Levering kavels betreft afzonderlijke leveringen die zijn belast met btw

In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de uitspraak op bezwaar van verweerder van 16 juli 2021.

Eiseres heeft bezwaar gemaakt tegen de voldoening op aangifte van omzetbelasting (OB) over het eerste kwartaal van 2020.

Verweerder heeft het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.

Eiseres heeft tijdig beroep ingesteld.

Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken en een verweerschrift overgelegd.

De rechtbank heeft het beroep op 13 juli 2022 op zitting behandeld. Namens eiseres is [persoon A] verschenen, bijgestaan door de gemachtigde en zijn kantoorgenoot [persoon B] . Namens eiseres zijn [persoon C] , [persoon D] en [persoon E] verschenen.

Partijen hebben voorafgaand aan de zitting een pleitnota overgelegd aan de rechtbank en, na tussenkomst van de griffier, aan de wederpartij. Verweerder heeft ter zitting een aanvullende pleitnota overgelegd aan de rechtbank en de wederpartij.

Feiten

1. De activiteiten van eiseres bestaan onder meer uit het ontwikkelen en bouwen van vastgoed.

2. Op 31 augustus 2016 heeft eiseres een perceel grond van circa 8.860 m2 (het perceel) in [plaatsnaam] verkregen. Op het perceel stonden op dat moment twee woningen, gelegen aan de [adresgegevens] te [plaatsnaam] . De woningen zijn gelegen aan de voorkant van het perceel, de rest van het perceel is onbebouwd.

3. De Belastingdienst heeft in 2016 het standpunt ingenomen dat de verkrijging van het gehele perceel door eiseres belast was met overdrachtsbelasting en wel naar het verlaagde tarief van 2% voor woningen.

4. Eiseres heeft op 10 juli 2018 met de gemeente [plaatsnaam] een overeenkomst van grondexploitatie gesloten. In deze overeenkomst is onder meer opgenomen dat eiseres van plan was de bestaande bebouwing op het perceel te slopen en daar negen woningen te realiseren.

5. In een memo van 23 april 2019 hebben eiseres en [naam B.V.] ( [B.V.] ) hun afspraken vastgelegd. Afgesproken is onder meer dat eiseres de grond levert aan een koperscollectief voordat de sloop/sanering en het bouwrijp maken zijn aangevangen. Eiseres draagt het plan om de woningen te realiseren over aan [B.V.] . Zij ontvangt daarvoor een gebruiksvergoeding van € 499.610 exclusief btw. Ook zal [B.V.] de omgevingsvergunning aanvragen.

6. Eiseres bezit 50% van de aandelen in [B.V.] . De overige 50% van de aandelen is in bezit van een vennootschap die niet is verbonden met eiseres.

7. Op 5 juni 2019 heeft de gemeente [plaatsnaam] de omgevingsvergunning voor het bouwen van de negen woningen verleend.

8. In de periode van 5 juni 2019 tot en met 18 november 2019 heeft eiseres met negen verschillende kopers koopovereenkomsten gesloten ter zake van de negen te realiseren woningen. Daarbij was de kopers telkens bekend op welk deel van het perceel hun toekomstige woning zou worden gebouwd. In deze koopovereenkomsten is telkens, voor zover hier van belang, onder meer het volgende bepaald:

• Partijen verklaren dat de verkrijger een onverdeeld aandeel in het perceel zal krijgen;
• De verkrijger krijgt het genoemde deel in het perceel geleverd in dezelfde akte waarbij de aandelen aan de kopers van de overige acht woningen in het project worden geleverd, zodat de kopers gezamenlijk eigenaar worden van het perceel;
• De kopers zullen nog dezelfde dag overgaan tot verdeling van de onverdeelde aandelen;
• Er zal een mandelig gebied worden gerealiseerd;
• De grond bestemd voor het openbaar gebeid zal aan de gemeente worden geleverd;
• De verkrijger zal met [B.V.] een aannemingsovereenkomst sluiten conform het model van [naam] , welke overeenkomst een onverbrekelijk geheel vormt met de koopovereenkomst.

9. In de koopovereenkomst is in artikel 12 bepaald dat het de kopers niet is toegestaan om de rechten en verplichtingen uit de koopovereenkomst over te dragen tot de oplevering van de woning. In artikel 13 van de koopovereenkomst is bepaald dat de koper het aandeel juridisch verkrijgt door inschrijving van de akte van verdeling door de gezamenlijke kopers in het openbare register voor registergoederen.

10. De kopers van de kavels hebben op dezelfde dag waarop zij de koopovereenkomst hebben gesloten, ieder voor zich, met [B.V.] een aannemingsovereenkomst gesloten. In deze aannemingsovereenkomst is onder meer bepaald dat deze een onverbrekelijk geheel vormt met de koopovereenkomst. In de aannemingsovereenkomsten hebben de kopers aan [B.V.] opdracht gegeven om de twee oude woningen op het perceel te slopen.

11. Op 21 januari 2020 is bij akte van levering en vestiging van kwalitatieve verplichting (akte 1) door eiseres aan alle kopers een onverdeeld aandeel in het perceel geleverd.

12. Bij akte van verdeling en levering en bestemming tot mandeligheid (akte 2) van eveneens 21 januari 2020 is het perceel verdeeld in negen kavels en een mandeligheid. Deze mandeligheid betreft de “overgrond”, dat wil zeggen alle grond op het perceel die niet toerekenbaar is aan een van de negen kavels. Bij elk registergoed behoort 1/9 aandeel in de mandeligheid.

13. Drie registergoederen (hierna aan te duiden als registergoederen 1 tot en met 3) betreffen een perceel grond met daarop aanwezige opstallen, de oude woningen. De overige registergoederen (hierna aan te duiden als registergoederen 4 tot en met 9) betreffen percelen onbebouwde grond.

14. Bij brief van 1 juli 2019 heeft eiseres aan verweerder gevraagd een standpunt in te nemen ten aanzien van de omzet- en overdrachtsbelasting voor het perceel.

15. Bij brief van 8 november 2019 heeft verweerder het standpunt ingenomen dat de levering van het perceel belast is met omzetbelasting.

16. Eiseres heeft over het eerste kwartaal 2020 aangifte omzetbelasting gedaan. Zoals afgesproken met verweerder, is de aangifte ingediend conform het standpunt van verweerder. Voor de registergoederen 4 tot en met 9 heeft eiseres omzetbelasting voldaan. Voor de registergoederen 1 tot en met 3 heeft eiseres overdrachtsbelasting voldaan.

Geschil

17. In geschil is het antwoord op de vraag of eiseres terecht omzetbelasting heeft voldaan voor de registergoederen 4 tot en met 9.

18. Eiseres is van mening dat zij ten onrechte € 344.101 aan omzetbelasting heeft voldaan. Volgens haar is sprake van één levering en heeft zij het perceel geleverd aan het koperscollectief. Omdat sprake is van een levering van twee gebouwen die langer dan twee jaar overeenkomstig de bestemming in gebruik zijn, met daarbij behorende grond, is de levering vrijgesteld van omzetbelasting. Indien sprake zou zijn van negen leveringen aan verschillende afnemers is volgens eiseres nog steeds sprake van een van omzetbelasting vrijgestelde levering, omdat aan elk van de afnemers een onverdeeld aandeel in het perceel is geleverd.

19. Verweerder stelt primair dat sprake is van negen leveringen. Verweerder betwist dat sprake is van een collectief van kopers. Volgens hem is de macht om als eigenaar over de kavels te beschikken pas overgegaan op de kopers na het passeren van akte 2. De beschikkingsmacht van de kopers is na het passeren van akte 1 nog zodanig beperkt dat zij niet de macht hebben verkregen om als eigenaar over het geleverde te beschikken. Bovendien is in de koopovereenkomst een verbod opgenomen om de rechten en verplichtingen die voortvloeien uit de koopovereenkomst over te dragen tot het moment van oplevering en betaling. Het moment waarop de kopers als eigenaar over het goed beschikken, is dus in ieder geval niet eerder aangebroken dan bij het passeren van akte 2.

Beoordeling

Levering van de registergoederen 4 tot en met 9

20. Artikel 3, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Wet op de omzetbelasting 1968 bepaalt dat de levering van goederen is de overdracht of overgang van de macht om als eigenaar over een goed te beschikken.

21. De Hoge Raad heeft in een uitspraak van 29 januari 20211 onder meer het volgende overwogen:

22. De rechtbank overweegt dat de koop- en aannemingsovereenkomsten met elkaar samenhangen. Hetzelfde geldt voor de beide aktes. Zo is in de koop- en aannemingsovereenkomsten opgenomen dat deze tezamen een onverbrekelijk geheel vormen en zijn de beide aktes op dezelfde dag gepasseerd. Bovendien is in akte 1 verwezen naar de bepaling in de koopovereenkomst waarin is opgenomen dat het de kopers niet is toegestaan om hun rechten en verplichtingen over te dragen voor oplevering van de woning.

23. De rechtbank is van oordeel dat de kopers van de registergoederen 4 tot en met 9 een bouwterrein geleverd hebben gekregen. Zij overweegt hiertoe als volgt. De beschikkingsbevoegdheid van de kopers was na het passeren van akte 1 nog zeer beperkt. Het doel van de kopers is het verkrijgen van een eigen kavel. Zij konden hun kavel na het passeren van akte 1 nog niet verkopen en konden evenmin nog afwijken van de al van te voren vastgelegde delen (kavels) van het perceel. Na het passeren van akte 1 konden zij slechts de notaris toestemming geven om het perceel te verdelen in de vooraf vastgelegde kavels. Ook waren zij gebonden aan de gemaakte afspraken over sloop van de bestaande gebouwen en konden zij niet zelf bepalen een ander de sloopopdracht te geven. Na het passeren van akte 1 hadden de kopers dan ook niet de macht om als eigenaar over het goed te beschikken. De kopers hebben met het passeren van akte 1 ook geen aandeel in een onverdeeldheid verkregen. Van een onverdeeldheid is sprake als de deelgenoten gezamenlijk eigenaar zijn van het geheel en niet een specifiek eigen deel kunnen aanwijzen. Dit doet zich bijvoorbeeld voor bij een huwelijksgemeenschap of een nalatenschap met verschillende erfgenamen. In een dergelijke onverdeeldheid heeft een deelgenoot niet het recht op een specifiek goed. In deze zaak beogen de kopers juist wel de verkrijging van een specifiek, individueel deel. Dit deel is al aanwijsbaar: iedere koper weet bij het tekenen van de koopovereenkomst, dus voordat de aktes gepasseerd worden, immers al welk specifiek deel van het perceel hij zal verkrijgen. Dat ten tijde van het passeren van akte 1 het perceel nog niet juridisch gesplitst is, maakt dit niet anders.

24. Op basis van deze feiten komt de rechtbank tot het oordeel dat sprake is van afzonderlijke leveringen en niet van één levering van het totale perceel. De registergoederen 4 tot en met 9 zijn onbebouwd. Voor het geval dat de rechtbank tot het oordeel zou komen dat sprake is van de levering van onbebouwde grond, is niet in geschil dat sprake is van de levering van bouwterreinen. Deze leveringen zijn dus belast met omzetbelasting.

De mandeligheid

25. Naast de geleverde kavels is aan de kopers tevens een aandeel in het mandelige deel van het perceel geleverd. Op een deel van de mandeligheid bevindt zich een deel van de oude bebouwing. Eiseres heeft het standpunt ingenomen dat daarom sprake is van bebouwde grond. Verweerder heeft dit bestreden, onder meer met de stelling dat de bebouwing gelet op de totale oppervlakte van de mandeligheid verwaarloosbaar is en dat deze bebouwing niet de functie van een gebouw kan vervullen. De rechtbank is van oordeel dat, gelet op de plattegrond van het project2, in ieder geval met betrekking tot het rechterpand ( [adresgegevens] ) niet gezegd kan worden dat de bebouwing daarvan van verwaarloosbaar is. Er is dus inderdaad sprake van bebouwde grond.

26. De rechtbank begrijpt de stelling van eiseres ter zitting, naar aanleiding van het standpunt van verweerder in de aanvullende pleitnota, aldus dat zij van mening is dat de koopprijs moet worden gesplitst in een deel dat betrekking heeft op de “eigen” kavels en een deel dat betrekking heeft op de mandeligheid, en dat alleen omzetbelasting verschuldigd is over de verkrijging van de eigen kavels. Verweerder heeft daartegenover de stelling ingenomen dat niet is betaald voor de mandeligheid en dat de hele koopprijs moet worden toegerekend aan de eigen kavels, omdat het de kopers te doen is om de verkrijging van een woning en niet om de verkrijging van een deel in de mandeligheid.

27. Eiseres heeft desgevraagd ter zitting erkend dat het niet mogelijk is om een splitsing te maken in de koopsommen. De rechtbank overweegt dat uit de betaalde prijzen voor de kavels en het aantal vierkante meters dat de kopers op grond van akte 2 verkrijgen blijkt dat de prijzen primair beïnvloed zijn door de grootte van de kavels. De rechtbank kan dan ook niet vaststellen dat, en wat, er betaald is voor de mandeligheid. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt de stelling van verweerder dat geen waarde kan worden toegekend aan de mandeligheid. De door de kopers aan eiseres betaalde koopsommen worden daarom geacht volledig betrekking te hebben op de koop van de eigen kavels.

Conclusie

28. De levering van de kavels, registergoederen 4 tot en met 9, is belast met omzetbelasting, omdat sprake is van de levering van bouwterreinen. De grondslag voor de heffing is juist vastgesteld. Eiseres heeft over het eerste kwartaal 2020 dan ook niet te veel omzetbelasting op aangifte voldaan. Het beroep is ongegrond.

29. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A. Eskes, voorzitter, mr. A.P. Vaatstra en mr. W.W. Monteiro, leden, in aanwezigheid van mr. R. Roosma, griffier.