WOZ-waarde appartement in appartementencomplex niet te hoog vastgesteld

1 Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 31 januari 2015 de waarde van de onroerende zaak [A-straat] 24 te [Z] (hierna: de woning) voor het jaar 2015 vastgesteld op € 475.500.

1.2.

Na daartegen gemaakt bezwaar, heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak van 22 juli 2015 de waarde van de woning verlaagd naar € 445.500.

1.3.

De rechtbank heeft bij uitspraak van 3 oktober 2016 het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard.

1.4.

Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 11 november 2016. Belanghebbende heeft bij geschriften van 10 januari 2017 en 16 juni 2017 de gronden aangevuld. De heffingsambtenaar heeft op 10 februari 2017 een verweerschrift ingediend.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 juni 2017. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2 Feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning betreft een appartement (bouwjaar 2008) met berging en parkeerplaats.

2.2.1.

Tot de door de heffingsambtenaar overgelegde gedingstukken behoort een ‘Overzicht taxatiewaarden [A-straat] 24’, welke de heffingsambtenaar als bijlage bij zijn verweerschrift (zijnde ‘Reactie taxateur’) in eerste aanleg heeft ingediend. In het overzicht is ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van € 445.500 aansluiting gezocht bij (verkoop)gegevens van drie vergelijkingsobjecten. Het overzicht vermeldt dienaangaande de volgende gegevens:

2.2.2.

De vergelijkingsobjecten zijn appartementen die zich in hetzelfde appartementencomplex bevinden als de woning. Volgens het overzicht hebben zowel de woning als de vergelijkingsobjecten elk een berging, waaraan een waarde van € 4.000 is toegekend, en elk een parkeerplaats, waaraan een waarde van € 42.000 is toegekend.

2.2.3.

Blijkens het overzicht bedraagt de taxatiewaarde per m2 voor het woningdeel van de woning € 3.250 en de gerealiseerde verkoopwaarden per m2 voor het woningdeel van de vergelijkingsobjecten, herleid naar de waardepeildatum 1 januari 2014, gemiddeld € 3.310. In het overzicht is de oppervlakte van het woningdeel van de woning berekend op 123 m².

3 Geschil in hoger beroep

3.1.

Evenals in eerste aanleg is in geschil of de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2014 niet te hoog is vastgesteld.

3.2.

Belanghebbende stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld en voert daartoe evenals bij de rechtbank in hoger beroep – kort en zakelijk weergegeven – aan dat:

- ( i) de oppervlakte van de woning ten onrechte is bepaald op 123 m2 in plaats van 116 m2;

- ( ii) het vergelijkingsobject [A-straat] 34 niet in onderhavige waardebepaling mag worden gebruikt, gelet op de in de Waarderingsinstructie 2011 opgenomen voorschriften;

- ( iii) de heffingsambtenaar ingevolge de Waarderingsinstructie 2011 is gehouden de in het ‘Overzicht taxatiewaarden [A-straat] 24’ getaxeerde waarden van de woning en de daarin opgenomen vergelijkingsobjecten naar beneden af te ronden op eenheden van

€ 5.000;

- ( (iv) de voor het onderhavige jaar vastgestelde WOZ-waarde van de woning is gestegen ten opzichte van de voor het jaar 2014 vastgestelde WOZ-waarde.

3.3.

De heffingsambtenaar stelt – mede onder verwijzing naar het in eerste aanleg overgelegde ‘Overzicht taxatiewaarden [A-straat] 24’ – dat de waarde niet te hoog is vastgesteld en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

4 Beoordeling van het geschil

4.1.

De rechtbank heeft geoordeeld dat de waarde van € 445.500, zoals vastgesteld bij de bestreden uitspraak op bezwaar, niet te hoog is en zij heeft daartoe – voor zover relevant – als volgt overwogen en beslist (waarbij de rechtbank belanghebbende heeft aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):

“2. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

3. Eiser betoogt dat de WOZ-waarde van zijn woning ten opzichte van het belastingjaar 2014 (met als peildatum 1 januari 2013) met maar liefst 24,2% is gestegen, terwijl de gemiddelde WOZ-stijging van alle woningen in Amsterdam in die periode 1,3% was.

4. Volgens vaste rechtspraak komt aan de vastgestelde WOZ-waarde van een woning voor een eerder belastingjaar geen zelfstandige betekenis toe bij de waardebepaling voor het in geding zijnde belastingjaar. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk kalenderjaar opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op de waardepeildatum voordoen. Daarbij wordt voorbijgegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. De rechtbank verwijst in dit verband naar de uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 27 augustus 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:6268. De omstandigheid dat sprake is van een forse stijging van de WOZ-waarde ten opzichte van het voorgaande jaar kan op zichzelf dan ook niet tot het oordeel leiden dat de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2015 te hoog zou zijn vastgesteld. Ook aan de gemiddelde stijging van WOZ-waarden in de gemeente Amsterdam kan geen waarde worden gehecht. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder zich terecht op het standpunt gesteld dat de gemiddelde stijging van verkoopprijzen die is afgeleid uit indexcijfers van de NVM of het Kadaster niet bruikbaar zijn bij de bepaling van de WOZ-waarde, omdat deze te algemeen zijn en gemiddelden betreffen. Deze indexcijfers zijn immers gemiddelden voor de waardes van woningen in de gehele stad en zijn daarom onvoldoende specifiek om de waarde van de woning te onderbouwen.

5. De taxateur heeft in beroep een ‘Overzicht taxatiewaarden’ overgelegd, waarin hij de WOZ-waarde van de woning aan de hand van transactieprijzen van drie vergelijkingsobjecten nader heeft onderbouwd. Het betreffen de objecten op de adressen [A-straat] 34, [A-straat] 46 en [A-straat] 44. Het gaat in alle gevallen om appartementen die in hetzelfde complex zijn gelegen als de woning. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de vergelijkingsobjecten daarom voldoende vergelijkbaar met de woning.

6. Ter zitting heeft eiser aangevoerd dat het vergelijkingsobject [A-straat] 34 niet gebruikt mag worden, omdat de transactiedatum dateert van meer dan zes maanden na de peildatum. De rechtbank volgt eiser hierin niet. In de rechtspraak wordt in de regel aangenomen dat de transacties van vergelijkingsobjecten om en nabij een jaar voor of na de peildatum moeten hebben plaatsgevonden. Onder omstandigheden wordt in de rechtspraak aanvaardbaar geacht dat transactiedata van vergelijkingsobjecten zelfs meer dan een jaar van de peildatum zijn gelegen (…). Voor de door eiser genoemde termijn van zes maanden na de peildatum is in de rechtspraak geen steun te vinden. De transactie van het vergelijkingsobject [A-straat] 34 heeft op 1 september 2014, en daarmee binnen de in de rechtspraak aanvaarde termijn van een jaar na de peildatum plaatsgevonden. De transacties van de twee andere vergelijkingsobjecten hebben plaatsgevonden binnen een jaar vóór de peildatum. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten dan ook dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.

7. Eiser stelt dat verweerder de oppervlakte van de woning verkeerd heeft vastgesteld. Op het ‘Overzicht taxatiewaarden’ is een oppervlakte van 123 m2 vermeld, maar dat moet 116 m2 zijn. Eiser wijst er in dit verband op dat de Dienst Basisgegevens van de gemeente [Z] bij een meting van de woning op 21 mei 2014 heeft vastgesteld dat de oppervlakte 116 m2 bedraagt. Eiser wijst ook op een door hem zelf gedane meting, waaruit blijkt dat de oppervlakte 116 m2 is. Verder stelt eiser dat de inpandige bergruimte en de binnenmuren bij de vaststelling van het woonoppervlak buiten beschouwing moet worden gelaten en dat verweerder de oppervlakte ten onrechte vanaf de buitenkant van de buitenmuren heeft gemeten.

8. In de bestreden uitspraak op bezwaar heeft verweerder aangegeven dat de woonoppervlakte op grond van de ‘Meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen’ (de meetinstructie) is vastgesteld op 123 m2. Op grond van de meetinstructie is de oppervlakte berekend binnen de buitenste/scheidende wanden (muren) conform de NEN2480 (de rechtbank leest: NEN2580). Er wordt niet voldaan aan de in de meetinstructie genoemde voorwaarden om een interne bergruimte bij de berekening van de woonoppervlakte buiten beschouwing te laten, aldus verweerder. De taxateur heeft ter zitting verklaard dat hij de oppervlakte van de woning heeft berekend aan de hand van de bouwtekeningen. Daarbij heeft hij de oppervlakte berekend binnen de buitenste muren en heeft hij bij de berekening van de oppervlakte de binnenmuren en de berging betrokken. Verder heeft hij verklaard dat de woonoppervlaktes van de vergelijkingsobjecten eveneens op grond van de meetinstructie zijn berekend.

9. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder de woonoppervlakte van de woning kunnen vaststellen aan de hand van de meetinstructie. Op grond van deze meetinstructie wordt, zoals in de bestreden uitspraak terecht is overwogen, de oppervlakte berekend binnen de buitenste muren. Gelet op wat de taxateur ter zitting heeft verklaard, volgt de rechtbank eiser niet in zijn beroepsgrond dat de taxateur de oppervlakte inclusief de buitenmuren heeft berekend. Verder stelt de rechtbank vast dat in de meetinstructie is bepaald dat de gebruiksoppervlakte, in afwijking van NEN2580, inclusief de oppervlakte van de dragende binnenmuren wordt gemeten. De taxateur heeft de binnenmuren dan ook terecht bij de berekening van de oppervlakte betrokken. Daarnaast is in de meetinstructie met betrekking tot ‘overige inpandige ruimten’, voor zover hier van belang, bepaald dat niet tot de gebruiksoppervlakte wonen wordt gerekend een inpandige ruimte waarvan het hoogste punt boven de 2,00 meter ligt, maar het aaneengesloten oppervlak hoger dan 2,00 m, kleiner is dan 4,0 m2 (alleen van toepassing wanneer er ook sprake is van een gedeelte van de ruimte met een hoogte van minder dan 2,00 m). Eiser heeft ter zitting verklaard dat de bergruimte in zijn woning 3 m2 bedraagt. De taxateur heeft ter zitting bevestigd dat de bergruimte kleiner is dan 4 m2. Verder heeft de taxateur ter zitting verklaard dat de bergruimte in zijn geheel hoger is dan 2 meter. Eiser heeft dat niet weersproken. Aangezien in dit geval geen sprake is van een gedeelte van de berging met een hoogte van minder dan 2 meter, is de berging op grond van de meetinstructie niet aan te merken als ‘overige inpandige ruimte’ in de zin van de meetinstructie. Dit betekent dat de berging op grond van de meetinstructie als woonruimte aangemerkt wordt en dat de taxateur de oppervlakte van de berging terecht bij het berekenen van de oppervlakte van de woning heeft betrokken.

10. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat er geen grond is om te twijfelen aan de door de taxateur berekende oppervlakte van de woning van 123 m2. De berekening die eiser ter zitting heeft overgelegd en die resulteert in een oppervlakte van 116 m2, leidt de rechtbank niet tot een ander oordeel, omdat bij die berekening de oppervlakte van de binnenmuren en van de berging, in afwijking van de meetinstructie, niet zijn meegenomen.

11. Uit het ‘Overzicht taxatiewaarden’ blijkt dat, uitgaande van een WOZ-waarde van de woning van € 445.500,-, de taxatiewaarde per m2 voor het woningdeel van de woning € 3.250,- bedraagt. De gerealiseerde verkoopprijzen per m2, herleid naar de waardepeildatum, voor het woningdeel van de drie vergelijkingsobjecten bedragen gemiddeld € 3.310,-. Aangezien het gemiddelde van de gerealiseerde verkoopprijzen per m2 voor het woningdeel van de vergelijkingsobjecten hoger is dan de getaxeerde waarde per m2 voor het woningdeel van de woning, heeft verweerder hiermee in beginsel aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.”

4.2.

Het Hof komt tot hetzelfde oordeel als de rechtbank en maakt – met inachtneming van het hiernavolgende – de overwegingen van de rechtbank tot de zijne. Met de rechtbank is het Hof van oordeel dat de vastgestelde waarde van € 445.500 voldoende steun vindt in de verkoopprijzen van de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten [A-straat] 34, 46 en 44 (zie 2.2.1). Mede naar aanleiding van hetgeen in hoger beroep nog door partijen naar voren is gebracht, overweegt het Hof hierover nader als volgt.

4.3.

Belanghebbende herhaalt zijn stelling dat de oppervlakte van de woning ten onrechte is bepaald op 123 m2 in plaats van 116 m2 . Met de rechtbank ziet het Hof evenwel – gegeven de gemotiveerde toelichting van de taxateur bij de rechtbank (zie 8 en 9 van de uitspraak van de rechtbank) en in hoger beroep – geen reden om te twijfelen aan het door de heffingsambtenaar vastgestelde oppervlak van de woning van 123 m2. Ter zitting in hoger beroep heeft taxateur Brijde verklaard dat de opmeting is verricht aan de hand van de door de rechtbank vermelde meetinstructie, waarbij rekening is gehouden met de daarin opgenomen afwijkingen ten opzichte van de NEN2580 (zoals beschreven door de rechtbank onder 9). Door toerekening van het oppervlak van de intern dragende muren en de inpandige bergruimte aan het woonoppervlak van de woning is dit oppervlak berekend op 123 m2. Het Hof is overigens van oordeel dat deze stelling belanghebbende verder niet kan baten, nu de heffingsambtenaar onweersproken heeft gesteld dat het oppervlak van het woningdeel van de vergelijkingsobjecten op dezelfde wijze is opgemeten. Bij de onderbouwing van de vastgestelde waarde aan de hand van de gerealiseerde verkoopprijzen van de drie onder 2.2.1 vermelde vergelijkingsobjecten heeft de heffingsambtenaar derhalve aan de hand van een consistent toegepaste meetmethode rekening gehouden met de verschillen in woonoppervlak tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.

4.4.

Anders dan belanghebbende in hoger beroep wederom betoogt (ii), acht het Hof de op 1 september 2014 gerealiseerde verkoopprijs (negen maanden na de waardepeildatum) van het vergelijkingsobject [A-straat] 34 (naast die van [A-straat] 46 en 44) in onderhavige waardebepaling bruikbaar. Het Hof verenigt zich dienaangaande met het onderdeel 6 van de rechtbankuitspraak gegeven oordeel en voegt daaraan nog het volgende toe. Voor zover belanghebbende in hoger beroep heeft willen verwijzen naar de Waarderingsinstructie 2011 (pagina 82), als grondslag voor de door hem verdedigde termijn van zes maanden na de waardepeildatum, overweegt het Hof dat er geen wettelijke grondslag is aan te wijzen om op dit punt de Waarderingsinstructie 2011 te volgen. Deze specifieke instructie is overigens opgesteld in het kader van de kwaliteitsbewaking van een specifiek waarderingsproces, te weten de zogenoemde modelmatige waardebepaling door gemeenten en het betreft slechts een hulpmiddel om te bereiken dat daarbij het wettelijke waardebegrip wordt gehanteerd. De toetssteen blijft evenwel uiteindelijk de waarde zoals omschreven in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, en die waarde kan ook op andere manieren aannemelijk worden gemaakt (zie Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35.797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610, BNB 2001/52, r.o. 3.3). De heffingsambtenaar heeft dit in casu gedaan door het onder 2.2.1 vermelde ‘Overzicht taxatiewaarden [A-straat] 24’ in het geding te brengen en toe te lichten. Belanghebbendes grief over het buiten toepassing laten van [A-straat] 34 als vergelijkingsobject faalt derhalve eveneens.

4.5.

Belanghebbende heeft grief (iii), over het afronden naar beneden van de door de heffingsambtenaar getaxeerde waarde van de woning, als volgt gemotiveerd. De prijsrange, waarin de woning van belanghebbende zich bevindt, brengt met zich mee dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van zijn woning moet afronden naar beneden op eenheden van € 5.000. Belanghebbende verwijst hierbij naar de Waarderingsinstructie 2011.

4.6.

De heffingsambtenaar voert aan dat de waardebepaling van de woning heeft plaatsgevonden met inachtneming van de wettelijke kaders. Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep verklaart de heffingsambtenaar dat de gemeente [Z] het in de Waarderingsinstructie 2011 opgenomen advies om de berekende WOZ-waarden van woningen naar beneden af te ronden op eenheden van minimaal € 1.000 niet heeft overgenomen. In tegenstelling tot laatstgenoemd advies wordt door de heffingsambtenaar bij het bepalen van de waarde consequent naar beneden afgerond op eenheden van € 500.

4.7.

Uit het onder 2.2.1 weergegeven ‘Overzicht taxatiewaarden [A-straat] 24’ blijkt dat de totale taxatiewaarde van de woning is afgerond van € 445.750 naar € 445.500. Verder blijkt uit het overzicht dat de transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten [A-straat] 34, [A-straat] 46 en [A-straat] 44 – gecorrigeerd naar de waardepeildatum 1 januari 2014 – achtereenvolgens € 435.000, € 364.000 en € 339.500 bedragen. Het Hof acht geloofwaardig de verklaring van de heffingsambtenaar dat hij de berekende waarden consequent naar beneden afrondt op eenheden van € 500, in afwijking van het op pagina’s 51 en 52 van de Waarderingsinstructie 2011 weergegeven voorschrift (in het kader van de kwaliteitsbewaking van de zogenoemde modelmatige waardebepaling) de berekende waarde van het WOZ-object naar beneden af te ronden op eenheden van minimaal € 1.000. Zoals hiervoor onder 4.4 reeds is overwogen, blijft de toetssteen uiteindelijk het wettelijke waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, en heeft de heffingsambtenaar naar ‘s Hof oordeel aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de woning, als bedoeld in artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, voor het onderhavige jaar niet te hoog heeft vastgesteld door deze bij de bestreden uitspraak op bezwaar nader vast te stellen op € 445.500. Deze grief van belanghebbende faalt eveneens.

4.8.

Hetgeen belanghebbende voor het overige heeft aangevoerd, brengt het Hof niet tot een ander oordeel.

Slotsom

4.9.

De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.

5 Kosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

6 Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mr. H.E. Kostense, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. G.H.G. Otten als griffier. De beslissing is op 7 september 2017 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.