Geen duidelijkheid over grondstaffels; WOZ-waarde niet aannemelijk gemaakt

Bij beschikking van 31 maart 2016, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [de woning] (de woning), per waardepeildatum 1 januari 2015, voor het kalenderjaar 2016, vastgesteld op € 195.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2016 bekend gemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar van 20 december 2016 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de woning gehandhaafd.

Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 december 2017. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door taxateur N.L. van Domselaar.

Eiser is eigenaar van de onroerende zaak, een woonboerderij (twee-onder-één kap) uit 1905. De woning, gelegen in Sambeek, bestaat uit een hoofdgebouw met een inhoud van 344 m³, twee dakkapellen en een garage met een inhoud van 65 m³. Het perceel heeft een oppervlakte van 681 m².

1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2015. Eiser bepleit een waarde van € 175.000. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 195.000) naar de getaxeerde waarde (€ 195.000), zoals opgenomen in de waardematrix die op 1 mei 2017 is opgesteld door taxateur N.L. van Domselaar.

2. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.

3. Verweerder heeft de waarde in de beroepsfase onderbouwd met vier in een waardematrix opgenomen vergelijkingsobjecten, te weten [vergelijkingsobjecten] . Het betreft hier twee-onder-één-kapwoonboerderijen dan wel twee-onder-één-kapwoningen. Deze gehanteerde vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek aan de woning te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van de woning. Verweerder dient wel aannemelijk te maken dat met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, waaronder de inhoud, bouwjaar, de aanwezigheid van bijgebouwen, de perceeloppervlakte en de ligging, voldoende rekening is gehouden.

4. De rechtbank stelt vast dat de woning is gelegen in Sambeek en de vergelijkingsobjecten in Overloon, Sambeek en Maashees. Verweerder heeft aangegeven dat voor deze woonkernen sprake is van verschillende grondstaffels, maar hij heeft de ter zake geldende grondstaffels niet overgelegd. Uit de waardematrix blijkt echter dat er voor wat betreft de grondwaarden relevante verschillen zijn, die deels kunnen zijn ontstaan doordat sprake is van verschillende perceelgroottes (van 317 m² voor [object] , 517 m² voor [object] , 918 m² voor [object] tot 2.559 m² voor [object] ), maar ook deels kunnen zijn ontstaan doordat verschillende grondstaffels zijn gebruikt. De grondstaffels die behoren bij de verschillende woonkernen kunnen daarom in dit verband van belang zijn. Met behulp van die grondstaffels kan de rechtbank zich een beter gefundeerd oordeel vormen omtrent de gehanteerde grondwaarde van de woning en controleren of de waarden van de grond van de objecten waarmee vergeleken wordt juist is vastgesteld. Daarbij is van belang dat een onjuiste vaststelling van de grondwaarden doorgaans ook gevolgen heeft voor de (deel)waarden van de (hoofd)gebouwen. Ter zitting heeft verweerder desgevraagd evenmin duidelijkheid verschaft over deze grondstaffels en de wijze waarop die in dit geval zijn toegepast. De rechtbank kan eiser dan ook volgen in zijn stelling dat de grondwaarde in dit geval niet uit de stukken te herleiden is.

Aangezien verweerder heeft nagelaten in deze zaak de relevante grondstaffels over te leggen brengt deze omstandigheid in dit geval de rechtbank tot het oordeel dat verweerder al daarom niet geslaagd is in de op hem rustende bewijslast.

5. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank dient deze vraag ontkennend te worden beantwoord.

6. Verder voert eiser aan dat de waarde van de woning in vergelijking met die van het vorige belastingjaar buitensporig is gestegen. Deze beroepsgrond slaagt niet. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen met zich dat de waarde van een onroerende zaak voor elk belastingtijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich voordoen op of rond de waardepeildatum, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. Voorts kan aan de door eiser overgelegde tabel ‘woningmarktcijfers’ geen doorslaggevende betekenis worden toegekend voor de waardebepaling van een specifieke onroerende zaak. In beginsel mag worden aangenomen dat de ontwikkelingen in de huizenmarkt zijn verdisconteerd in de op of rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers van de gebruikte vergelijkingsobjecten.

7. Voorts betoogt eiser dat verweerder ten onrechte heeft nagelaten de woning inpandig op te nemen. Ook deze beroepsgrond slaagt niet. Verweerder is niet gehouden tot het in alle gevallen uitvoeren van een inpandige opname. Tot het doen uitvoeren van een inpandige opname kan aanleiding bestaan indien onduidelijkheid bestaat over bepaalde kenmerken van het object of tussen verweerder en eiser in geschil is welke kenmerken een object heeft. Deze situaties doen zich hier echter niet voor. Ook overigens heeft verweerder, gelet op de gedingstukken en het verhandelde ter zitting, geen aanleiding hoeven te zien voor een inpandige opname.

8. Verder overweegt de rechtbank dat eiser zijn standpunt dat de WOZ-waarde te hoog is niet aannemelijk heeft gemaakt, doordat hij dit standpunt niet heeft onderbouwd met een taxatierapport/waardeverklaring, opgesteld conform de in de Wet WOZ neergelegde criteria of andere gegevens die deze waarde kunnen onderbouwen.

9. Gelet op het voorgaande heeft eiser de door hem voorgestane waarde evenmin aannemelijk gemaakt.

10. Omdat zowel eiser als verweerder de door hen verdedigde waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, ziet de rechtbank aanleiding het geschil met toepassing van art 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Algemene wet bestuursrecht finaal te beslechten. Alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemend, stelt de rechtbank de waarde in goede justitie vast op € 185.000.

11. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.

12. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser in bezwaar en beroep gemaakte kosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.251 (1 punt voor het indienen van een bezwaarschrift met een waarde per punt van € 249 (1 punt voor het indienen van een beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 501 en een wegingsfactor 1).

De rechtbank:

• verklaart het beroep gegrond;

• vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;

• stelt de waarde van [de woning] per waardepeildatum 1 januari 2015, voor het kalenderjaar 2016, vast op € 185.000 en vermindert de daarop gebaseerde aanslag OZB dienovereenkomstig;

• bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;

• draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 46 aan eiser te vergoeden;

• veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.251.

Deze uitspraak is gedaan door mr. C.F.E. van Olden-Smit, rechter, in aanwezigheid van A.P.C. Lensvelt LLB, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 26 januari 2018.