onderbouwde, matrixen heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast dat de vastgestelde waarden niet te hoog zijn. Daarmee is voldoende inzicht gegeven in de waardebepaling. Beide onroerende zaken zijn getaxeerd aan de hand van een methode van vergelijking met verkochte woningen. De in de matrixen opgevoerde vergelijkingsobjecten vormen een redelijke afspiegeling van de markt ten tijde van de waardepeildatum. Dat eiseres bij gebrek aan wetenschap betwist dat rekening is gehouden met de juiste objectkenmerken, kan de rechtbank, mede gelet op de gelijksoortigheid van de objecten, niet volgen. Als eigenares is zij als geen ander bekend met de objectkenmerken van de onderhavige objecten. Daarnaast staan de door de heffingsambtenaar gehanteerde objectkenmerken van zowel de onderhavige objecten als van de vergelijkingsobjecten in de voor de objecten gehanteerde matrixen vermeld, zodat deze bekend zijn. Dat de heffingsambtenaar zou zijn uitgegaan van onjuiste objectkenmerken heeft eiseres niet onderbouwd. De rechtbank acht met name de objecten aan [locatie G] en [locatie H] goede referentieobjecten omdat bij die objecten sprake is van verkoop van de volle eigendom. Deze liggen voorts tegenover [locatie E] en [locatie F] , bevatten eveneens tot ligplaats van vaartuigen dienend water en hebben een vergelijkbare uitstraling. Daarnaast is niet betwist en acht de rechtbank gelet op de bouwjaren aannemelijk, dat de staat van alle panden normaal is. Voor zover de objecten verschillen wat bouwjaar, grootte en externe ruimte, alsmede omvang van het perceel betreft, is naar het oordeel van de rechtbank met de verschillen zodanig rekening gehouden dat zij een juiste waardebepaling van de objecten [locatie E] en [locatie F] niet in de weg staan. Ook hier volgt de rechtbank eiseres niet in haar stelling dat zou moeten worden uitgegaan van de gemiddelde prijs per m2 van alle vrijstaande recreatiewoningen blijkend uit de geautomatiseerde modelmatige vergelijking. Zoals hiervoor reeds is overwogen (zie onder 8.9.) zitten daarin ook verkochte recreatiewoningen verwerkt die niet aan het water zijn gelegen. Algemeen bekend is dat een ligging aan het water waarde verhogend werkt.

Conclusie

9. Uit het voorgaande volgt dat de rechtbank van oordeel is dat de heffingsambtenaar, in het licht van de argumenten die eiseres heeft aangevoerd, de WOZ-waarde van de onroerende zaken niet hoger heeft vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer. De beroepen zijn dus ongegrond.

Proceskosten en griffierecht

10. Omdat de beroepen ongegrond zijn bestaat geen aanspraak op vergoeding van proceskosten en/of griffiegeld.

Beslissing

De rechtbank: verklaart de beroepen ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A.M.A.M. Kager, rechter, in aanwezigheid van D.A. van der Beek, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 25 april 2024.