WOZ-waarde recreatiewoning niet te hoog vastgesteld

1.1. Belanghebbende is voor het jaar 2020 ter zake van het beschikbaar houden van een recreatiewoning gelegen aan de [adres 1] te [woonplaats 1] (de woning) een aanslag in de forensenbelasting van de gemeente Kaag en Braassem opgelegd van € 704,70 (de aanslag). De heffingsmaatstaf van de aanslag is de waarde van de recreatiewoning van € 101.000 zoals die voor het jaar 2020 is vastgesteld voor de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).

1.2. Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen de aanslag. De Heffingsambtenaar heeft belanghebbende daarop een medebelanghebbendebeschikking in de zin van artikel 28 van de Wet WOZ toegezonden (de beschikking).

1.3. De Heffingsambtenaar heeft belanghebbendes bezwaar aangemerkt als een bezwaar tegen de beschikking en de aanslag en dit bezwaar ongegrond verklaard.

1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de Rechtbank ingesteld. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 49. De Rechtbank heeft als volgt beslist:

• verklaart het beroep ongegrond;
• veroordeelt verweerder tot vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van € 500;
• veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 837;
• draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 49 aan eiser te vergoeden.”

1.5. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft bij brief van 17 juli 2023, ontvangen op 18 juli 2023, een nader stuk ingediend. De Heffingsambtenaar heeft bij brief van 8 juni 2023, ontvangen op 9 juni 2023, een nader stuk ingediend.

1.6. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 30 januari 2024. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

Feiten

2. Belanghebbende is huurder van de vrijstaande recreatiewoning. De woning is eigendom van de beleggingsmaatschappij van de gemachtigde, genaamd [A B.V.] (BV). De BV heeft geen bezwaar ingesteld tegen de aan haar gerichte WOZ-beschikking voor het jaar 2020 waarbij de waarde van de woning is vastgesteld op € 101.000, zodat de waarde onherroepelijk is vast komen te staan.

Oordeel van de Rechtbank

3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:

Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen

4.1. In geschil is of de hoorplicht is geschonden en of de Heffingsambtenaar de waarde van de woning op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt beide vragen bevestigend, de Heffingsambtenaar ontkennend.

4.2. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank voor zover deze ziet op de WOZ-waarde van de woning en de aanslag, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning op € 91.760 wordt vastgesteld (€ 75.000 voor het perceel grond, € 1.760 voor het perceel water en € 15.000 voor de opstal) en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. Voorts verzoekt belanghebbende om een proceskostenvergoeding en vergoeding van het griffierecht.

4.3. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

Beoordeling van het hoger beroep

Schending van de hoorplicht

5.1. Op grond van artikel 7:2 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) dient een bestuursorgaan voordat zij op het bezwaar beslist, belanghebbende in de gelegenheid te stellen te worden gehoord. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat hij niet is gehoord en dat hij daardoor in zijn belangen is geschaad.

5.2. Belanghebbende heeft in zijn bezwaarschrift verzocht om te worden gehoord. Zowel op 5 februari 2021 als op 17 maart 2021 hebben er gesprekken plaatsgevonden tussen de gemachtigde van belanghebbende en de gemeente Kaag en Braassem. Niet in geschil is dat het gesprek van 5 februari 2021 geen hoorzitting was. Wel blijkt uit de gespreksverslagen van zowel belanghebbende als de Heffingsambtenaar dat de waarde van de woning toen is besproken. Naar aanleiding van dit gesprek heeft de Heffingsambtenaar bij brief van 23 februari 2021 onder meer gereageerd op de vastgestelde WOZ-waarde van de woning en een taxatiematrix overgelegd. De Heffingsambtenaar kondigt in deze brief ook aan dat hij graag een hoorzitting wil inplannen om een en ander nader toe te lichten. Op 17 maart 2021 heeft er een hoorzitting plaatsgevonden. Uit het door belanghebbende opgestelde hoorverslag blijkt dat tijdens deze hoorzitting alleen is gesproken over WOZ-beschikkingen met betrekking tot onroerende zaken van de gemachtigde van belanghebbende en niet over de woning. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting in hoger beroep erkend dat tijdens deze hoorzitting niet expliciet is gevraagd naar belanghebbendes bezwaren met betrekking tot de woning. De Heffingsambtenaar stelt zich echter op het standpunt dat de gemachtigde uit het gesprek van 5 februari 2021 en de brief van 23 februari 2021 had kunnen afleiden dat de hoorzitting ook betrekking had op de woning.

5.3. Aan de Heffingsambtenaar kan worden toegegeven dat de waarde van de woning is besproken in het gesprek van 5 februari 2021 en de brief van 23 februari 2021. In de uitnodiging voor de hoorzitting staat de woning echter niet vermeld, zodat er bij belanghebbende twijfel heeft kunnen ontstaan over het doel ervan. Daarnaast heeft de Heffingsambtenaar tijdens de hoorzitting niet gevraagd naar belanghebbendes bezwaren met betrekking tot de woning. Het voorgaande leidt tot het oordeel dat de hoorplicht is geschonden. Belanghebbende heeft ter zitting in hoger beroep desgevraagd verklaard dat hij geen consequenties verbindt aan de schending van de hoorplicht, omdat hij tijdens het beroep en het hoger beroep de gelegenheid heeft gehad om in het bijzonder zijn argumenten over de slechte bereikbaarheid van de woning toe te lichten. Gelet hierop wordt volstaan met het oordeel dat de hoorplicht is geschonden.

WOZ-waarde van de woning

5.4. Op grond van artikel 223 van de Gemeentewet kan een forensenbelasting worden geheven. Met de Verordening op de heffing en de invordering van forensenbelasting 2020 (de Verordening) heeft de gemeente Kaag en Braassem van deze mogelijkheid gebruik gemaakt. Op grond van artikel 4, lid 1, van de Verordening is de WOZ-waarde van de woning de heffingsmaatstaf van de forensenbelasting. Omdat het bezwaar van belanghebbende zich alleen richtte tegen de heffingsmaatstaf van de aanslag heeft de Heffingsambtenaar belanghebbende een medebelanghebbendebeschikking in de zin van artikel 28 Wet WOZ toegezonden en deze beschikking ook betrokken in de uitspraak op bezwaar. Zowel de aanslag als de medebelanghebbendebeschikking liggen daarom ter toetsing voor. Ter zitting in hoger beroep is vastgesteld dat ook in hoger beroep het geschil zich toespitst op de vraag of de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De overige voorwaarden voor het opleggen van de aanslag zijn niet in geschil.

5.5. De waarde van een woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (de marktwaarde). Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, p. 43-44). De marktwaarde voor woningen wordt op grond van artikel 4, lid 1, letter a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens zijn.

5.6. Op de Heffingsambtenaar rust de bewijslast aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is. Wanneer de Heffingsambtenaar hierin, mede gelet op wat belanghebbende over (de onderbouwing van) de vastgestelde waarde aanvoert, niet slaagt, komt de rechter toe aan de beoordeling van de door belanghebbende verdedigde waarde. Indien belanghebbende de door hem gestelde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt, kan de rechter – indien nodig na inwinning van een deskundigenbericht – zelf tot een vaststelling in goede justitie van de marktwaarde komen (vgl. HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, BNB 2005/278). Bij de beoordeling van de vraag of de Heffingsambtenaar aan zijn bewijslast heeft voldaan, dient evenwel gelet te worden op hetgeen door belanghebbende wordt aangevoerd (vgl. HR 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332, BNB 2023/63).

5.7. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde een matrix met bijbehorende grondstaffel overgelegd. In de matrix is, aan de hand van een methode van systematische vergelijking van verkooptransacties van vergelijkingsobjecten, de marktwaarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2019 bepaald op € 133.864. De vergelijkingsobjecten betreffen [adres 2] te [woonplaats 2] , verkocht op 13 maart 2017 voor € 357.000, [adres 3] te [woonplaats 3] , verkocht op 31 augustus 2018 voor € 140.000 en [adres 4] te [woonplaats 1] , verkocht op 29 juni 2018 voor € 160.000.

5.8.1. De Heffingsambtenaar is in de matrix wat betreft het perceel uitgegaan van een totale oppervlakte van 1.015 m². Omdat 503 m² van het perceel tot een waterverdedigingswerk behoort, heeft de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde dit gedeelte buiten aanmerking gelaten (een bedrag van € 33.400). De overige 512 m² heeft hij conform de grondstaffel gewaardeerd op € 81.200. De grondstaffel met de daarin verdisconteerde correctie voor het afnemend grensnut is niet in geschil. De Heffingsambtenaar heeft zich voor de omvang van het totale perceel gebaseerd op informatie van het Kadaster en voor de omvang van het waterverdedigingswerk op informatie van het Hoogheemraadschap van Rijnland (het Hoogheemraadschap). Volgens belanghebbende klopt de kadastrale oppervlakte van het perceel niet, omdat het perceel nooit is uitgemeten. Belanghebbende verwijst daarbij naar correspondentie met het Kadaster en het Hoogheemraadschap en stelt dat het totale perceel een omvang van 953 m² heeft, waarvan 503 m² is vrijgesteld. Het standpunt van belanghebbende slaagt niet. Uit de door hem overgelegde correspondentie is niet eenduidig af te leiden dat de kadastrale oppervlakte van het perceel niet juist is. Belanghebbende heeft daarom niet aan zijn stelplicht voldaan. Belanghebbendes stelling dat alleen de dijk op het perceel een waarde heeft en dat deze vierkante meters onder de vrijstelling van het waterverdedigingswerk vallen, is niet verenigbaar met de aan het wettelijk waardebegrip ten grondslag liggende objectivering van de marktwaarde (5.5) en slaagt dus ook niet.

5.8.2. De woning en de vergelijkingsobjecten zijn in voldoende mate vergelijkbaar qua type, omvang van het perceel en inhoud. De woning en de vergelijkingsobjecten zijn daarnaast allemaal op eilanden gelegen. Anders dan belanghebbende stelt zijn de verschillen in bereikbaarheid tussen de vergelijkingsobjecten en de woning niet van zodanige omvang dat deze vergelijkingsobjecten niet goed bruikbaar zouden zijn. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen daarom als richtsnoer dienen bij het bepalen van de waarde van de woning, mits de Heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning.

5.8.3. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat hij in de matrix correctiefactoren heeft toegepast op de basisgrondprijzen van de vergelijkingsobjecten vanwege de minder goede bereikbaarheid van de woning. De basisgrondprijs van de woning van € 200 per m² is wat betreft [adres 3] vermenigvuldigd met een factor 1,2, wat betreft [adres 4] met factor 2,2 en wat betreft [adres 2] met een factor 4,5. De toegepaste correctiefactoren hebben ertoe geleid dat de grondprijs van de woning aanzienlijk lager is dan die van de vergelijkingsobjecten. De Heffingsambtenaar heeft met de toegepaste correctiefactoren voldoende rekening gehouden met de minder goede bereikbaarheid van de woning. De andersluidende stelling van belanghebbende faalt.

5.8.4. In de matrix heeft de Heffingsambtenaar aan de woning en de vergelijkingsobjecten scores toegekend wat betreft kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen (KOUDV). In de matrix is tevens vermeld wat de cijfermatige consequenties zijn van de toegekende KOUDV-scores. De woning is op alle punten als gemiddeld gekwalificeerd. De Heffingsambtenaar heeft de opstal op € 50.904 gewaardeerd, waarbij hij zich heeft gebaseerd op de gecorrigeerde gemiddelde m³-prijs van de vergelijkingsobjecten (€ 303 per m³). Belanghebbende stelt dat de Heffingsambtenaar de opstal op een te hoog bedrag heeft gewaardeerd. Hij voert daartoe aan dat de opstal maximaal € 15.000 waard is, omdat een containerwoning voor dat bedrag kan worden aangekocht. Belanghebbende voert verder aan dat een recreatiewoning veel sneller slijt dan een normale woning en dat een dergelijke woning 10 à 20 jaar na plaatsing niets meer waard is. Daarnaast stelt belanghebbende, voor het eerst in hoger beroep, dat sprake is van een nieuw feit omdat de woning begint te verzakken. De argumenten van belanghebbende leiden niet tot een neerwaartse correctie van de waarde. De Heffingsambtenaar heeft in overeenstemming met het wettelijke systeem de marktwaarde van de woning vastgesteld aan de hand van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens bekend zijn (zie 5.5). De stichtingskosten spelen daarin geen rol. Belanghebbende heeft onvoldoende gesteld om de KOUDV-scores van de woning naar beneden bij te stellen. De gestelde verzakking is blijkbaar van recente datum en kan daarom niet leiden tot aanpassing van de waarde op de waardepeildatum 1 januari 2019.

5.8.5. De Heffingsambtenaar heeft met de matrix, de grondstaffel en zijn toelichting aannemelijk gemaakt dat bij de waardering van de woning voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning, en dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

5.9. Hetgeen belanghebbende verder heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Belanghebbende stelt dat de woning in 2007 is geplaatst/gebouwd en dat de Heffingsambtenaar daarom in de matrix ten onrechte uitgaat van het bouwjaar 2009. Gelet op het wettelijk waardebegrip (zie 5.5) is de stelling van belanghebbende, wat daar ook van zij, niet relevant voor de beoordeling van het voorliggende geschil over de waarde van de woning. Het kan daarom in het midden blijven wat het precieze bouwjaar van de woning is. Belanghebbendes stelling dat de Heffingsambtenaar is uitgegaan van de verkeerde inhoudsmaten kan evenmin leiden tot het door hem gewenste resultaat. Aanpassing van de inhoud van de woning van 168 m³ naar 145 m³, zoals belanghebbende in hoger beroep bepleit, leidt in de matrix namelijk tot een waarde van € 126.895, derhalve nog steeds ruim boven de beschikte waarde van € 101.000.

Slotsom

5.10. Het hoger beroep is ongegrond.

Proceskosten

Er is geen aanleiding voor een vergoeding in de proceskosten.

Beslissing

Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is vastgesteld door H.A.J. Kroon, P.J.J. Vonk en W.M.G. Visser, in tegenwoordigheid van de griffier M.G. Kastelein. De beslissing is op 12 maart 2024 in het openbaar uitgesproken.