Heffingsambtenaar voldeed niet tijdig aan toezendverplichting

1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 82 te [vestigingsplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2019 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2020 vastgesteld op € 1.729.000. Tegelijk met deze beschikking zijn aan belanghebbende aanslagen in de onroerendezaakbelasting voor het jaar 2020 (hierna: de aanslagen) opgelegd.

1.2. Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslagen gehandhaafd.

1.3. Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 juni 2023. Daarbij zijn verschenen en gehoord A. van den Dool, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] (de taxateur). Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. Vaststaande feiten

2.1. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, een in 1856 gebouwde kantoorvilla met parkeerplaatsen. Het object heeft een oppervlakte van ongeveer 1.002 m², als volgt verdeeld: souterrain 270 m², begane grond 266 m², eerste verdieping 266 m² en tweede verdieping 200 m².

2.2. De onroerende zaak is ingeschreven in het rijksmonumentenregister, bedoeld in artikel 3.3 van de Erfgoedwet.

2.3. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 19 oktober 2022 door [naam3] (hierna: [naam3] ). De waarde van de onroerende zaak is in dit rapport vastgesteld door toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode op (afgerond) € 1.795.000, waarbij de waarde als volgt is opgebouwd:

In het taxatierapport zijn wat betreft de huurwaarde de volgende marktgegevens (verhuurcijfers) van referentieobjecten, alle eveneens in [vestigingsplaats] gelegen kantoorvilla’s, ten grondslag gelegd:

* Hierbij is vermeld dat dit gemiddelde bedrag is berekend exclusief 130 m² garage (in gebruik als opslag)

** Hierbij is vermeld dat dit gemiddelde bedrag is berekend exclusief 107 m² kelderruimte (in gebruik als opslag)

In het taxatierapport zijn wat betreft de kapitalisatiefactor de volgende marktgegevens (verkoopcijfers) van referentieobjecten, alle eveneens in [vestigingsplaats] gelegen kantoorvilla’s, ten grondslag gelegd:

De hier vermelde kapitalisatiefactoren zijn afgeleid van de – in de als bijlage bij het taxatierapport gevoegde taxatiematrix berekende – gecorrigeerde verkoopprijzen.

2.4. Ter onderbouwing van de door haar verdedigde waarde heeft belanghebbende in hoger beroep een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 31 januari 2022 door [naam4] (hierna: [naam4] ). De waarde van de onroerende zaak is in dit rapport vastgesteld door toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode op (afgerond) € 1.080.000, waarbij de waarde als volgt is opgebouwd:

In het taxatierapport is wat betreft de huurwaarde deels aangesloten bij het eigen verhuurcijfer van de onroerende zaak van € 80.627 voor het verhuurde deel van de onroerende zaak, en zijn hieraan voorts de volgende marktgegevens (verhuurcijfers) van vier referentieobjecten ten grondslag gelegd. Naast het referentieobject 2 van de heffingsambtenaar ( [adres3] 22; in het rapport wordt uitgegaan van een gemiddelde prijs per m² van € 132,53) betreft het:

• [adres1] 119, met een oppervlak van 524 m², verhuurd op 1 oktober 2020 voor een gemiddelde prijs per m² van € 125;
• [adres6] 17, met een oppervlak van 226 m², verhuurd op 1 juli 2019 voor een gemiddelde prijs per m² van € 165,93, inclusief 15 parkeerplaatsen;
• [adres5] 9, met een oppervlak van 340 m², verhuurd op 1 oktober 2020 voor een gemiddelde prijs per m² van € 125.

In het taxatierapport zijn wat betreft de kapitalisatiefactor de volgende marktgegevens (verkoopcijfers) van twee referentieobjecten ten grondslag gelegd, die ook door de heffingsambtenaar zijn gebruikt. Naast het referentieobject 1 ( [adres2] 54) betreft het referentieobject 3 ( [adres1] 33; in het rapport wordt uitgegaan van een oppervlak van 703 m²). Bij het taxatierapport is een ‘Rekenblad Huurwaardekapitalisatiefactormethode WOZ’ gevoegd, waarin een kapitalisatiefactor is berekend van afgerond 10,6. Daarbij is een leegstandsrisico gehanteerd van 10% (6 maanden leegstand per periode van vijf jaar).

3. Geschil

In geschil is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2019. Tevens is in geschil of de heffingsambtenaar de toezendverplichting van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ heeft geschonden.

4. Beoordeling van het geschil

Waarde

4.1. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald (vgl. Kamerstukken II, vergaderjaar 1992-1993, 22 885, nr. 3, blz. 44).

4.2. De heffingsambtenaar dient, bij betwisting door belanghebbende, aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak op de peildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer op die datum. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, moet acht worden geslagen op hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht.

4.3. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak kan worden bepaald door toepassing van de methode van huurwaardekapitalisatie, waarbij de waarde in het economische verkeer wordt berekend door de huurwaarde van de onroerende zaak te vermenigvuldigden met een kapitalisatiefactor. Het Hof zal partijen hierin volgen.

4.4. Belanghebbende bestrijdt allereerst de door de heffingsambtenaar in het taxatierapport in aanmerking genomen aantal parkeerplaatsen van 20. Volgens belanghebbende is sprake van 18 parkeerplaatsen. Hij verwijst daartoe naar het taxatierapport van [naam4] waarin is vermeld dat de maximale capaciteit van het parkeerterrein 18 auto’s bedraagt. Het Hof heeft ter zitting deze kwestie met partijen besproken. De taxateur heeft toegelicht dat zijn collega [naam3] ter plaatse het aantal parkeerplaatsen heeft opgenomen en heeft aan het Hof en de wederpartij een luchtfoto van de bestaande situatie laten zien. Partijen verschillen niet van mening dat op de foto 20 (geparkeerde) auto’s zijn te zien, zodat niet kan worden gezegd dat de maximale capaciteit maximaal 18 bedraagt. Daarop heeft belanghebbende ter zitting, voor het eerst en niet nader onderbouwd, gesteld dat dit nog niet betekent dat deze 20 parkeerplaatsen ook alle verhuurbaar zijn. De taxateur heeft als reactie hierop onweersproken gesteld dat in de verschillende advertentieteksten van de onroerende zaak wordt geadverteerd met zowel 18 als 20 parkeerplaatsen. In het licht van het voorgaande, acht het Hof aannemelijk dat het aantal in aanmerking te nemen parkeerplaatsen 20 bedraagt.

4.5. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar, in het licht van hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, met het taxatierapport van [naam3] en gelet op de toelichtingen ter zittingen van de Rechtbank en het Hof, aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2019 niet te hoog heeft vastgesteld. Het Hof overweegt daartoe het volgende.

4.6. Met het – onder 2.3 genoemde – overzicht van omstreeks de waardepeildatum gerealiseerde huurprijzen van andere kantoorvilla’s in de gemeente [de gemeente] heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt dat een gemiddelde huurwaarde per m² van € 138 (= € 138.180/1.002) per jaar niet te hoog is. De huurtransacties van de referentieobjecten die verder van de waardepeildatum hebben plaatsgevonden, bevestigen (slechts) deze conclusie. Voor de conclusie dat daarbij onvoldoende rekening zou zijn gehouden met afnemend grensnut omdat de oppervlakte van de kantoorvilla aanmerkelijk groter is, ziet het Hof geen aanleiding. Het Hof merkt in dit kader op dat uit het taxatierapport van belanghebbende volgt dat op 1 januari 2019 kleinere (onzelfstandige) delen van de kantoorvilla door belanghebbende worden verhuurd aan in totaal acht huurders. In dat licht bezien is aannemelijk dat de realiseerbare prijs per m² niet wordt beïnvloed door de omstandigheid dat de oppervlakte van de kantoorvilla als geheel aanzienlijk groter is dan die van de referentieobjecten, zodat geen rekening hoefde te worden gehouden met afnemend grensnut. Uit het overzicht van gerealiseerde huurtransacties volgt eveneens dat een toename van het oppervlakte zich niet direct laat vertalen in een lagere huurprijs per m².

4.7. Het Hof ziet een bevestiging van het oordeel dat de door de heffingsambtenaar bepaalde huurwaarde van € 138.180 niet te hoog is, in de door de heffingsambtenaar gestelde – en door belanghebbende onvoldoende weersproken – omstandigheid dat een gedeelte van de onroerende zaak met ingang van omstreeks eind 2019 wordt verhuurd voor een prijs van € 150 per m² per jaar.

4.8. In het taxatieraport van belanghebbende is wat betreft de door haar voorgestane huurwaarde van € 101.940 deels aangesloten bij het eigen verhuurcijfer van de onroerende zaak van € 80.627 voor het verhuurde deel van de onroerende zaak. Duidelijk is geworden dat de huurovereenkomsten ter zake van de verhuurde gedeelten dateren van begin 2016 en 2017. Naar het oordeel van het Hof zijn de huurovereenkomsten daarmee te ver afgelegen van de waardepeildatum. Belanghebbende heeft onvoldoende aangedragen waaruit kan worden afgeleid dat dit verhuurcijfer (nog steeds) per 1 januari 2019 een objectieve markthuur vertegenwoordigt. Over de bruikbaarheid van het eigen verhuurcijfer bestaat ook overigens geen duidelijkheid, nu belanghebbende de afgesloten huurcontracten niet heeft overgelegd en ook anderszins niet kan worden nagaan wat er tussen partijen bij die huurovereenkomsten is overeengekomen. Het Hof ziet dan ook geen aanleiding om voor het bepalen van de waarde deels uit te gaan van het eigen verhuurcijfer. Ook de in het taxatierapport van [naam4] opgevoerde referentieobjecten leiden het Hof niet tot het oordeel dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde huurwaarde te hoog is. Wat betreft het eveneens door de heffingsambtenaar gehanteerde referentieobject [adres3] 22 neemt het Hof in aanmerking dat in het taxatierapport van belanghebbende wordt uitgegaan van een gemiddelde huurprijs van € 132,53 per m², een bedrag net onder de door de heffingsambtenaar gehanteerde € 138, terwijl uit het door de heffingsambtenaar overgelegde huurinlichtingenformulier ter zake van dit object volgt dat er een huurkorting is overeengekomen van € 5.000 en uit het taxatierapport van de heffingsambtenaar volgt – belanghebbende heeft dit niet weersproken – dat tot dit object een garage behoort van 130 m² die in gebruik als opslagruimte. Het Hof merkt hierbij nog op dat als rekening wordt gehouden met het feit dat de in het taxatierapport van [naam3] getaxeerde waarde hoger is dan de beschikte waarde, zelfs het bedrag van € 132,53 per m² geheel in lijn ligt met de beschikte waarde. Voorts zijn de huurtransacties van de referentieobjecten [adres1] 119 en [adres5] 9 te ver van de waardepeildatum gelegen en bevestigt de transactie van [adres6] 17 (met een gemiddelde huurprijs per m² van € 165,93) de juistheid van de door de heffingsambtenaar gehanteerde huurwaarde eerder dan dat deze daarover twijfel doet zaaien.

4.9. Het Hof acht voorts de door de heffingsambtenaar – onder 2.3 genoemde – overgelegde marktgegevens (verkoopcijfers) van de referentieobjecten, tezamen met de daarbij behorende taxatiematrix met gecorrigeerde verkoopprijzen, voldoende ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor. Door de ter zake van die objecten gerealiseerde verkoopprijzen te delen door de realiseerbare verhuurprijzen per m² van vergelijkbare kantoorvilla’s zoals opgenomen onder 2.3 – welke naar het oordeel van het Hof voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak – heeft de heffingsambtenaar voldoende inzichtelijk gemaakt hoe hij tot die factor is gekomen. In het licht van deze gegevens acht het Hof een kapitalisatiefactor van 13 niet te hoog. De enkele omstandigheid dat de onroerende zaak een rijksmonument is, terwijl [adres7] 51 en [adres1] 33 gemeentelijke monumenten betreffen, doet daar niet aan af. Niet alleen ondersteunen de gegevens betreffende het rijksmonument [adres2] 54 de gehanteerde kapitalisatiefactor, ook het enkele verschil in aard van de monumentale status maakt nog niet dat de twee andere objecten in het geheel niet ter referentie kunnen dienen. Het Hof wijst er in dit kader tevens op dat de in aanmerking genomen huurprijs per m² van de onroerende zaak lager ligt dan die van de drie referentieobjecten. Naar het oordeel van het Hof, heeft de heffingsambtenaar bij het bepalen van de gecorrigeerde transactieprijs voorts op juiste en voldoende inzichtelijke wijze rekening gehouden met prijsontwikkelingen ten opzichte van de waardepeildatum in de markt voor zakelijk verhuurde onroerende zaken. Hetgeen is vermeld in het taxatierapport van belanghebbende doet aan het voorgaande niet af. Wat betreft het (eveneens) in dat rapport gehanteerde referentieobject [adres1] 33 merkt het Hof op dat daarin een andere oppervlakte van het gebouw (703 m² in plaats van 668 m²) is vermeld, maar dat dit, wat er verder van zij, niet tot een ander oordeel leidt. Nu voldoende marktgegevens beschikbaar zijn, gaat het Hof voorbij aan de in het – onder 2.4 genoemde – ‘Rekenblad Huurwaardekapitalisatiefactormethode WOZ’ opgenomen berekening.

4.10. Belanghebbende heeft verder aangevoerd dat bij het vaststellen van de waarde te weinig rekening is gehouden met de overlast van ‘zwervers en ander volk’ die in verband met de ligging nabij het openbare park rondhangen. Dat heeft – na de waardepeildatum – geleid tot het aanleggen van een duur camera observatiesysteem om de veroorzakers van de overlast te identificeren, aldus belanghebbende. De heffingsambtenaar heeft verklaard dat hij navraag heeft gedaan bij de gemeente [de gemeente] en dat daar bekend is dat de eigenaar en gebruikers in het verleden hebben aangegeven overlast van jongeren te hebben ervaren. Het wijkteam [naam5] heeft daarop overleg gepleegd en afspraken gemaakt. Daarna zijn geen signalen meer ontvangen over overlast. Gelet op de tijdelijkheid en het incidentele karakter van de gestelde overlast en daarnaast de positieve kant van de ligging aan een park en de goede bereikbaarheid van de onroerende zaak, is volgens de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de ligging van de onroerende zaak. Daarnaast heeft de taxateur ter zitting van het Hof gesteld dat het referentieobject in de [adres2] is gelegen midden in een drukke horecastraat waar veel meer sprake is van overlast vanwege lawaai en wildplassers. Belanghebbende heeft dit laatste niet weersproken.

4.11. Daargelaten dat het Hof niet is gebleken dat op peildatum 1 januari 2019 (reeds) sprake is van de door belanghebbende gestelde overlast – in het taxatierapport van [naam4] wordt weliswaar melding gemaakt van het feit dat een medewerker van belanghebbende hem bij de opname van de onroerende zaak heeft meegedeeld dat sprake is van overlast, maar deze opname heeft eerst op 17 november 2021 plaatsgevonden – doen de aangevoerde omgevingsfactoren zich in (minstens) gelijke mate voor bij het referentieobject in de [adres2] . Voor zover al sprake is van de gestelde overlast en voor zover deze de waarde van de onroerende zaak in negatieve zin zou beïnvloeden, acht het Hof aannemelijk dat deze invloed in de verkoopprijs van het object [adres2] is verdisconteerd.

Schending toezendplicht artikel 40, lid 2, Wet WOZ

4.12. Tussen partijen is niet in geschil, zo heeft de heffingsambtenaar ter zitting van het Hof desgevraagd verklaard, dat belanghebbende de heffingsambtenaar reeds in zijn nadere aanvulling op het bezwaarschrift van 19 augustus 2020 heeft verzocht om toezending van de – in hoger beroep alsnog overgelegde – huurovereenkomsten en huurinlichtingenformulieren inzake de door de heffingsambtenaar gehanteerde referentieobjecten.

4.13. In het arrest van 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052 heeft de Hoge Raad overwogen dat op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ aan degene te wiens aanzien een beschikking als bedoeld in de Wet WOZ is genomen, en die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens moet worden verstrekt.

4.14. Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende met zijn onder 4.12 genoemde verzoek aan de heffingsambtenaar een voldoende specifiek verzoek gedaan tot het verstrekken van bepaalde gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak. Nu de heffingsambtenaar deze gegevens eerst in hoger beroep heeft verstrekt, heeft de heffingsambtenaar niet (tijdig) aan de verplichting als bedoeld in artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ voldaan. Het Hof volgt de heffingsambtenaar niet in zijn betoog dat belanghebbende tijdens het hoorgesprek op 27 augustus 2020 nogmaals om de gegevens had moeten verzoeken. Het door belanghebbende niet in dat gesprek herhalen van haar verzoek ontslaat de heffingsambtenaar niet van zijn in de wet neergelegde verplichting.

4.15. Het voorgaande betekent dat het hoger beroep gegrond is. Het Hof zal de uitspraken op bezwaar vernietigen onder instandlating van de rechtsgevolgen ervan en de heffingsambtenaar veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten.

5. Griffierecht en proceskosten

Nu het Hof het beroep en het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht te vergoeden.

Het Hof ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende voor de behandeling van het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken. Belanghebbende heeft (ook) verzocht om een toekenning van een proceskostenvergoeding voor het ingediende bezwaarschrift en het hoorgesprek. Op grond van artikel 7:15 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) worden de kosten die de belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar redelijkerwijs heeft moeten maken, door het bestuursorgaan uitsluitend vergoed op verzoek van de belanghebbende voor zover het bestreden besluit wordt herroepen wegens aan het bestuursorgaan te wijten onrechtmatigheid. De in bezwaar bestreden besluiten als bedoeld in artikel 7:15 van de Awb zijn de door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-beschikking en aanslagen. De WOZ-beschikking en de aanslagen zijn niet herroepen, zodat er geen grond is voor een vergoeding van de proceskosten die belanghebbende in bezwaar heeft gemaakt. De omstandigheid dat de heffingsambtenaar in bezwaar de toezendplicht heeft geschonden waardoor belanghebbende in (hoger)beroep heeft moet komen, doet daar niet aan af.

Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 1.674 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift, bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 837) en € 1.674 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift, bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 837), ofwel in totaal op € 3.348. Het Hof ziet gelet op het voorgaande geen aanleiding de in hoger beroep gemaakte taxatiekosten te vergoeden.

6. Beslissing

Het Hof:

• vernietigt de uitspraak van de Rechtbank behoudens voor zover deze verband houdt met de WOZ-waarde en de aanslagen,
• verklaart het bij de Rechtbank ingestelde beroep in zoverre gegrond,
• vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar en bepaalt dat de rechtsgevolgen van die uitspraken in stand blijven,
• veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 3.348,
• gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 360 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 548 in verband met het hoger beroep bij het Hof.

Deze uitspraak is gedaan door mr. G.B.A. Brummer, voorzitter, mr. P. van der Wal en mr. A.J. van Lint, in tegenwoordigheid van mr. J.H. Riethorst als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 17 oktober 2023.