WOZ-waarde appartement in complex niet te hoog vastgesteld

1 Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende

zaken (hierna: Wet WOZ) bij beschikking met dagtekening 28 februari 2015 de waarde per waardepeildatum 1 januari 2014 van de onroerende zaak [A-straat] [1] te [Z] (hierna: de woning) voor het jaar 2015 vastgesteld op € 344.500. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2015 bekend gemaakt.

1.2.

Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar met dagtekening 5 januari 2016 het bezwaar gegrond verklaard en de waarde van de woning vastgesteld op € 276.000. De heffingsambtenaar heeft aan belanghebbende een proceskostenvergoeding voldaan van € 609.

1.3.

De rechtbank heeft het tegen de uitspraak op bezwaar ingestelde beroep in haar uitspraak ongegrond verklaard, de heffingsambtenaar opgedragen het betaalde griffierecht van € 46 aan belanghebbende te vergoeden en de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 992.

1.4.

Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 7 november 2016. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 mei 2017. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2 Feiten

2.1.

De rechtbank heeft in onderdeel 1 van haar uitspraak de navolgende feiten vastgesteld.

“1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een appartement op de tweede verdieping met een woonoppervlak van ongeveer 87 m² en een parkeerplaats.”

2.2.

Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden zal ook het Hof daarvan uitgaan. Hieraan voegt het Hof nog het volgende toe.

2.3.

Door de heffingsambtenaar is in beroep als bijlage bij het verweerschrift een “Overzicht taxatiewaarden” overgelegd. De waarde van de woning is hierin op de peildatum (1 januari 2014) getaxeerd op € 276.000. In het overzicht zijn verder gegevens opgenomen van de objecten die door de heffingsambtenaar als vergelijkingsobjecten voor de woning zijn gehanteerd. De vergelijkingsobjecten zijn alle gelegen in hetzelfde appartementencomplex op de [A-straat] en beschikken alle over een parkeerplaats waarvan de waarde door de heffingsambtenaar op € 28.000 is gesteld. In het overzicht zijn verder met betrekking tot de vergelijkingsobjecten – onder meer – de volgende gegevens opgenomen:

2.4.

Namens belanghebbende is in hoger beroep een taxatiekaart ingebracht, waarin de waarde van de woning op de peildatum is getaxeerd op € 245.478 en waarin de volgende gegevens zijn opgenomen van de objecten die door belanghebbende als vergelijkingsobjecten voor de woning zijn gehanteerd. Ook de vergelijkingsobjecten van belanghebbende zijn alle gelegen in hetzelfde appartementencomplex op de [A-straat] en beschikken alle over een parkeerplaats waarvan de waarde, conform de waardering van de heffingsambtenaar, op € 28.000 is gesteld.

2.5.

De door de heffingsambtenaar en belanghebbende gebruikte vergelijkingsobjecten zijn gelegen op de volgende verdiepingsvloeren:

- nummer [10] : tweede verdieping;

- nummer [9] : derde verdieping;

- nummer [11] en nummer [8] : vierde verdieping;

- nummer [3] , nummer [4] en nummer [7] : vijfde verdieping;

- nummer [6] : zesde verdieping;

- nummer [2] en nummer [5] : zevende verdieping.

3 Geschil in hoger beroep

3.1.

Evenals bij de rechtbank is bij het Hof in geschil de WOZ-waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 2014.

3.2.

Voor de onderbouwing van de standpunten van partijen verwijst het Hof naar de stukken van het geding en hetgeen partijen daaraan ter zitting hebben toegevoegd.

4 Overwegingen van de rechtbank

De rechtbank heeft ten aanzien van het geschil het volgende overwogen.

“2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2014. Eiser bepleit een waarde van € 252.000,-.

3. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard en handhaaft in beroep de bij de bestreden uitspraak vastgestelde waarde.

4. Eiser heeft aangevoerd dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd, omdat daarin niet wordt aangegeven op grond van welke verkoopcijfers de WOZ-waarde wordt verlaagd. Ook maakt verweerder niet inzichtelijk welke kuubsprijs en vierkantemeterprijs is gehanteerd per object. Ook wordt niet inzichtelijk welke invloed het verschil in afwerkingsniveau en onderhoud heeft.

5. In de bestreden uitspraak heeft verweerder geoordeeld dat de in het taxatieverslag vermelde vergelijkingsobjecten niet identiek zijn aan de woningen van eiser. De verschillen in bijvoorbeeld perceelgrootte, ligging, bouwjaar, kwaliteit en oppervlakte zijn volgens de bestreden uitspraak wel in de waardebepaling betrokken. De onderlinge waardeverhouding tussen de vergelijkingsobjecten en de woning van eiser is onvoldoende tot uitdrukking gekomen. Rekening houdend met de door eiser genoemde argumenten, heeft verweerder in de bestreden uitspraak geconcludeerd dat de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder hiermee niet inzichtelijk gemaakt hoe de verlaagde waarde tot stand is gekomen en met welke vergelijkingsobjecten daarmee rekening is gehouden, zodat moet worden geoordeeld dat de uitspraak onvoldoende is gemotiveerd en in strijd met artikel 7:12 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) tot stand is gekomen. Eerst in de beroepsfase heeft verweerder verwezen naar een op 30 maart 2016 door taxateur [taxateur] opgestelde “reactie taxateur”.

6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

7. Met de hiervoor vermelde “reactie taxateur” heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat de woning op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van € 276.000,-.

8. Verweerder heeft ter onderbouwing van deze waarde verwezen naar een ‘overzicht taxatiewaarden’, waarbij gebruik is gemaakt van transactieprijzen van zeven vergelijkingsobjecten ( [A-straat] [2] , [A-straat] [3] , [A-straat] [4] , [A-straat] [5] , [A-straat] [6] , [A-straat] [7] en [A-straat] [8] ). Eiser heeft ter zitting aangevoerd dat de vergelijkingsobjecten [A-straat] [2] en [A-straat] [6] onvoldoende vergelijkbaar zijn met de woning, omdat deze objecten op de zevende verdieping van het complex zijn gelegen en daardoor hogere transactiecijfers vertegenwoordigen. Zoals hiervoor reeds is overwogen, geldt als uitgangspunt voor waardering volgens de Wet WOZ de prijs die de meestbiedende koper zou betalen voor de onroerende zaak. Dit brengt mee dat in beginsel de meest gunstige verkopen worden gebruikt voor de waardebepaling. Naar het oordeel van de rechtbank is de gemiddelde prijs per vierkante meter van € 2.870,- voor de vergelijkingsobjecten niet te hoog vastgesteld. Eiser heeft niet onderbouwd dat de ligging op een hogere verdieping van de vergelijkingsobjecten [A-straat] [2] en [A-straat] [6] in dit geval een relatief hogere waarde oplevert. De rechtbank stelt vervolgens vast dat voor de woning een relatief lagere taxatiewaarde van € 2.850,- per vierkante meter woningdeel is vastgesteld, zodat deze waarde in zoverre niet te hoog is vastgesteld. Daarom kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten.

9. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard.

10. Gelet op hetgeen hiervoor in rechtsoverweging 5 is overwogen, ziet de rechtbank aanleiding om verweerder te veroordelen in de door eiser gemaakte proceskosten, nu de bestreden uitspraak in strijd met het bepaalde in artikel 7:12 van de Awb niet voldoende is gemotiveerd. De rechtbank stelt deze kosten op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 992,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 496,- en een wegingsfactor 1). Tevens dient verweerder het door eiser betaalde griffierecht van € 46,- te vergoeden.”

5 Beoordeling van het geschil

5.1.

De bewijslast met betrekking tot de waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ rust op de heffingsambtenaar. De waarde wordt volgens dat artikel bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).

5.2.

Belanghebbende heeft in hoger beroep primair het standpunt ingenomen dat de waarde van de woning niet hoger kan zijn dan € 229.000. Deze waarde heeft belanghebbende afgeleid uit een tweetal door haar gemachtigde opgestelde grafieken, waarin de waarde per m2 van de tien onder 2.3 en 2.4 genoemde vergelijkingsobjecten is afgezet tegen de verdieping waarop deze objecten zijn gelegen. Ter onderbouwing van deze handelwijze heeft zij aangevoerd dat de woning op de tweede verdieping is gelegen en dat lager gelegen appartementen, in de regel én in dit specifieke geval, minder waard zijn dan appartementen op hogere verdiepingen. Uit de grafieken volgt volgens belanghebbende dat appartementen op de tweede verdieping in dit specifieke appartementencomplex een waarde genereren van

€ 2.300 per vierkante meter.

Subsidiair bepleit belanghebbende op basis van de door haar ingediende taxatiekaart (zie 2.4) een waarde van € 245.000. Volgens belanghebbende zijn de door haar gebruikte vergelijkingsobjecten beter geschikt om de waarde te bepalen dan de vergelijkingsobjecten van de heffingsambtenaar. De door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten zijn namelijk allemaal gelegen op een hogere verdiepingsvloer. Belanghebbende heeft voorts opgemerkt dat de overweging van de rechtbank dat voor de waardebepaling met de meest gunstige verkopen vergeleken moet worden pertinent onjuist is.

5.3.

De heffingsambtenaar heeft – evenals in eerste aanleg – ter voldoening aan de op hem rustende bewijslast met betrekking tot de waarde van de woning van € 276.000 onder meer verwezen naar het onder 2.3 opgenomen ‘overzicht taxatiewaarden’.

De standpunten van belanghebbende zijn door de heffingsambtenaar betwist. Het is volgens de heffingsambtenaar niet juist dat hoger gelegen appartementen in de regel meer waard zijn dan lager gelegen appartementen. Factoren als specifieke ligging, uitzicht en lichtinval spelen hierbij ook een rol. Het is wellicht mogelijk dat er in een specifiek geval een causaal verband bestaat tussen de verdiepingsvloer en de waarde. Dat is echter niet eenvoudig aan te tonen, omdat ook de (verschillende) persoonlijke voorkeuren van kopers daarbij van belang zijn. De grafieken van belanghebbende zijn, onder meer gezien het beperkte aantal transacties, in ieder geval onvoldoende om de conclusie te kunnen dragen dat in het betreffende appartementencomplex sprake is van een causaal verband tussen de verdiepingsvloer en de waarde van de vergelijkingsobjecten.

5.4.

Het Hof is evenals de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde “overzicht taxatiewaarden” en de daarop door hem gegeven toelichting aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft voor de waardebepaling gebruik gemaakt van zeven goed vergelijkbare vergelijkingsobjecten. De vergelijkingsobjecten zijn alle gelegen in hetzelfde appartementencomplex en hebben, zoals door belanghebbende ook zelf verklaard, een vergelijkbare lichtinval, een vergelijkbaar uitzicht en een gelijk niveau van afwerking.

5.5.

Hetgeen daartegen door belanghebbende is aangevoerd doet naar het oordeel van het Hof geen afbreuk aan de onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde door de heffingsambtenaar. Het Hof overweegt daartoe het volgende.

5.6.

Het Hof volgt belanghebbende niet in haar stelling dat appartementen op een lagere verdiepingsvloer in de regel en/of in dit specifieke geval, een lagere waarde hebben dan appartementen op een hogere verdiepingsvloer. Anders dan belanghebbende heeft betoogd betreft het geen feit van algemene bekendheid dat hoger gelegen appartementen meer waard zijn dan appartementen op de lagere etages. De voorkeur van een koper voor een bepaalde woning kan gebaseerd zijn op vele factoren, zoals toegankelijkheid, brandveiligheid, uitzicht en diverse andere factoren. Deze factoren kunnen verband houden met de hoogte van de verdiepingsvloer, maar dit hoeft geenszins het geval te zijn. Uit de door belanghebbende overgelegde grafieken volgt weliswaar dat voor het merendeel van de tien door partijen aangedragen vergelijkingsobjecten (behoudens de woning op de zesde verdieping) geldt dat de waarde per m² hoger is naarmate de verdiepingsvloer hoger is, maar daarmee staat nog geenszins vast dat er een causaal verband bestaat tussen de waarde en de hoogte van de verdiepingsvloer, nog daargelaten dat het naar ’s Hofs oordeel niet mogelijk is om op basis van slechts een tiental transacties een statistisch verantwoorde conclusie te trekken dat de woning € 229.000 waard zou zijn.

5.7.

De stelling van belanghebbende, zo het Hof begrijpt, dat de heffingsambtenaar (ook) de door belanghebbende gebruikte (lager gelegen) vergelijkingsobjecten had moeten gebruiken bij de waardebepaling van de woning wordt eveneens door het Hof verworpen. Zoals onder 5.4 overwogen, en daarbij in aanmerking nemend hetgeen onder 5.6 is overwogen, heeft de heffingsambtenaar zeven goede vergelijkingsobjecten gebruikt en daarmee voldoende aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Dat ook de door belanghebbende aangedragen woningen als goede vergelijkingsobjecten kwalificeren, maakt dat niet anders. Het staat de heffingsambtenaar vrij alleen de vergelijkingsobjecten aan te voeren waarvoor de hoogste verkoopprijzen zijn gerealiseerd. Voor zover belanghebbendes stelling, onder verwijzing naar Gerechtshof Den Haag 21 december 2010, nr. BK-09/00828, ECLI:NL:GHSGR:2010:BP3139, inhoudt dat de heffingsambtenaar dient uit te gaan van het (gewogen) gemiddelde van alle, althans ook lagere, verkoopprijzen van vergelijkbare woningen, berust dat op een verkeerde lezing van die uitspraak. Het Gerechtshof heeft in genoemde zaak slechts onjuist geacht het oordeel van de rechtbank dat, indien sprake is van twee identieke panden die rond hetzelfde tijdstip zijn verkocht, voor de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ de hoogste van de twee verkopen in beginsel als uitgangspunt dient te gelden. Een dergelijke situatie is hier niet aan de orde, nu de heffingsambtenaar zeven geschikte vergelijkingsobjecten heeft gebruikt.

5.8.

Uit het voorgaande volgt dat het feit dat de woning op een andere (lagere) verdiepingsvloer gelegen is dan de vergelijkingsobjecten, niet maakt dat de WOZ waarde door de heffingsambtenaar te hoog is vastgesteld. Het primaire en het subsidiaire standpunt van belanghebbende falen.

5.9.

Voor zover belanghebbende ter zitting in hoger beroep beoogd heeft te stellen dat de heffingsambtenaar de voorgestane waarde niet aannemelijk heeft gemaakt omdat de waarde een statistische onderbouwing ontbeert, overweegt het Hof tot slot als volgt. De heffingsambtenaar heeft de zogenoemde vergelijkingsmethode als waarderingsmethode gehanteerd. Deze methode vindt zijn grond in de op artikel 20, tweede lid van de Wet WOZ gebaseerde ‘Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet Waardering Onroerende Zaken’. Volgens deze uitvoeringsregeling dient voor het waarderen van woningen uit te worden gegaan van de vergelijkingsmethode. Het is derhalve niet vereist dat de heffingsambtenaar de waarde ook statistisch onderbouwt.

Slotsom

5.10.

De slotsom van het hiervoor overwogene is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.

6 Kosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.

7 Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mrs. B.A. van Brummelen, voorzitter, C.J. Hummel en

W.M.C. Schipper, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. A.H. van Dapperen, als griffier. De beslissing is op 13 juni 2017 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.