Een onroerende zaak is in gebruik als hospice, waar gelijktijdig ten hoogste zeven personen kunnen verblijven die verwachten binnen korte tijd te overlijden.
In de WOZ-beschikking voor het jaar 2022 is de onroerende zaak aangemerkt als ‘niet-woning’.
In dit verband is in geschil of de onroerende zaak in hoofdzaak tot woning dient als bedoeld in artikel 220a, lid 2, Gemw.
Stichting X (belanghebbende) heeft aangevoerd dat mensen die in het hospice verblijven, beschikken over een eigen gemeubileerde (slaap)kamer met sanitaire voorzieningen en dat zij, mede gelet op de gezamenlijke woonkamer, keuken en bijkeuken, in het hospice hun dagbesteding hebben alsook kunnen koken en eten. Rechtbank Den Haag leidt hieruit af dat voormelde delen van de onroerende zaak in beginsel geschikt zijn voor duurzame menselijke bewoning. Dat in het hospice ook zorg wordt verleend, doet op zichzelf aan die geschiktheid niet af.
De Heffingsambtenaar heeft niet aannemelijk gemaakt dat de woonfunctie niet overheersend is ten opzichte van andere functies. De woning moet worden aangemerkt als woning. De Rechtbank acht het niet mogelijk om wat betreft de waarde van de onroerende zaak op basis van het dossier zelf (adequaat) in de zaak te voorzien. De zaak wordt daarom teruggewezen naar de Heffingsambtenaar.
BRON
Uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 maart 2024 in de zaak tussen
Stichting eiseres, gevestigd te vestigingsplaats, eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2022 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [plaats] (de onroerende zaak), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2021 (de waardepeildatum) voor het jaar 2022 vastgesteld op € 1.867.000. Met de beschikking zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen eigenaar (OZBE) en aanslag onroerendezaakbelastingen gebruiker (OZBG) voor het jaar 2022 (de aanslagen).
Eiseres heeft tegen de beschikking en de aanslagen bezwaar gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 21 oktober 2022 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 24 januari 2024. Namens eiseres is verschenen [naam 1], bijgestaan door mr. [naam 2] en [naam 3]. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 4] en [naam 5].
Overwegingen
Feiten
1. Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak.
2. De onroerende zaak is in gebruik als hospice, waar gelijktijdig ten hoogste zeven personen kunnen verblijven die verwachten binnen korte tijd te overlijden. De onroerende zaak bestaat uit onder andere zeven (slaap)kamers met eigen badkamer, een gezamenlijke woonkamer, keuken en bijkeuken, een hal en een gang, overlopen en een trappenhuis.
3. In de beschikking is de onroerende zaak aangemerkt als “niet-woning”.
Geschil
4. In geschil is het antwoord op de vraag of de onroerende zaak in hoofdzaak tot woning dient als bedoeld in artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet. Ter zitting is komen vast te staan dat indien die vraag bevestigend moet worden beantwoord, voorts de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum in geschil is.
Beoordeling van het geschil
5. Op verweerder rust de bewijslast om aan te tonen dat de grondslagen en de tarieven waarnaar de aanslagen zijn vastgesteld juist zijn. Dit betekent dat verweerder feiten en omstandigheden moet stellen, en bij betwisting aannemelijk moet maken, waaruit volgt dat de onroerende zaak niet in hoofdzaak tot woning dient en daarom als zogenoemde niet-woning moet worden aangemerkt.
6. Artikel 220 van de Gemeentewet luidt:
“Ter zake van binnen de gemeente gelegen onroerende zaken kunnen onder de naam onroerende-zaakbelastingen worden geheven:a. een belasting van degenen die bij het begin van het kalenderjaar onroerende zaken die niet in hoofdzaak tot woning dienen, al dan niet krachtens eigendom, bezit, beperkt recht of persoonlijk recht, gebruiken;b. een belasting van degenen die bij het begin van het kalenderjaar van onroerende zaken het genot hebben krachtens eigendom, bezit of beperkt recht.”
7. Artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet luidt:
“Een onroerende zaak dient in hoofdzaak tot woning indien de waarde die op grond van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken is vastgesteld voor die onroerende zaak in hoofdzaak kan worden toegerekend aan delen van de onroerende zaak die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden.”
8. Een deel van een onroerende zaak dat naar aard en inrichting bestemd en geschikt is om enigszins duurzaam voor menselijke bewoning te dienen en waarbij de woonfunctie overheersend is ten opzichte van andere functies, dient tot woning als bedoeld in artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet, ongeacht of dat deel feitelijk duurzaam wordt bewoond. Voor delen van de onroerende zaak die naar de hiervoor gegeven maatstaf niet tot woning dienen, moet vervolgens worden beoordeeld of zij volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden als bedoeld in artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet. Daarvoor is beslissend of en in hoeverre deze delen feitelijk worden gebruikt ten behoeve van de delen die wel tot woning dienen.
9. Verweerder heeft, onder verwijzing naar informatie en beeldmateriaal op de website van het hospice, aangevoerd dat de aard van de onroerende zaak zorgverlening is en dat de onroerende zaak niet beschikt over een deel waarbij de woonfunctie overheersend is.
10. Volgens eiseres is de onroerende zaak bestemd, ingericht en geschikt voor duurzame menselijke bewoning. Alle kamers en de gezamenlijke woonkamer, keuken en bijkeuken dienen volledig tot bewoning en de verkeersruimten zijn volledig dienstbaar aan woondoeleinden, aldus eiseres.
11. De rechtbank maakt uit de stukken die eiseres heeft overgelegd en hetgeen eiseres heeft aangevoerd op dat mensen die in het hospice verblijven beschikken over een eigen gemeubileerde (slaap)kamer met sanitaire voorzieningen en dat zij, mede gelet op de gezamenlijke woonkamer, keuken en bijkeuken, in het hospice hun dagbesteding hebben alsook kunnen koken en eten. De rechtbank leidt hieruit af dat voormelde delen van de onroerende zaak in beginsel geschikt zijn voor duurzame menselijke bewoning. Dat in het hospice ook zorg wordt verleend, doet op zichzelf aan die geschiktheid niet af. Verweerder heeft niet onderbouwd in welke mate de verschillende onderdelen van de onroerende zaak zijn ingericht en geschikt zijn gemaakt om de zorgfunctie te ondersteunen, zodat het de rechtbank niet is gebleken dat de woonfunctie niet overheersend is ten opzichte van andere functies. Ook overigens heeft verweerder onvoldoende concrete feiten en omstandigheden gesteld die zijn standpunt kunnen staven. De rechtbank is daarom van oordeel dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de onroerende zaak niet in hoofdzaak tot woning dient. Dit brengt mee dat de onroerende zaak moet worden aangemerkt als woning. De bestreden uitspraak op bezwaar kan derhalve niet in stand blijven.
12. Aangezien de onroerende zaak moet worden aangemerkt als woning, ziet de rechtbank zich voor de vraag gesteld wat op de waardepeildatum de waarde is van de onroerende zaak. Eiseres heeft eerst ter zitting een waardevermindering van 20% bepleit. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder noch eiseres een waarde aannemelijk gemaakt. De rechtbank acht het in dit geval niet mogelijk om voor wat betreft de waarde van de onroerende zaak op basis van het dossier zelf (adequaat) in de zaak te voorzien. De rechtbank zal daarom met toepassing van artikel 8:72, vierde lid van de Algemene wet bestuursrecht verweerder opdragen om een nieuwe uitspraak op bezwaar te doen met inachtneming van deze uitspraak.
13. Gelet op wat hiervoor is overwogen dient het beroep gegrond te worden verklaard.
Proceskosten
14. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding, omdat geen voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn gesteld of gebleken.
Beslissing
De rechtbank:
verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak op bezwaar;
draagt verweerder op een nieuwe uitspraak op bezwaar te doen met inachtneming van deze uitspraak;
draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 365 aan eiseres te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Arts, rechter, in aanwezigheid van mr. M. van Emden, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 6 maart 2024.
