Perceel grond voor te lage prijs van grootvader gekocht; naheffing

De Hoge Raad der Nederlanden ,

Gezien het beroepschrift in cassatie van X te Z tegen de uitspraak van het Gerechtshof te Leeuwarden van 28 januari 1974 betreffende de hem opgelegde naheffingsaanslag tot betaling van overdrachtsbelasting wegens een verkrijging van onroerend goed in het jaar 1972;

Gezien de stukken;

Overwegende dat aan belanghebbende, door wie wegens de verkrijging van onroerend goed in 1972 overdrachtsbelasting ten bedrage van f 128,-- werd voldaan, ter zake van die verkrijging een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting is opgelegd tot een bedrag van f 514,-- aan enkelvoudige belasting met een verhoging van f 51,40;

Overwegende dat belanghebbende, na vergeefs bezwaar bij de Inspecteur, van diens uitspraak in beroep is gekomen bij het Hof;

Overwegende dat het Hof als vaststaand heeft aangemerkt:

‘’dat de grootvader van belanghebbende een perceel grond kocht, gelegen aan de [a-straat] te [Q] , kadastraal bekend gemeente [Q] , sektie […] , nummer [001] , groot 12 are 85 centiare – hierna wel aan te duiden als: de grond – voor de prijs van f 2.570,--;

dat op 28 juli 1965 belanghebbendes grootvader een aanvraag voor een vergunning indiende voor de bouw van een bejaardenwoning op de grond; dat uit een situatie-tekening bleek, dat het in zijn bedoeling lag op de grond 5 woningen te bouwen;

dat Burgemeester en Wethouders van Leeuwarden bij besluit van 22 oktober 1965 afwijzend beschikten op vorenbedoelde aanvraag;

dat het beroep tegen genoemd besluit door de Raad der gemeente Leeuwarden ongegrond werd verklaard bij een besluit, genomen in de openbare vergadering van 29 juni 1966;

dat in een brief van 21 juni 1966 van Burgemeester en Wethouders, voornoemd, gericht tot de gemelde Raad onder meer het volgende is vermeld:

‘’ ‘’Reeds vóór de weigering van de gevraagde bouwvergunning hebben wij echter nagegaan of toch niet op enige wijze tegemoet zou kunnen worden gekomen, aan de verlangens van [X] . Wij hebben daarom [X] tegelijk met de toezending van het weigeringsbesluit medegedeeld, dat het wellicht mogelijk zou zijn op het overgebleven terreingedeelte één goede woning te bouwen, waarmede uiteraard is bedoeld een, uit stedebouwkundig en architectonisch oogpunt, verantwoorde woning en wij hebben hem in overweging gegeven zich daaromtrent met de gemeentelijke stedebouwkundige in verbinding te stellen.

Aangezien het terrein inderdaad voor één woning aan de grote, evenwel niet te grote, kant is, hebben wij de stedebouwkundige verzocht deze zaak opnieuw te bezien. Het resultaat van de overwegingen van de stedebouwkundige is weergegeven op een voor U bij de stukken ter inzage gelegde schetstekening. Hieruit moge U blijken, dat naar de mening van de stedebouwkundige, welke mening wij geheel kunnen delen, de bouw van maximaal twee woningen op het terrein verantwoord is. Hoewel het ons bekend is, dat [X] twee woningen te weinig acht, hebben wij gemeend, ons standpunt in dezen te moeten handhaven en wij zijn in principe bereid aan de bouw van deze twee woningen medewerking te verlenen’’ ‘’;

dat blijkens een notariële akte van 28 juni 1972 belanghebbendes grootvader verklaarde de grond te hebben verkocht en in eigendom over te dragen aan belanghebbende, die verklaarde deze te hebben gekocht en in eigendom aan te nemen, welke overeenkomst van verkoop en koop werd aangegaan volgens de verklaring van de comparanten voor een koopsom van f 2.570,--;

dat op genoemde akte, ter inspectie der registratie en successsie aangeboden op 7 juli 1972, ter zake van de daarbij geconstateerde verkrijging overdrachtsbelasting werd geheven en voldaan ten bedrage van f 128,--, zijnde 5% van f 2.560,--;

dat in een schrijven van 19 oktober 1972 van Burgemeester en Wethouders, voornoemd, aan belanghebbende onder meer het volgende is vermeld:

‘’ ‘’Voor het bereiken van een ons inziens redelijke en voor partijen aanvaardbare oplossing zijn wij bereid aan de Gemeenteraad voor te stellen te besluiten tot het vestigen van de erfdienstbaarheid van uitweg ten behoeve en ten nutte van het aan de erven van wijlen [A] toebehorende perceel grond, gelegen aan de [a-straat] te [Q] , kadastraal bekend gemeente [Q] , sectie […] , nummer [001] , als heersend erf, en ten laste van de daaraan grenzende aan de gemeente Leeuwarden in eigendom toebehorende [a-straat] , kadastraal bekend als voren nummer 2155, als lijdend erf, in de vorm van het maken en in stand houden van een dam met duiker ter breedte van maximaal vier meter om te komen van en te gaan naar de genoemde weg, onder de volgende bepalingen en bedingen; enzovoort;

5. de erfdienstbaarheid van uitweg komt te vervallen indien van gemeentewege een verzoek om vergunning tot bebouwing van het heersend erf niet kan worden ingewilligd wegens strijd met het ter plaatse geldende bestemmingsplan.’’ ‘’;

dat door de afdeling Waarde-onderzoek Onroerend goed van de inspectie een onderzoek (met plaatselijke opneming) werd ingesteld naar de waarde van de grond;

dat in het rapport van de ambtenaar die dat onderzoek heeft verricht, onder meer het volgende is vermeld omtrent de grond:

‘’perceel bouwterrein= laag gelegen.

Ligging: goed aan de weg.

Gebreken: tussen bouwterrein en weg ligt een sloot.

Plaatselijk opgenomen: ja, op 30-3-1973.

Geadviseerde waarde: f 12.850,--; (= f 10,-- per m2).

Nà inlichtingen ingewonnen bij de gemeente Leeuwarden ( [B] ) is gebleken, dat verkoper reeds vroeger geprobeerd heeft te gaan bouwen op het betreffende perceel bouwterrein.

Het plan van verkoper om hierop meerdere woningen te bouwen is echter steeds door de Gemeente afgewezen. Indien indertijd gevraagd was aan de Gemeente om één huis of bungalow te bouwen op dit terrein, dan was zeer zeker vergunning verleend, en had de bungalow er reeds lang kunnen staan.

In verband met ophogen van het terrein, het ontsluiten door aanleg van een brug of dam plus daaraan verbonden kosten van uitweg naar de openbare weg (ten behoeve van de Gemeente ± f 1.500,--), en in overleg met de Gemeente is de verkoopwaarde per 28 juni 1972 te stellen op f 10,-- per m2 òf f 12.850,--‘’ ‘’;

dat in verband met de inhoud van dit rapport de onderhavige naheffingsaanslag werd opgelegd;

dat Burgemeester en Wethouders van Leeuwarden bij besluit van 11 december 1973 een verzoek van belanghebbende om vergunning voor de bouw van een bungalow op de grond hebben ingewilligd;’’;

Overwegende dat het Hof de standpunten van partijen als volgt heeft weergegeven:

Van Belanghebbende:

‘’dat de belastingdienst dacht, dat hij als familielid van de verkoper van de grond bevoorrecht was bij de bepaling van de prijs, hetgeen niet juist is;

dat door hem geen bouwgrond is gekocht, maar agrarische grond, wat blijkt uit de stukken van de Gemeente gericht tot de verkoper;

dat de volgende punten bij de prijsvaststelling in ogenschouw dienen te worden genomen;

• de slecht lopende verkoop door de Gemeente aan particulieren van bouwterreinen in de omgeving; de slechte ligging van de grond; het maken van een eventuele uitrit;
• de sloot, welke voor de helft zijn eigendom is, wordt gebruikt als open riool;
• de grond is niet opgehoogd;
• de Gemeente heeft voor het recht van het ontsluiten van de grond in eerste instantie f 3.000,-- gevraagd;
• de huurder vraagt voor vruchtverlies een aanzienlijke vergoeding;
• er moet een dam worden aangelegd op zijn kosten, die moeilijk zijn te bepalen;
• de Gemeente had voor het verlenen van een recht voor een dam ongeveer een jaar nodig om tot een besluit te komen;
• een vergelijking met andere terreinen leidt tot een prijs van f 1,50 à f 2,50 per m2;
• voor het verkrijgen van een bouwvergunning op agrarische grond is een procedure nodig, welke tenminste een jaar langer duurt dan het geval is met betrekking tot een vergunning voor bouwgrond;

dat de aanslag ten onrechte aan hem is opgelegd;’’;

Van de Inspecteur:

‘’dat de grond, zij het niet als volwaardige, toch als toekomstige, potentiële bouwgrond, aanzienlijk hoger diende te worden gewaardeerd dan op louter agrarische waarde;

dat uit het voormelde schrijven van 21 juni 1966 overduidelijk en ondubbelzinnig blijkt, dat de mening dat er op de grond in het geheel niet gebouwd zou mogen worden, onjuist is;

dat zulks ook blijkt uit de voormelde brief van 19 oktober 1972;

dat de prijs welke de Gemeente vraagt voor naburige grond neerkomst op f 30,-- à f 35,-- per m2;

dat, in aanmerking genomen alle omstandigheden, hem (Inspecteur) de prijs van f 10,-- per m2 voor de grond van belanghebbende zeker niet te hoog voorkomt;

dat belanghebbende een waardering van de grond op f 10,-- per m2 ook niet te hoog vond tijdens een onderhoud op 3 mei 1973, mits door hem op de grond zou mogen worden gebouwd;

dat met belanghebbende mondeling is overeengekomen, dat de opgelegde naheffingsaanslag in stand zou blijven, maar dat, mocht onverhoopt aan belanghebbende geen bouwvergunning voor de bouw van één woning worden verleend, ambtshalve teruggaaf van overdrachtsbelasting zou plaatsvinden;

dat in strijd met deze mondelinge afspraak belanghebbende 3 weken later een bezwaarschrift tegen de aanslag heeft ingediend;

dat de bestreden aanslag in stand dient te blijven;’’;

dat belanghebbende ter zitting van 28 januari 1974 heeft gesteld:

‘’dat hem wel een bouwvergunning is verleend in december 1973, doch dat geen zekerheid bestond in 1972 dat die vergunning zou worden verleend;’’;

Overwegende dat het Hof omtrent het geschil heeft overwogen:

‘’dat de vraag moet worden beantwoord, welke waarde in het economische verkeer op 28 juni 1972 aan de grond moest worden toegekend;

dat in het onderhavige geval die waarde kan worden gesteld op de prijs, die bij aanbieding van de grond op de meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde daarvoor zou worden besteed;

dat een dergelijke gegadigde naar ’s Hofs oordeel er rekening mede zou houden, dat het gemeentebestuur van Leeuwarden reeds in 1966 in principe bereid was medewerking te verlenen aan de bouw van één dan wel van twee woningen op de grond, hetgeen blijkt uit voormeld schrijven van 21 juni 1966;

dat het Hof aannemelijk acht, dat een gegadigde bij informatie bij dat gemeentebestuur zulks zou hebben kunnen vernemen;

dat op grond hiervan, mede rekening houdende met alle vaststaande feiten en omstandigheden, zomede met de inhoud van het vertoogschrift – waarmede belanghebbende het niet eens is, doch waarvan de feitelijke inhoud door hem niet, althans niet gemotiveerd, is betwist – het Hof, gelet op alle factoren welke de waarde konden beïnvloeden, zoals die uit de stukken blijken, een waarde van f 10,-- per m2 voor de grond redelijk en niet onjuist acht;

dat daarbij opmerking verdient, dat de Inspecteur onweersproken heeft gesteld, dat belanghebbende met hem, Inspecteur, mondeling is overeengekomen, dat de naheffingsaanslag in stand zou blijven en ambtshalve zou worden vernietigd, indien geen bouwvergunning zou worden verleend, aan de naleving van welke overeenkomst belanghebbende zich niet heeft gehouden;

dat belanghebbende wel heeft gesteld, dat op 28 juni 1972 onzekerheid bestond of die vergunning zou worden verleend, doch de Inspecteur terecht heeft geoordeeld, gelet op de prijs van bouwterreinen in de omgeving, dat, indien die onzekerheid niet zou hebben bestaan, de waarde f 10,-- per m2 aanzienlijk zou hebben overtroffen;’’;

Overwegende dat het Hof op die gronden de uitspraak van de Inspecteur heeft bevestigd;

Overwegende dat belanghebbende in zijn hier als ingelast te beschouwen beroepschrift in cassatie tegen de uitspraak van het Hof een tweetal grieven heeft aangevoerd:

• dat de belasting had moeten worden berekend naar de waarde van de grond in januari 1971 toen de grond door hem gekocht en betaald is;
• dat door belanghebbende geen bouwgrond maar agrarische grond is gekocht;

Overwegende aangaande deze grieven:

dat ingeval voor de verkrijging van een binnen het Rijk gelegen onroerend goed of van een zakelijk recht daarop een akte in de openbare registers moet worden overgeschreven, de overdrachtsbelasting ingevolge de artikelen 2, 8, lid 1, en 9, lid 1, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer wordt berekend over de waarde van het onroerend goed of van het zakelijk recht op het tijdstip waarop de akte wordt opgemaakt;

dat uit de bestreden uitspraak en de gedingstukken blijkt dat in het onderhavige geval dit tijdstip is dat van de notariële akte van levering van 28 juni 1972, waarbij belanghebbendes grootvader verklaarde de grond in eigendom over te dragen aan belanghebbende, die verklaarde deze in eigendom aan te nemen;

dat het Hof mitsdien terecht heeft geoordeeld dat voor de berekening van de overdrachtsbelasting de vraag moet worden beantwoord, welke waarde in het economische verkeer op 28 juni 1972 aan de grond moest worden toegekend;

dat het Hof terecht die waarde heeft gesteld op de prijs die bij aanbieding van de grond op de meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde daarvoor zou worden besteed;

dat ’s Hofs bepaling van die prijs, als zijnde van feitelijke aard, in cassatie niet op haar juistheid kan worden getoetst;

dat die bepaling nadere motivering niet behoefde;

dat niet blijkt dat het Hof enige regel van procesrecht heeft geschonden;

dat van geen betekenis is op welke wijze de Inspecteur tot de bepaling van bedoelde waarde is gekomen, nu het Hof zelfstandig onderzoek naar die waarde heeft gedaan;

Verwerpt het beroep.

Gedaan bij de Heren Dubbink, Vice-President, Peters, Telders, Van Dijk en Wiersma, Raden, en door de Vice-President voornoemd uitgesproken ter Raadkamer van de vierde december 1900 vier en zeventig, in tegenwoordigheid van de Waarnemend-Griffier Pieters.