Geen woningtarief voor verkregen bouwkavel met deel voormalige woning

1.1. Belanghebbenden hebben op 9 september 2020 op aangifte € 15.693 overdrachtsbelasting betaald (6% van € 261.550) en vervolgens daartegen bezwaar gemaakt.

1.2. Bij uitspraken op bezwaar van 1 augustus 2021 heeft de Inspecteur beslist dat geen teruggave wordt verleend.

1.3. Belanghebbenden hebben tegen de uitspraken op bezwaar beroepen ingesteld bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft bij uitspraken van 4 november 2022 de beroepen ongegrond verklaard.

1.4. Belanghebbenden hebben op 19 december 2022 tegen de uitspraken van de Rechtbank hoger beroepen ingesteld.

1.5. De Inspecteur heeft op 4 mei 2023 een verweerschrift ingediend.

1.6. Belanghebbenden hebben op 31 januari 2023 een nader stuk ingediend.

1.7. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 mei 2024. Namens belanghebbenden zijn verschenen zijn [naam1] en [naam2] van [naam3] NV te [plaats1] . Namens de Inspecteur zijn verschenen [naam4] en [naam5] . De zaken met de nummers 23/106 tot en met 23/109 zijn ter zitting gezamenlijk behandeld. Belanghebbenden hebben een pleitnota voorgedragen en ingebracht. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. Vaststaande feiten

2.1. Een projectontwikkelaar heeft op 1 februari 2018 de onroerende zaak [adres] te [woonplaats] gekocht. Deze onroerende zaak bestond uit een perceel grond met woning (hierna: de voormalige woning), carport, tuin, diverse schuren, overkappingen, stallen, garage, verhard terras, zwembad en vijver.

2.2. Vervolgens is het aangekochte perceel kadastraal gesplitst in acht bouwkavels en een perceel (perceel 2186) voor de aanleg van onder meer een nieuwe openbare weg ter ontsluiting van de acht bouwkavels. Laatstgenoemd perceel is na aanleg van de weg om niet aan de gemeente [de gemeente] overgedragen.

2.3. Belanghebbenden hebben met de projectontwikkelaar een koop- en aannemingsovereenkomst gesloten waarbij zij een kavel hebben verworven (kavel 1) en een aannemingsovereenkomst zijn aangegaan voor de bouw van een nieuwe twee-onder-één-kap-woning.

2.4. Kavel 1 is op 9 september 2020 overgedragen aan belanghebbenden. Op dat moment stond er nog enige bebouwing op deze kavel, te weten een deel (ongeveer 55%) van de voormalige woning. De voormalige woning was voor ongeveer 1% gelegen op de naastgelegen kavel (kavel 2) en voor ongeveer 45% op perceel 2186.

2.5. Nadat de voormalige woning met aanhorigheden was gesloopt, is een aanvang gemaakt met de bouw van de twee-onder-één-kap-woning.

2.6. Ter zake van de verkrijging van kavel 1 hebben belanghebbenden op aangifte € 15.693 aan overdrachtsbelasting voldaan, zijnde 6% van € 261.550. Tegen deze voldoening hebben zij bezwaar en beroep ingesteld met als grond dat zij een woning hebben verkregen in welk geval 2% overdrachtsbelasting is verschuldigd.

2.7. De Rechtbank heeft geoordeeld dat voor de heffing van overdrachtsbelasting kavel 1 niet kan worden aangemerkt als een woning in de zin van artikel 14, lid 2, Wet op belastingen van rechtsverkeer 1970 (hierna: WBR), zodat het lage tarief van 2% niet van toepassing is. De Rechtbank heeft in dat verband overwogen dat door de verkaveling en afzonderlijke verkoop van die kavels de voormalige woning is opgehouden een onroerende zaak bestemd tot woning te zijn en dat belanghebbenden dus geen (voormalige) woning hebben verkregen maar een perceel grond met enige bebouwing erop. Volgens de Rechtbank brengt dit mee dat kavel 1 op het moment van de verkrijging naar zijn aard niet bestemd was voor bewoning en dus niet kan worden aangemerkt als woning, zodat terecht 6% overdrachtsbelasting is voldaan.

3. Geschil

3.1. Ook in hoger beroep is uitsluitend in geschil of voor de heffing van overdrachtsbelasting een woning is verkregen in de zin van artikel 14, lid 2 WBR, in welk geval slechts 2% aan overdrachtsbelasting is verschuldigd. Belanghebbenden beantwoorden deze vraag bevestigend, de Inspecteur ontkennend.

3.2. Belanghebbenden concluderen tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar en tot een teruggave van in totaal € 10.462, zijnde 4% van € 261.550. De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

Wettekst

4.1. Overdrachtsbelasting wordt geheven ter zake van de verkrijging van in Nederland gelegen onroerende zaken of van rechten waaraan deze zijn onderworpen (artikel 2, lid 1 WBR).

4.2. Ingevolge artikel 14, lid 1 WBR bedraagt de belasting 6%. In afwijking van dit tarief bedraagt de belasting 2% voor de verkrijging van een woning. Onder woning wordt mede begrepen een aanhorigheid die tot de woning behoort of gaat behoren (artikel 14, lid 2 WBR; tekst 2020).

Wetsgeschiedenis

4.3. In de Memorie van toelichting bij het wetsvoorstel dat heeft geleid tot artikel 14, lid 2 WBR (TK 2011-2012, 33003, nr. 3, blz. 115) is het volgende opgemerkt:

Uitleg wettekst

4.4. In zijn arrest van 29 november 2019, ECLI:NL:HR:2019:1779, heeft de Hoge Raad geoordeeld dat van een woning in de zin van artikel 14, lid 2 WBR sprake is indien het een onroerende zaak betreft die naar zijn aard voor bewoning is bestemd. Daarbij moet zoveel mogelijk worden aangeknoopt bij de kenmerken van het bouwwerk zelf. De geschiktheid van de onroerende zaak om als woning te dienen, is volgens de Hoge Raad niet beslissend. Aanknoping bij de kenmerken van het bouwwerk zelf wordt bereikt door aansluiting te zoeken bij het doel waarvoor het oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd. Indien dat doel bewoning is geweest maar het bouwwerk nadien is verbouwd om het geschikt te maken voor een andere vorm van gebruik, kan het alleen worden geacht zijn aard van woning te hebben behouden indien niet meer dan beperkte aanpassingen nodig zijn om het weer voor bewoning geschikt te maken. Met een pand dat oorspronkelijk is gebouwd voor bewoning wordt in dit verband gelijkgesteld een pand dat oorspronkelijk voor ander gebruik dan bewoning is ontworpen maar door latere verbouwing naar zijn aard tot woning is bestemd, aldus de Hoge Raad.

Beoordeling

4.5. Uit de hiervoor geciteerde wetsgeschiedenis van artikel 14, lid 2 WBR, volgt dat het de bedoeling van de wetgever is geweest om per verkregen perceel te beoordelen of een woning wordt verkregen. Deze bedoeling blijkt ook uit de gegeven toelichting dat voor de verkrijging van aanhorigheden die niet op hetzelfde perceel liggen als dat waarop de woning is gelegen, slechts een beroep op het verlaagde tarief kan worden gedaan als de percelen aan elkaar grenzen, de percelen naar verkeersopvatting zijn te beschouwen als één geheel en de percelen tegelijkertijd aan de koper zijn geleverd door dezelfde verkoper. Dit brengt naar het oordeel van het Hof mee dat in het onderhavige geval moet worden vastgesteld of binnen de kadastrale eigendomsgrens van kavel 1 – welk kavel afzonderlijk is verkregen en zelfstandig kan en zal worden gebruikt – een bouwwerk is gelegen dat naar zijn aard tot woning is bestemd. Het voorgaande vindt bevestiging in de wetsgeschiedenis van artikel 14, lid 2 WBR, waarin is opgemerkt dat voor de toepassing van het verlaagde tarief wel van belang is dat een woning wordt verkregen (zie 4.3).

4.6. Vast staat dat de voormalige woning is ontworpen en gebouwd voor gebruik als woning. Na de verkaveling is deze voormalige woning met aanhorigheden gelegen op meerdere kadastrale percelen. Een deel (55%) van de voormalige woning is gelegen op de grond die valt binnen de kadastrale eigendomsgrens van kavel 1 (zie 2.4). Dit gebouwdeel is op zichzelf niet voor bewoning bestemd of geschikt, zodat dit niet kan worden aangemerkt als een woning in de zin van artikel 14, lid 2 WBR. Bovendien is dit gebouwdeel niet met beperkte aanpassingen geschikt te maken voor bewoning.

4.7. Voor de toepassing van artikel 14 WBR hebben belanghebbenden dus geen woning verkregen, zodat terecht een tarief van 6% is gehanteerd. De vraag of tot de woning aanhorigheden behoren, behoeft daarom geen beantwoording.

Slotsom

Op grond van het vorenstaande zijn de hoger beroepen van belanghebbenden ongegrond.

5. Griffierecht en proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van de griffierechten of een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraken van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A.J.H. van Suilen, voorzitter, mr. J.U.M. van der Werff en mr. A.I. van Amsterdam, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 28 mei 2024.