WOZ-waarde verslavingskliniek; woondelenvrijstelling niet van toepassing

en

de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant (gemeente Breda).

Inleiding

1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 8 maart 2022.

1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 26 februari 2021 onder andere de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 2] (hierna: de onroerende zaak) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 5.721.000. Tegelijk met deze waardevaststelling zijn aan belanghebbende ook de aanslagen in de onroerendezaakbelastingen (hierna: OZB) eigenaar en gebruiker van de gemeente Breda voor het jaar 2021 opgelegd.

1.2. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.

1.3. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.

1.4. Belanghebbende heeft een aanvullend beroepschrift ingediend.

1.5. De rechtbank heeft het beroep op 12 januari 2024 op zitting behandeld. Hieraan heeft deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende, [naam 1] . Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam 2] en [taxateur 1]

Feiten

2. Belanghebbende is eigenaresse en gebruikster van de onroerende zaak. Het is een verslavingskliniek voor mensen met een alcohol, drugs, medicijnen, gokken of gamen probleem (bouwjaar 1999), met een berging, op een perceel van 10.363 m2.

Beoordeling door de rechtbank

3.1. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld en of de heffingsgrondslag voor de aanslag OZB gebruiker te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.

3.2. In de uitspraak op bezwaar van 8 maart 2022 heeft de heffingsambtenaar tevens uitspraak gedaan op de bezwaren van belanghebbende tegen de vastgestelde waarden voor de objecten [adres 2] en [adres 3] te [plaats 2] . Omdat belanghebbende tegen de gehandhaafde waarde voor het object [adres 2] , de in de uitspraak op bezwaar verminderde waarde voor het object [adres 3] , en de daarmee samenhangende aanslagen OZB geen gronden heeft aangevoerd, blijven die waarden en aanslagen OZB buiten de beoordeling.

3.3. Belanghebbende vindt dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum maximaal € 3.281.000 is en de heffingsgrondslag voor de aanslag OZB gebruiker niet hoger kan zijn dan € 1.371.000. De heffingsambtenaar verdedigt de in het verweerschrift nader bepaalde waarde voor de onroerende zaak van € 5.159.000, die tevens de heffingsgrondslag is voor de aanslag OZB gebruiker.

3.4. Omdat de waarde die de heffingsambtenaar in beroep verdedigt lager is dan de waarde in de uitspraak op bezwaar, is het beroep reeds om die reden gegrond. De rechtbank zal hierna beoordelen of de door de heffingsambtenaar bij het verweerschrift verdedigde waarde in stand kan blijven.

3.5. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende slechts voor zover de waarde in het verweerschrift nader is bepaald op € 5.159.000. Deze waarde van het object, de aanslag OZB eigenaar en tevens de heffingsgrondslag voor de aanslag OZB gebruiker zijn niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.

De WOZ-waarde

Toetsingskader van de rechtbank

4.1. Op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) wordt - in afwijking van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ - de waarde van een onroerende zaak voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met (a) de aard en de bestemming van de zaak en (b) de sinds de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.

4.1.1. Ingevolge artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ - voor zover hier van belang - wordt de vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde. De daaruit ontstane vervangingswaarde wordt vervolgens gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.

4.1.2. De heffingsambtenaar dient de feiten en omstandigheden te stellen en aannemelijk te maken waaruit volgt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de waarde komen.

Onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar

4.2. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 11 mei 2023 door [taxateur 1] over de onroerende zaak is opgemaakt. Het rapport concludeert tot een waarde van € 5.159.000. De heffingsambtenaar verdedigt in beroep deze waarde.

Onderbouwing van de WOZ-waarde door belanghebbende

4.3. Belanghebbende heeft eveneens een taxatierapport overgelegd. Dat rapport is opgemaakt op 22 december 2023 door [taxateur 2] (werkzaam bij [B.V. 2] ). Dit rapport concludeert tot een waarde van € 3.281.000. Volgens belanghebbende kan de waarde van de onroerende zaak niet hoger zijn dan de waarde in dit rapport.

Beoordeling rechtbank

4.4. De rechtbank overweegt dat de Hoge Raad in zijn arresten van 31 januari 2020 en 23 oktober 2020 nadere regels heeft gegeven voor de waardering van incourante onroerende zaken. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat in het algemeen gebruik kan worden gemaakt van taxatiewijzers als partijen de richtsnoeren van die taxatiewijzers als uitgangspunt voor de waardering hebben aanvaard.1 Verder geldt dat, indien partijen de richtsnoeren van een of meer taxatiewijzers als uitgangspunt voor de waardering hebben aanvaard en partijen van bepaalde kengetallen in de taxatiewijzer(s) afwijken, de partij die afwijkt de gronden voor deze afwijkingen moet stellen en bij betwisting aannemelijk moet maken.2

Partijen zijn het erover eens dat in dit geval de waarde van de onroerende zaak bepaald wordt aan de hand van de Taxatiewijzer ‘Ziekenhuizen’ op waardepeildatum 1 januari 2020, met daarin het archetype N4000052 (Centrum voor verslavingszorg).

4.5. De rechtbank stelt voorop dat de waardebepaling als geheel ter beoordeling voorligt. Hierna zal de rechtbank ingaan op de onderdelen van de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak en de standpunten van partijen hierbij betrekken.

De vervangingswaarde van de grond

4.6. De kadastrale oppervlakte van het perceel (10.363 m2) en de vervangingswaarde van de verharding zijn tussen partijen niet in geschil. De heffingsambtenaar heeft inzichtelijk gemaakt hoe tot de vervangende waarde van de grond is gekomen, namelijk 9.313 m2 grond x € 175 per m2 en 1.050 m2 x € 35,70 per m2. Belanghebbende heeft de vervangende waarde van de grond berekend op 3.529 m2 x € 180 per m2. Ter zitting is door belanghebbende aangevoerd dat de niet-gebonden grond is gewaardeerd op € 0.

Evenals de heffingsambtenaar is de rechtbank van oordeel dat bij vervanging van de grond het gehele perceel moet worden aangeschaft. De enkele, niet onderbouwde, stelling van belanghebbende dat aan de niet-gebonden grond geen waarde hoeft te worden toegekend, kan daarom niet worden gevolgd.

De vervangingswaarde van de opstal

4.7. De opstal bestaat uit twee hoofdgebouwen en een berging. De heffingsambtenaar heeft voor de twee hoofdgebouwen de Taxatiewijzer ‘Ziekenhuizen’ en het archetype N4000052 tot uitgangspunt genomen. De heffingsambtenaar heeft de vervangingswaarde van de hoofdgebouwen vastgesteld op basis van de totale oppervlakte van 3.725 m2 en een m2-prijs die net onder het gemiddelde ligt van de bandbreedte in de taxatiewijzer. Aan de berging is een waarde toegekend van € 25.614.

4.7.1. Belanghebbende stelt dat een van de hoofdgebouwen een kantoor is en dat dit qua aard, inrichting en bouwwijze het meest overeenkomt met de kenmerken die horen bij het archetype B5101200 in de Taxatiewijzer ‘Algemene Kengetallen’. De rechtbank ziet geen reden voor het oordeel dat de heffingsambtenaar het onjuiste archetype heeft gebruikt. De heffingsambtenaar heeft tijdens de zitting namelijk toegelicht dat de twee hoofdgebouwen gelijktijdig zijn gebouwd, dezelfde bouwstijl en bouwaard hebben en als geheel functioneren als een kliniek voor verslavingszorg. Het door belanghebbende genoemde archetype wordt uitsluitend gebruikt voor een bijgebouw van ongeveer 200 m2 en daar is geen sprake van. Daarnaast blijkt uit het taxatierapport van de heffingsambtenaar dat het betreffende gebouw niet alleen kantoren bevat, maar ook groepstherapieruimten en een gymzaal. De stelling van belanghebbende dat het archetype B5101200 beter bij dit gebouw past, gaat daarom niet op.

4.7.2. Volgens belanghebbende is de oppervlakte van de twee hoofdgebouwen niet 3.725 m2, maar 3.449 m2. Belanghebbende verwijst daartoe naar de bijlage bij het taxatierapport genaamd ‘controle woondelenvrijstelling’, zijnde een opsomming van afzonderlijke ruimten binnen het gebouw met de oppervlakte. De rechtbank stelt vast dat bij het taxatierapport een rekenkundig overzicht is gevoegd, waarin een oppervlakte voor het hoofdgebouw is genoemd van (2.141 + 1.308 =) 3.449 m2. In de opsomming is een totale oppervlakte genoemd van 3.360,98 m2. Dit verschil in oppervlakten voor het hoofdgebouw is niet nader toegelicht of onderbouwd. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de twee door belanghebbende genoemde oppervlakten voor het hoofdgebouw daarom onvoldoende om de door de heffingsambtenaar op basis van de bouwtekeningen vastgestelde oppervlakte te betwisten.

Correcties voor technische en functionele veroudering

4.8. Partijen verschillen niet van mening over de correctie restwaarde van de opstal. Voor de functionele veroudering heeft de heffingsambtenaar een correctie toegepast van 14,26%, omdat een aantal kamers geen eigen sanitair hebben en dus minder doelmatig zijn. Belanghebbende stelt dat de onroerende zaak als woonzorgcentrum is gebouwd en belanghebbende als gevolg van wijzigingen in wet- en regelgeving, voor een gezonde exploitatie behoefte heeft aan cliënten met een zware zorgbehoefte. De onroerende zaak voldoet niet aan de eisen voor dit type bewoners (bv. eigen sanitair en manoeuvreerruimte voor bedden en tilliften), wat volgens belanghebbende een correctie van 20% rechtvaardigt. De rechtbank volgt belanghebbende niet. De onroerende zaak is immers in gebruik als verslavingskliniek. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat meer aanpassingen nodig zijn voor een huidig, doelmatig gebruik dan waar de heffingsambtenaar rekening mee heeft gehouden.

Tussenconclusie

4.9. De rechtbank concludeert dat de heffingsambtenaar de in het verweerschrift verdedigde waarde voor de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. De WOZ-waarde van € 5.159.000 en de aanslag OZB eigenaar kunnen daarom in stand blijven.

De aanslag OZB gebruiker

5.1. De heffingsambtenaar heeft de heffingsgrondslag voor de aanslag OZB gebruiker vastgesteld op de WOZ-waarde van de onroerende zaak, zijnde € 5.159.000. Volgens de heffingsambtenaar is geen sprake van een woondelenvrijstelling.

5.2. Belanghebbende is van mening dat de heffingsgrondslag voor de aanslag OZB gebruiker te hoog is vastgesteld. De woondelen op de begane grond van het woongebouw (kamers van bewoners, eetkamer/recreatie, zitkamer en keuken) en de gehele eerste verdieping komen voor vrijstelling in aanmerking. De uitleg van de term woondeel voor artikel 220a en 220e van de Gemeentewet moet dezelfde zijn, waarbij het geschiktheidscriterium doorslaggevend is. Ter onderbouwing wijst belanghebbende op de conclusie van Advocaat-Generaal Wattel (ECLI:NL:PHR:2021:1079). De duur van het verblijf is niet van belang, omdat dit een persoonlijke omstandigheid is die bij een objectieve belasting niet van belang is. De heffingsgrondslag voor de aanslag OZB gebruiker dient volgens belanghebbende te worden verlaagd met 58,2% en vastgesteld op € 1.371.500.

Toetsingskader van de rechtbank

5.3. Artikel 220e van de Gemeentewet bepaalt dat, in afwijking van artikel 220c, bij de bepaling van de heffingsmaatstaf voor de OZB bedoeld in artikel 220, onderdeel a, buiten aanmerking wordt gelaten de waarde van gedeelten van de onroerende zaak die in hoofdzaak tot woning dienen dan wel in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden (hierna: de woondelenvrijstelling).3 Onder het criterium ‘in hoofdzaak’ wordt in dit verband verstaan: 70 percent of meer.

Beoordeling rechtbank

5.4. Niet in geschil is dat de onroerende zaak op grond van het bepaalde in artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet niet in hoofdzaak tot woning dient en dat belanghebbende OZB gebruiker verschuldigd is. In artikel 220e van de Gemeentewet is bepaald dat voor de heffing van OZB gebruiker buiten aanmerking blijft de waarde van gedeelten van de onroerende zaak die in hoofdzaak tot woning dienen dan wel in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Het feitelijk gebruik van dat gedeelte is beslissend (het gebruiks- of bestemmingscriterium).4

5.5. Het verblijf in een instelling heeft het karakter van wonen indien personen in die instelling verblijven vanwege hun behoefte aan zorg en niet in hun oorspronkelijke woonomgeving kunnen blijven, en hun verblijf (in het algemeen) naar zijn aard geen tijdelijk karakter heeft maar als duurzaam moet worden aangemerkt. Van een dergelijk als wonen aan te merken verblijf van duurzame aard is echter geen sprake in geval van verblijf in een instelling met het oog op kortdurende behandeling.5 Dat betekent dat het verblijf in de verslavingskliniek voor de bewoners daarvan het karakter van wonen zou kunnen hebben. Daarbij speelt een rol of zij op het adres van de verslavingskliniek in de Basisregistratie Personen (BRP) behoren te worden (of zijn) ingeschreven. Ook de duur van het verblijf speelt daarbij een rol.6

5.6. Op belanghebbende, die een beroep doet op de woondelenvrijstelling, rust de last om, tegenover de betwisting door de heffingsambtenaar, feiten en omstandigheden aannemelijk te maken op grond waarvan in dit geval op onderdelen van de onroerende zaak de woondelenvrijstelling van toepassing is.

5.7. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de gronden die belanghebbende heeft aangevoerd en ter zitting heeft toegelicht niet tot toepassing van de woondelenvrijstelling leiden. Zoals hiervoor is overwogen is niet het geschiktheidscriterium van toepassing, maar het gebruiks- of bestemmingscriterium. De verwijzing naar de conclusie van Wattel maakt dit niet anders. Volgens Wattel kan wellicht worden volstaan met slechts één criterium voor tot wonen dienen in zowel artikel 220a als artikel 220e van de Gemeentewet, namelijk: “naar aard en inrichting geschikt om enigszins duurzaam voor menselijke bewoning te dienen én feitelijk die hoofdfunctie hebben” . Hieruit volgt dat Wattel het geschiktheids- en het gebruikscriterium samen heeft gevoegd en niet, zoals belanghebbende voorstaat, dat uitsluitend het geschiktheidscriterium bepalend zou zijn.

5.8. In dit geval heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat het verblijf van de bewoners van de verslavingskliniek naar zijn aard geen tijdelijk karakter heeft maar als duurzaam moet worden aangemerkt. Volgens de heffingsambtenaar is de instelling ingericht op kortdurend verblijf en is de behandeling en begeleiding gericht op een zo spoedig mogelijke uitstroom naar huisvesting elders. De bewoners staan ook niet ingeschreven in de BRP. De stelling van belanghebbende, dat sommige bewoners wel in de BRP staan ingeschreven, is niet met onderbouwende stukken aannemelijk gemaakt. Dat sprake is van kortdurend verblijf wordt door de taxateur van belanghebbende erkend, doordat hij heeft aangegeven dat de maximale verblijfsduur 9 maanden bedraagt.

Tussenconclusie

5.9. De rechtbank concludeert dat de woondelenvrijstelling niet van toepassing is op de onroerende zaak. De heffingsambtenaar heeft terecht de heffingsgrondslag voor de aanslag OZB gebruiker vastgesteld op de WOZ-waarde van de onroerende zaak, zijnde € 5.159.000.

Conclusie en gevolgen

6.1. Gezien overweging 3.4. is het beroep gegrond. Dit betekent dat de waardebeschikking voor de onroerende zaak moet worden verlaagd tot € 5.159.000. Deze door de heffingsambtenaar in beroep verdedigde waarde houdt stand. Het oordeel over de belastingaanslagen volgt dat over de waardebeschikking, dus ook deze moeten worden verlaagd. De heffingsambtenaar dient dit uit te voeren.

6.2. Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden. De vergoeding van griffierecht moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald.7

6.3. Belanghebbende krijgt ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. Belanghebbende heeft recht op 1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 875 en een wegingsfactor 1. De vergoeding bedraagt dan in totaal € 1.750. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald.8

6.4. De rechtbank ziet geen aanleiding voor vergoeding van de kosten in bezwaar, omdat in de uitspraak op bezwaar al een vergoeding is toegekend voor het (in één geschrift) indienen van het bezwaarschrift en het bijwonen van de hoorzitting vanwege de gegrondverklaring van het bezwaar inzake het object [adres 3] te [plaats 2] . Ook ziet de rechtbank geen aanleiding voor vergoeding van het taxatierapport dat is opgesteld en door belanghebbende is ingediend in reactie op het door de heffingsambtenaar ingenomen standpunt in het verweerschrift, dat in deze uitspraak in stand is gelaten.

Beslissing

De rechtbank:

• verklaart het beroep gegrond;
• vernietigt de uitspraak op bezwaar voor zover deze ziet op de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 2] ;
• vermindert de WOZ-waarde van de onroerende zaak tot een bedrag van € 5.159.000;
• vermindert de aanslagen OZB eigenaar en gebruiker dienovereenkomstig;
• bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van het vernietigde deel van de bestreden uitspraak op bezwaar;
• bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 365 aan belanghebbende moet vergoeden;
• veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 1.750 aan proceskosten aan belanghebbende.

Deze uitspraak is gedaan door mr. C.A.F. van Ginneken, rechter, in aanwezigheid van M.H.A. de Graaf, griffier, op 13 februari 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl .