Juiste WOZ-waarde dijkwoning; objectafbakening, waarderingsuitzondering

1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 1040 te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2020, voor het jaar 2021 vastgesteld op € 72.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd.

1.2. Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3. Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5. De griffier van het Hof heeft stukken opgevraagd bij de heffingsambtenaar.

1.6. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 1 maart 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord drs. C. Atema namens belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2 1] , taxateur. Belanghebbende heeft ter zitting een pleitnota overlegd. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. Vaststaande feiten

2.1. Het Hof neemt de door de Rechtbank vastgestelde feiten over:

2.1. Eiser is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een vrijstaande woning uit 1920 met een dakkapel, een aangebouwde berging/schuur en een vrijstaande berging/schuur. De woning heeft een inhoud van 231 m³ en het perceel heeft een oppervlakte van 235 m²

2.2. Het perceel is gelegen op een dijk die als zodanig in beheer is bij het waterschap. Bij de bepaling van de waarde heeft verweerder een correctie toegepast, gelet op de zogenoemde waarderingsuitzondering voor waterverdedigingswerken (artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel f, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken).

2.2. Het Hof voegt hieraan toe dat de heffingsambtenaar in hoger beroep de eigendomsinformatie van het Kadaster ten aanzien van twee percelen heeft toegestuurd, te weten de kadastrale percelen [plaats1] , met adres aanduiding [adres1] 1040, [woonplaats] (hierna: nummer E 50), en [plaats1] , zonder adres aanduiding (hierna: nummer E 51). In deze eigendomsinformatie staat vermeld dat het recht van eigendom van het perceel met nummer E 50 voor een helft op naam van belanghebbende en een helft op naam van een op hetzelfde adres als belanghebbende gevestigde persoon staat, en dat het recht van eigendom van het perceel met nummer E 51 op naam van de [naam2 2] staat.

3. Geschil

3.1. Tussen partijen is allereerst in geschil of het perceel grenzend aan dat van belanghebbende dient te worden betrokken in de waardering. Tussen partijen is niet in geschil dat als deze vraag bevestigend wordt beantwoord, de beschikking en aanslag moeten worden vernietigd. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend.

3.2. Indien de heffingsambtenaar de onroerende zaak goed heeft afgebakend is in geschil of bij de waardevaststelling van de woning de waarde van de ondergrond van de woning buiten aanmerking moet blijven omdat die ondergrond deel uitmaakt van een waterverdedigingswerk. Niet tussen partijen in geschil is dat als deze vraag bevestigend wordt beantwoord, de waarde naar € 67.000 dient te worden verlaagd, zoals door belanghebbende wordt bepleit, en dat bij ontkennende beantwoording de waarde van € 72.000 niet te hoog is vastgesteld, zoals de heffingsambtenaar voorstaat.

3.3. Alle overige geschilpunten zijn ter zitting uitdrukkelijk en ondubbelzinnig ingetrokken.

4. Beoordeling van het geschil

Objectafbakening

4.1. Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar ten onrechte de percelen met nummers E 50 en E 51 niet als samenstel in de zin van artikel 16, aanhef en onder d, van de Wet WOZ heeft aangemerkt, aangezien belanghebbende het perceel met nummer E 51 van de [naam2 2] huurt.

4.2. De heffingsambtenaar betwist dat van een samenstel in de zin van voormeld artikel 16 sprake kan zijn, nu het recht van eigendom van de percelen niet bij dezelfde belastingplichtige berust.

4.3. Het Hof overweegt dat slechts sprake kan zijn van een samenstel in de zin van artikel 16, aanhef en onder d, van de Wet WOZ, indien dezelfde belastingplichtige genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van twee of meer afzonderlijke onroerende zaken is. Tussen partijen is niet in geschil dat de percelen met nummers E 50 en E 51 afzonderlijke onroerende zaken zijn, waarvan het eigendomsrecht bij verschillende belastingplichtigen ligt. Uit de kadastrale uittreksels is het Hof verder niet gebleken van een ander genotsrecht dat op de percelen rust. Dit brengt met zich mee dat de heffingsambtenaar naar oordeel van het Hof terecht de percelen niet als samenstel in de zin van voornoemd artikel 16 heeft aangemerkt. Dat belanghebbende gebruiker is van beide percelen doet aan dit oordeel niet af, aangezien genot het uitgangspunt voor de objectafbakening vormt.

Waarderingsuitzondering

4.4. Het Hof stelt voorop dat tussen partijen niet in geschil is dat de ondergrond van de woning volledig op het dijklichaam is gelegen en dat het dijklichaam een waterverdedigingswerk is als bedoeld in artikel 2, lid 1, aanhef en onder f, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken. Verder stelt het Hof voorop dat uit de kadastrale eigendomsinformatie blijkt dat belanghebbende (gedeeltelijk) eigenaar is van de woning en de ondergrond tezamen.

4.5. Volgens belanghebbende is het onbegrijpelijk dat de op het dijklichaam gelegen grond rond de woning wordt uitgezonderd bij de waardering, maar niet de ondergrond van de woning.

4.6. De heffingsambtenaar is van mening dat de ondergrond van de woning bij de waardering van de woning niet buiten aanmerking mag worden gelaten.

4.7. Voormeld artikel 2, lid 1, aanhef en letter f, geeft uitvoering aan het bepaalde in artikel 18, lid 4, van de Wet WOZ. Op grond van die wetsbepaling kunnen bij ministeriële regeling regels worden gesteld ingevolge welke bij de waardebepaling buiten aanmerking wordt gelaten de waarde van onroerende zaken of onderdelen daarvan. Uit deze twee voorschriften, in onderlinge samenhang beschouwd, volgt dat indien een onderdeel van een onroerende zaak behoort tot een waterverdedigingswerk als bedoeld in voormeld artikel 2, lid 1, letter f, de aan dat onderdeel toe te rekenen waarde buiten beschouwing moet worden gelaten, dit met uitzondering van de tot dat verdedigingswerk behorende delen van de onroerende zaak die dienen als woning.1

4.8. Onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 5 februari 2010 over de ondergrond van gebouwde eigendommen gelegen op een op de voet van de Natuurschoonwet 1928 aangewezen landgoed is het Hof van oordeel dat tot een woning als bedoeld in voormeld artikel 2, lid 1, letter f, ook de ondergrond van de opstal moet worden gerekend, zodat de waarde van die ondergrond bij de waardering van de woning niet buiten aanmerking mag blijven.2

Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond

5. Griffierecht en proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Keuning, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. J. Hollander als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 7 mei 2024.