Waardevaststelling multifunctioneel stadion in Arnhem

1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats1] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2020, naar waardepeildatum 1 januari 2019, vastgesteld op € 13.773.000. Tegelijk met deze beschikking zijn voor het jaar 2020 aanslagen onroerendezaakbelasting (OZB) en rioolheffing opgelegd voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte.

1.2. De heffingsambtenaar heeft bij uitspraken op bezwaar van 26 november 2020 de vastgestelde waarde en de aanslagen OZB en rioolheffing gehandhaafd.

1.3. Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank).

1.4. De Rechtbank heeft bij uitspraak van 10 juni 2022 de beroepen ongegrond verklaard.

1.5. Belanghebbende heeft op 19 juli 2022 tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof.

1.6. De heffingsambtenaar heeft op 28 november 2022 een verweerschrift ingediend.

1.7. Belanghebbende heeft op 28 maart 2024 een nader stuk ingediend.

1.8. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 april 2024 te Arnhem. Namens belanghebbende is verschenen [naam1] . Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam2] en taxateur [naam3] . Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. Feiten

2.1. Belanghebbende, een commerciële vastgoedbelegger, is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een in 1998 gebouwd multifunctioneel stadion, waarin door [naam4] voetbalwedstrijden worden gespeeld en concerten worden gehouden. De oppervlakte van het perceel is 35.807 m2, de bruto vloeroppervlakte, verdeeld over meerdere bouwlagen, bedraagt 61.032 m2.

2.2. De toenmalige eigenaar van de onroerende zaak – de gemeente Arnhem – heeft op 22 september 2003 een huurovereenkomst gesloten met B.V. [naam5] (hierna: de huurder). De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van twintig jaar, welke periode behoudens opzegging wordt voorgezet voor een aansluitende periode van twintig jaar. De aanvangshuurprijs bedroeg € 2.271.000 (excl. btw) per jaar, waarvan € 771.000 slechts verschuldigd is als – kort gezegd – het netto bedrijfsresultaat van huurder een dergelijke betaling toelaat.

2.3. In maart 2007 heeft de gemeente Arnhem de onroerende zaak – in verhuurde staat – voor € 16.500.000 verkocht aan BV [naam6].

2.4. Op 3 september 2018 is de onroerende zaak aan belanghebbende geleverd. Blijkens de leveringsakte is bij koopovereenkomst van 12 juli 2018 de onroerende zaak – na tussenkomst van [de bank] –in verhuurde staat verkocht voor € 13.750.000. De jaarhuur bedraagt € 2.213.028 waarvan uiteindelijk circa 85% voor rekening komt van onderhuurder [naam4] .

2.5. De WOZ-waarde van het stadion is per 1 januari 2019 vastgesteld op € 13.773.000.

2.6. De heffingsambtenaar heeft een taxatierapport ingebracht, waarin de gecorrigeerde vervangingswaarde van het stadion is getaxeerd op € 41.769.574.

2.7. De Rechtbank heeft de vastgestelde waarde gehandhaafd. De Rechtbank heeft in dat verband overwogen dat de heffingsambtenaar de waarde terecht heeft bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde en dat belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat de bedrijfswaarde € 8.000.000 bedraagt.

3. Geschil

3.1. In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend.

3.2. Belanghebbende betoogt dat de waarde te hoog is vastgesteld, omdat de bedrijfswaarde lager is. Belanghebbende staat een (bedrijfs)waarde voor van € 8.000.000. De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde van € 13.773.000.

3.3. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en van de heffingsambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

WOZ-waarde

4.1. Tussen partijen is niet in geschil dat de onroerende zaak een incourant object is waarvan de WOZ-waarde moet worden gesteld op de gecorrigeerde vervangingswaarde. Evenmin is in geschil dat de exploitatie van de onroerende zaak door belanghebbende als eigenaar geschiedt met het uitsluitende doel daarmee winst te behalen, zodat de gecorrigeerde vervangingswaarde niet hoger kan worden gesteld dan de bedrijfswaarde. Dat is de waarde die de onroerende zaak in economische zin voor belanghebbende vertegenwoordigt. Het Hof sluit zich aan bij deze eensluidende opvattingen van partijen.

4.2. De normale verdeling van de bewijslast brengt mee dat, nu belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld omdat de bedrijfswaarde lager is dan de beschikte waarde, belanghebbende de feiten waarop deze stelling berust moet stellen en, bij betwisting, aannemelijk dient te maken (vgl. HR 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.3).

4.3. De heffingsambtenaar heeft een taxatierapport van taxateur [naam3] RT van 13 maart 2022 ingebracht, waarin de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak is getaxeerd op € 41.769.574. Daarvoor is aansluiting gezocht bij de landelijke taxatiewijzer Sport, archetype S1304603 (stadion, met gesloten dakconstructie, bouwperiode 1996 tot heden). Belanghebbende heeft de taxatie op zichzelf niet bestreden, afgezien van haar stelling dat de functionele correctie hoger zou moeten zijn aangezien de bedrijfswaarde lager is dan de vastgestelde waarde.

4.4. Ter onderbouwing van de door haar verdedigde bedrijfswaarde van € 8.000.000, wijst belanghebbende op de koopsom per 12 juli 2018 van € 13.750.000 die in de leveringsakte is vermeld. Volgens belanghebbende vertegenwoordigt die koopsom de bedrijfswaarde van de onroerende zaak in verhuurde staat. Daarop heeft belanghebbende vervolgens vanwege de in artikel 17 lid 2 Wet WOZ neergelegde verkrijgingsfictie – inhoudende dat de verkrijger de zaak onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen – de waarde van het huurrecht, geschat op € 5.750.000, in mindering gebracht.

4.5. De heffingsambtenaar betwist dat de koopsom van € 13.750.000 de bedrijfswaarde in verhuurde staat vertegenwoordigt, aangezien niet inzichtelijk is (gemaakt) hoe de koop en de koopsom tot stand zijn gekomen.

4.6. Belanghebbende heeft, in het licht van de betwisting door de heffingsambtenaar, geen feiten aannemelijk gemaakt die meebrengen dat de bedrijfswaarde lager is dan de vastgestelde waarde. De door belanghebbende voorgestane bedrijfswaarde van € 8.000.000, berust op het uitgangspunt dat de in de leveringsakte vermelde koopsom van € 13.750.000 de bedrijfswaarde in verhuurde staat vertegenwoordigt. De heffingsambtenaar heeft dat (feitelijke) uitgangspunt gemotiveerd betwist door te wijzen op onduidelijkheden rond het object van de kooptransactie op 12 juli 2018 en de totstandkoming van de koopsom van € 13.750.000. Belanghebbende heeft hierin geen enkel inzicht verschaft, bijvoorbeeld door de koopovereenkomst in te brengen. Aangezien het feitelijke uitgangspunt voor de belanghebbende voorgestane bedrijfswaarde niet is bewezen, komt het Hof niet toe aan de vraag of de bedrijfswaarde moet worden bepaald met inachtneming van de ficties van artikel 17 lid 2 Wet WOZ.

4.7. Ook in de huidige financiële malaise bij onderhuurder [naam4] , de onzekerheid die hierdoor is ontstaan over het voortbestaan als betaald voetbalorganisatie en de degradatie uit de eredivisie, ziet het Hof geen bepalende invloed op de bedrijfswaarde ten tijde van de waardepeildatum (1 januari 2019). Het betreft in alle gevallen omstandigheden die op de waardepeildatum niet voorzienbaar waren.

4.8. Nu belanghebbende niet haar bewijslast is geslaagd, bestaat geen aanleiding de vastgestelde WOZ-waarde te verminderen.

Schadevergoeding overschrijding redelijke termijn

4.9. Belanghebbende heeft in haar beroepschrift bij de Rechtbank verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. De Rechtbank heeft niet beslist op dit verzoek.

4.10. Het tijdsverloop tussen de ontvangst van het bezwaarschrift door de heffingsambtenaar (3 april 2020) en de uitspraak van de Rechtbank (10 juni 2022) bedraagt twee jaar en (afgerond) twee maanden. De redelijke termijn voor de bezwaar- en beroepsfase van twee jaar tezamen is derhalve overschreden met minder dan zes maanden, hetgeen leidt tot een schadevergoeding van € 500. Deze schadevergoeding komt, gelet op de datum van de uitspraak op bezwaar (26 november 2020), voor € 375 ten laste van de heffingsambtenaar en voor € 125 ten laste van de Staat (de Minister van Justitie en Veiligheid) (vgl. HR 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, r.o. 3.11.1).

Slotsom

4.11. Het hoger beroep van belanghebbende is enkel gegrond voor zover het gaat om het door de Rechtbank niet behandelde verzoek om vergoeding van immateriële schade.

5. Proceskosten en griffierecht

5.1. Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig artikel 2, lid 1, Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 437,50 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (verzoekschrift, bijwonen zitting) x wegingsfactor 0,25 x € 875; zie HR 10 november 2023, ECLI:NL:HR:2023:1526, r.o. 5.2) en op € 437,50 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift, bijwonen zitting) x wegingsfactor 0,25 x € 875). De heffingsambtenaar en de Staat (de Minister van Veiligheid en Justitie) moeten ieder de helft hiervan betalen (vgl. HR 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, r.o. 3.14.2).

5.2. Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht van € 548 te vergoeden.

5.3. Voor een vergoeding van het bij de Rechtbank betaalde griffierecht bestaat geen aanleiding in een geval als het onderhavige, waarin het beroep op zichzelf beschouwd ongegrond is en het verzoek tot vergoeding van immateriële schade is gedaan gedurende het beroep. Op een dergelijk verzoek is titel 8.4 van de Awb (‘Schadevergoeding’) van toepassing. Op grond van artikel 8:94 lid 2 Awb is bij indiening van een verzoek als bedoeld in artikel 8:91 lid 1 Awb, zoals hier aan de orde, geen griffierecht verschuldigd. Het toekennen van een schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn leidt in dit geval dus niet tot vergoeding van het griffierecht voor de beroepsfase (vgl. CRvB 12 januari 2017, ECLI:NL:CRVB:2017:102; ABRvS 2 juni 2021, ECLI:NL:RVS:2021:1160; Hof Arnhem-Leeuwarden 27 februari 2024, ECLI:NL:GHARL:2024:1504).

5.4. Opmerking verdient dat voornoemde bedragen, alsmede de vergoeding wegens immateriële schade, op grond van het onmiddellijk per 1 januari 2024 in werking getreden artikel 30a, lid 4 Wet WOZ uitsluitend op een op naam van belanghebbende staande bankrekening dient te worden uitbetaald.

6. Beslissing

Het Hof:

• vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, maar uitsluitend voor zover daarin geen vergoeding van immateriële schade is toegekend,
• veroordeelt de heffingsambtenaar in de door belanghebbende geleden schade tot een bedrag van € 375,
• veroordeelt de Staat (de Minister van Veiligheid en Justitie) in de door belanghebbende geleden schade tot een bedrag van € 125,
• veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 437,50,
• veroordeelt de Staat (de Minister van Veiligheid en Justitie) in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 437,50, en
• draagt de heffingsambtenaar op te vergoeden het door belanghebbende in hoger beroep betaalde griffierecht van € 548.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A.J.H. van Suilen, voorzitter, mr. V.F.R. Woeltjes en mr. J.M.W. van de Sande, in tegenwoordigheid van mr. G.J. van de Lagemaat als griffier. De beslissing is op 23 april 2024 in het openbaar uitgesproken.