WOZ-waarde niet te hoog; hoorplicht en meerderheidsregel niet geschonden

1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2018 de waarde van de onroerende zaak [A-straat] [1-2] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het jaar 2018 (waardepeildatum 1 januari 2017) vastgesteld op € 396.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting voor het jaar 2018 bekendgemaakt.

1.2. De heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar bij uitspraak op bezwaar van 27 juli 2018 ongegrond verklaard.

1.3. Het daartegen door belanghebbende ingestelde beroep is door de rechtbank in haar uitspraak van 27 september 2019 ongegrond verklaard.

1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank op 11 november 2019 hoger beroep bij het Hof ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5. Op 21 februari 2020 en 1 december 2020 zijn nadere stukken van de heffingsambtenaar ontvangen. Op 3 december 2020 is een nader stuk van belanghebbende ontvangen. Deze stukken zijn over en weer aan partijen verstrekt.

1.6. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 december 2020. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2. Feiten

2.1. De rechtbank heeft in haar uitspraak de volgende feiten vastgesteld (belanghebbende en de heffingsambtenaar worden in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘eiser’ respectievelijk ‘verweerder’):

2.2. Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden, zal ook het Hof daarvan uitgaan. In aanvulling hierop voegt het Hof nog de volgende feiten toe.

2.3. De heffingsambtenaar heeft in beroep in eerste aanleg (bij zijn stuk van 26 februari 2019) een overzicht taxatiewaarden overgelegd. In dit overzicht is de WOZ-waarde op waardepeildatum 1 januari 2017 bepaald op € 396.000. Deze WOZ-waarde is tot stand gekomen door vergelijking met de woningen [A-straat] [2-1], [A-straat] [3-2] en [A-straat] [4-1], alle gelegen te Amsterdam, welke objecten (hierna: de vergelijkingsobjecten) binnen een jaar voor of na de waardepeildatum zijn verkocht. In het overzicht zijn onder meer de volgende gegevens opgenomen:

In dit overzicht staan “K”, “O” en “L” respectievelijk voor kwaliteit, onderhoud en ligging. Het getal “3” staat daarbij voor gemiddeld en het getal “4” voor goed. Aan de berging van de woning van belanghebbende is in dit overzicht een waarde van € 4.000 toegekend.

2.4. In het nader stuk van de heffingsambtenaar van 1 december 2020 is onder meer het volgende opgenomen:

2.5. Ter zitting van het Hof heeft de heffingsambtenaar zakelijk weergegeven onder andere het volgende verklaard:

3. Geschil in hoger beroep

3.1. Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep in geschil of de heffingsambtenaar de hoorplicht heeft geschonden. Voorts is in geschil of de WOZ-waarde van de woning en de aanslag OZB voor het jaar 2018 niet te hoog zijn vastgesteld.

3.2. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting van het Hof hebben toegevoegd wordt verwezen naar het van het verhandelde ter zitting opgemaakte proces-verbaal.

4. Overwegingen van de rechtbank

De rechtbank heeft onder andere het volgende overwogen en beslist:

5. Beoordeling van het geschil

Schending hoorplicht

5.1. Belanghebbende betoogt ook in hoger beroep dat de heffingsambtenaar de hoorplicht heeft geschonden. Hij beroept zich in het bijzonder op het bepaalde in paragraaf 9, eerste lid, van het Besluit Fiscaal Bestuursrecht waaruit volgt, zo stelt hij, dat de gemeente op eigen initiatief had moeten horen. De rechtbank heeft dit miskend, aldus belanghebbende. Dit beroep faalt, reeds omdat dit besluit enkel verbindend is voor de Rijksbelastingdienst. Het Hof onderschrijft overigens hetgeen door de rechtbank onder 1 van haar uitspraak is overwogen en beslist. Belanghebbendes stelling dat het online-bezwaarportal van de gemeente niet (afzonderlijk) de mogelijkheid biedt de wens om gehoord te worden kenbaar te maken, doet daar niet aan af, nu belanghebbende zijn wens om te worden gehoord in de tekst van het bezwaarschrift tot uitdrukking had kunnen brengen.

WOZ-waarde woning

5.2. Het Hof is van oordeel dat de rechtbank het rechtskader voor de bepaling van de WOZ-waarde in haar overwegingen 6 en 7 juist heeft weergegeven en maakt deze overwegingen tot de zijne. Het Hof voegt daaraan nog het volgende toe. Nu belanghebbende de juistheid van de WOZ-waarde gemotiveerd heeft betwist dient de belastingrechter te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat die waarde niet te hoog is vastgesteld, mede in het licht van al hetgeen belanghebbende daar tegenover heeft gesteld (HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, BNB 2005/378 (Oostflakkee)).

5.3. De heffingsambtenaar heeft de door hem voorgestane waarde van de woning onderbouwd met marktgegevens van de vergelijkingsobjecten volgens de methode van systematische vergelijking. De daarbij gemaakte keuzes zijn in een taxatierapport en in het overzicht toegelicht (zie 2.3). Belanghebbende heeft erover geklaagd dat de heffingsambtenaar in beroep en hoger beroep andere objecten in zijn taxatie heeft betrokken dan in de bezwaarfase. De klacht faalt. Het staat de heffingsambtenaar in een procedure over de vastgestelde WOZ-waarde vrij om in beroep en hoger beroep de door hem verdedigde waarde te onderbouwen (en daarmee aan de in 5.2 bedoelde bewijslast te voldoen) met alle middelen die hem daartoe dienstig voorkomen, ook als de door hem daartoe aangevoerde vergelijkingsobjecten andere zijn dan die welke hij in de bezwaarfase aanvoerde (vrije bewijsleer, vgl. Hof Arnhem-Leeuwarden 13 oktober 2015, nrs. 14/01138 en14/01139, ECLI:NL:GHARL:2015:7652 in samenhang met HR 17 juni 2016, nr. 15/05324, ECLI:NL:HR:2016:1222). Van een motiveringsgebrek, zoals door belanghebbende betoogd, is evenmin sprake.

5.4.He t Hof overweegt dat de vergelijkingsobjecten qua type (alle zijn bovenwoningen), bouwjaar (1912-1924), ligging (nabij de woning, in dezelfde straat), omvang (alle, evenals de woning, 71 m2) en overige kenmerken goed met de woning vergelijkbaar zijn.

Belanghebbendes betoog dat de objecten uit de taxaties van de heffingsambtenaar niet bruikbaar zijn omdat de woonoppervlakten teveel verschillen faalt reeds omdat de heffingsambtenaar deze objecten in (hoger) beroep, niet meer gebruikt ter onderbouwing van de waarde. De woonoppervlakten van de vergelijkingsobjecten die hij in hoger beroep wel voorstaat zijn identiek aan die van de woning (zie 2.3).

Belanghebbende heeft gesteld dat de vergelijkingsobjecten niet, evenals de woning, op de tweede verdieping gelegen zijn en dat dit van wezenlijk belang is om te kunnen spreken van vergelijkbare woningen. Het Hof verwerpt dit betoog. Vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek te zijn. Toereikend is dat zij voldoende vergelijkbaar zijn. Aan die eis voldoen de vergelijkingsobjecten genoemd onder 2.3. Het Hof stelt bovendien vast dat het vergelijkingsobject [A-straat] [3-2] op de tweede verdieping gelegen is en overweegt dat aan dit vergelijkingsobject juist een hogere m2 prijs is toegekend dan aan de overige twee, op de eerste verdieping gelegen, vergelijkingsobjecten (zie 2.3). Mede in dit licht acht het Hof het zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt, niet aannemelijk dat een object niet met de woning vergelijkbaar is vanwege het enkele gegeven dat het niet op de tweede maar op de eerste verdieping is gelegen. Het Hof acht de vergelijkingsobjecten dan ook goed bruikbaar om te dienen ter onderbouwing van de door de heffingsambtenaar voorgestane waarde van de woning.

5.5. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten zijn binnen een jaar van de waardepeildatum tot stand gekomen en bieden dan ook een goed uitgangspunt voor het bepalen van de waarde van de woning op die datum. De heffingsambtenaar heeft uit die verkoopprijzen een gemiddelde prijs per m2 herleid van € 5.668 (zie 2.3). Hoewel de heffingsambtenaar onbetwist heeft gesteld dat de staat van onderhoud van de woning beter is dan die van de vergelijkingsobjecten, hetgeen op zichzelf een hogere prijs per m2 dan € 5.668 zou rechtvaardigen, heeft hij voor de woning juist een lagere prijs per m2 van € 5.523 gehanteerd. De heffingsambtenaar heeft voorts de waarde van de berging onbetwist gesteld op € 4.000. Andere concrete verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten dan die in het voorgaande al aan de orde zijn gekomen hebben partijen niet gesteld.

Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar bij het bepalen van de door hem voorgestane waarde voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Naast het bovenstaande biedt de verkoopprijs van augustus 2017 van het boven de woning gelegen object, [A-straat] [1-3], steun aan de stelling van de heffingsambtenaar dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde van € 396.000 niet te hoog is (zie 2.4 en 2.5).

5.6. Belanghebbende heeft tweeëntwintig objecten tegenover de door de heffingsambtenaar ingebrachte vergelijkingsobjecten gesteld. Om zijn stelling te onderbouwen dat de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld heeft belanghebbende echter geen marktgegevens van deze objecten, zoals verkoopprijzen, maar enkel hun WOZ-waarden ingebracht. Aan WOZ-waarden komt echter minder bewijskracht toe dan aan daadwerkelijke marktgegevens, zoals de door de heffingsambtenaar gebruikte verkoopcijfers. Deze door belanghebbende overgelegde gegevens leiden het Hof dan ook niet tot het oordeel dat dat de heffingsambtenaar, ook in het licht van deze gegevens, niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde van de woning niet te hoog heeft vast gesteld.

5.7. Gelet op het vorenoverwogene acht het Hof de heffingsambtenaar, ook in het licht van hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat hij de WOZ-waarde op waardepeildatum 1 januari 2017 niet te hoog heeft vastgesteld.

Gelijkheidsbeginsel; meerderheidsregel

5.8.1. Ten aanzien van belanghebbendes beroep op het gelijkheidsbeginsel overweegt het Hof als volgt. Belanghebbende voert aan dat de meerderheidsregel is geschonden. Dat is het geval, indien de woning en daaraan gelijke gevallen deel uitmaken van een groep en de meerderheid van die groep – anders dan de woning – begunstigend wordt behandeld. Uit de arresten van de Hoge Raad van 8 juli 2005, nr. 39850, ECLI:NL:HR:2005:AT8942 en nr. 39953, ECLI:NL:HR:2005:AT8945, volgt dat voor de toepassing van de meerderheidsregel in een geval als het onderhavige de vergelijking dient te worden beperkt tot woningen die identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen naar het oordeel van de feitenrechter ‘verwaarloosbaar’ zijn. Het ligt op de weg van belanghebbende om, bij zijn beroep daarop, aannemelijk te maken dat de meerderheidsregel is geschonden. Dat wil zeggen dat hij objecten dient aan te wijzen die – naar hij stelt en bij betwisting aannemelijk maakt – tezamen met de woning deel uitmaken van een groep (in bovenbedoelde zin, en aldus identiek zijn aan de woning) terwijl deze in meerderheid anders (lager) dan de woning zijn gewaardeerd.

5.8.2. In dit kader heeft belanghebbende allereerst twee objecten gelegen in hetzelfde pand als belanghebbende aangewezen, namelijk de boven en onder de woning gelegen objecten, [A-straat] [1-1] en [A-straat] [1-3]. Deze objecten hebben beide voor 2018 een WOZ-waarde van € 324.000. Daarnaast heeft belanghebbende een twintigtal andere objecten aangewezen, alle met een lagere WOZ-waarde dan de woning, en gesteld dat deze objecten identiek zijn aan de woning. De heffingsambtenaar heeft belanghebbendes standpunt dat de woning en deze objecten identiek zijn gemotiveerd betwist.

5.8.3. Met betrekking tot de (twintig) niet in hetzelfde pand als de woning gelegen objecten is het Hof van oordeel dat niet aannemelijk is dat de onderlinge verschillen ‘verwaarloosbaar’ zijn. Deze objecten kunnen daarom niet meewegen in de beoordeling of de meerderheidsregel is geschonden.

5.8.4. Ten aanzien van de twee in hetzelfde pand als de woning gelegen objecten overweegt het Hof als volgt. De heffingsambtenaar heeft onweersproken gesteld dat [A-straat] [1-3] op de toestandsdatum (en overigens ook al op de waardepeildatum) reeds was verbouwd en dat deze verbouwing er onder andere toe heeft geleid dat de woonoppervlakte van dat object 21 m2 (30%) groter is geworden dan dat van de woning, doordat de berging door middel van een inwendige trap aan de woonoppervlakte is toegevoegd (zie 2.5). Naar het oordeel van het Hof zijn de verschillen tussen dat object en de woning na die verbouwing niet langer verwaarloosbaar. Ook dit object kan daarom niet meewegen in de beoordeling of de meerderheidsregel is geschonden.

Bij deze stand van het geding resteert nog slechts één object, [A-straat] [1-1], ten aanzien waarvan belanghebbende de stelling heeft betrokken dat het identiek is aan de woning. Zelfs indien het Hof veronderstellerderwijs uitgaat van de juistheid van die stelling, dan nog kan dit niet leiden tot de conclusie dat de meerderheidsregel is geschonden. Dat object vormt dan immers slechts één van de twee identieke gevallen en dus geen meerderheid. Dit leidt het Hof tot het oordeel dat belanghebbende niet is geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat de meerderheidsregel is geschonden.

Slotsom

5.9. De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.

6. Kosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling van de heffingsambtenaar in de kosten van het geding op grond van artikel 8:75 in verbinding met artikel 8:108 van de Awb.

7. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mrs. J-P.R. van den Berg, voorzitter, C.J. Hummel en B.A. van Brummelen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. A.H. van Dapperen als griffier. De beslissing is op 4 maart 2021 uitgesproken.