Door Amsterdam gehanteerde methode bij berekenen erfpachtcorrecties is deugdelijk (1)

1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 31 januari 2017 op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde (hierna: WOZ-waarde) van de onroerende zaak bekend als [A-straat 1] te Amsterdam (hierna: de Woning) op de waardepeildatum 1 januari 2016 voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 910.500 (hierna: de WOZ-beschikking). In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het kalenderjaar 2017 bekend gemaakt.

1.2. Na daartegen door belanghebbende gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 15 februari 2018, de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.

1.3. Belanghebbende heeft tegen voormelde uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Bij uitspraak van 7 december 2018 heeft de rechtbank daarop als volgt beslist (in deze uitspraak wordt belanghebbende ook wel aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):

“De rechtbank:

• verklaart het beroep gegrond;
• vernietigt de bestreden uitspraak;
• stelt de WOZ-waarde van de onroerende zaak [A-straat 1] in Amsterdam voor het belastingjaar 2017 vast op € 900.000;
• bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting overeenkomstig deze waarde wordt verminderd;
• bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de bestreden uitspraak;
• draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 46 aan [X] te vergoeden;
• veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van [X] tot een bedrag van € 1644,25.”

1.4. Het door de heffingsambtenaar tegen de uitspraak van de rechtbank ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 11 januari 2019 en aangevuld bij brief van 28 februari 2019. Belanghebbende heeft op 18 april 2019 een verweerschrift ingediend en daarbij incidenteel hoger beroep ingesteld.

Op 19 en 29 april 2019 heeft het Hof nadere stukken van belanghebbende ontvangen.

1.5. De heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof van de gelegenheid gebruik gemaakt om mondeling zijn zienswijze omtrent het incidenteel hoger beroep naar voren te brengen en daarbij aangegeven dat hij heeft afgezien van zijn recht ex artikel 8:110, derde lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) om schriftelijk op het incidenteel hoger beroepschrift te kunnen reageren.

1.6. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 april 2019. Aldaar zijn verschenen namens belanghebbende voormelde gemachtigde, [A] , [B] ,

[C] , en [D] . Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen mr. H. Oderkerk, [E] , [F] , [G] , [H] en [I] .

Onderhavige zaak is tegelijkertijd behandeld met de zaken met kenmerken 17/00515, 19/00071 en 19/00072. Al hetgeen in de ene zaak is vermeld of verklaard, wordt eveneens geacht te zijn vermeld of verklaard in de andere gelijktijdig behandelde zaken.

1.7. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2. Feiten

Het Hof stelt de feiten als volgt vast.

2.1. Belanghebbende is erfpachter van de Woning. De grond met daarop de Woning is eigendom van de erfverpachter, zijnde de Gemeente Amsterdam.

2.2. De Woning betreft een tussenwoning aan het water gelegen met twee parkeerplaatsen. De Woning is 226 m2 groot, en de kavel in totaal 339 m2 inclusief een dijklichaam.

2.3. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de Woning vastgesteld op € 910.500. Hij heeft deze waarde onderbouwd met behulp van de vergelijkingsmethode. De vergelijkingsobjecten die hij heeft gebruikt zijn de woningen op de adressen [A-straat 2] en [A-straat 3] en [B-straat 1] .

2.4. De vergelijkingsobjecten zijn gebouwd op grond die voor 50 jaar in erfpacht is uitgegeven (periode 1). De erfpachters zijn voor het gebruiksrecht van de grond een vergoeding verschuldigd (de canon). Na periode 1 wordt een nieuwe canon vastgesteld (voor periode 2). De nieuwe canon zal worden vastgesteld op basis van de grondwaarden van dat moment, welke grondwaarden vermenigvuldigd worden met het dan geldende canonpercentage. Het college van burgemeester en wethouders stelt de canonpercentages elk kwartaal vast op basis van het rendement van staatsleningen, verhoogd met een opslag.

2.5. De burgemeester van Amsterdam heeft op 12 februari 2019 op schriftelijke vragen van een gemeenteraadslid naar aanleiding van de rechtbankuitspraak van 7 december 2018 (ECLI:NL:RBAMS:2018:8714, r.o. 6.1 tot en met 9.1), waarin de rechtbank oordeelde dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de erfpachtcorrectie (zie hierna rechtsoverweging 5.2.2) niet te hoog is vastgesteld, geantwoord:

“Antwoord vraag 1, 2 en 3:

Wat de lopende bezwaar- en beroepsprocedures betreft is van belang dat de Rechtbank Amsterdam inmiddels in een aantal vergelijkbare procedures hetzelfde standpunt heeft ingenomen en de betreffende WOZ-waardes heeft verlaagd met respectievelijk 0,83%, 1,1% en 1,58%. De rechtbank heeft overigens niet nader aangegeven welke aanpassingen naar haar oordeel nodig zijn.

Deze uitspraken zijn voorlopig, Belastingen is in hoger beroep gegaan tegen deze uitspraken. Mede in het licht dat de berekeningswijze van de erfpachtcorrectie gedurende vele jaren stand heeft gehouden in de vele juridische procedures voor de Rechtbank Amsterdam, het Hof en de Hoge Raad.

Belastingen heeft het Hof Amsterdam gevraagd enkele representatieve hoger beroepen met erfpachtcorrectie versneld en gebundeld in behandeling te nemen. De verwachting is dat de uitspraken in deze zaken kort voor de zomer van 2019 worden gedaan. De uitkomsten van deze uitspraken kunnen daarom pas worden meegenomen in de WOZ-beschikkingen van 2020.

De uitspraak van de Rechtbank Amsterdam wordt beschouwd als een duidelijk signaal dat de berekeningssystematiek nader dient te worden geëvalueerd en indien nodig te worden geactualiseerd dan wel herijkt. Belastingen is van oordeel dat gezien de uitspraken van de Rechtbank Amsterdam enige aanpassing van de erfpachtcorrectie vanaf 2020 in de rede ligt.

Om te onderbouwen en te bepalen of, en zo ja, op welke onderdelen de berekeningssystematiek dient te worden herzien, is een grondige en zorgvuldige wetenschappelijke analyse noodzakelijk. Belastingen heeft dit proces in gang gezet, waarbij enkele hoogleraren vastgoed en lokale belastingen van verschillende universiteiten betrokken zijn. Het onderzoek leidt naar verwachting niet tot een fundamentele wijziging van het berekeningsmodel, maar kan wel aanleiding zijn om onderdelen uit dat model aan te passen of wegingsfactoren te herzien.

Het zorgvuldig uitvoeren van het onderzoek, het vertalen van de uitkomsten naar een gewijzigde berekeningssystematiek en het testen en verankeren van de berekeningssystematiek in het informatiesysteem van Belastingen zal gelet op de complexiteit en de ervaringen van de betrokken deskundigen naar verwachting minimaal 6 maanden duren.

Rekening houdend met de eerdere uitspraken, en vooruitlopend op het onderzoek, heeft de inspecteur van de gemeentelijke belastingen besloten in 2019 eenmalig een verlaging van de WOZ-waarde toe te passen van 2% voor woningen op erfpachtgrond.

De uitspraak van de rechtbank heeft overigens geen consequenties voor de onherroepelijk vastgestelde WOZ-waarden.”

3. Geschil in hoger beroep en incidenteel hoger beroep

3.1. Evenals bij de rechtbank is in (incidenteel) hoger beroep de hoogte van de WOZ-waarde van de Woning in geschil.

3.2. Het geschil spitst zich toe op het volgende:

• heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met het dijklichaam waarvoor een vrijstelling geldt?
• is het object aan de [B-straat 1] wel vergelijkbaar met de Woning en zijn de overige vergelijkingsobjecten wel voldoende vergelijkbaar met de Woning?
• is door de heffingsambtenaar terecht geen rekening gehouden met de beperkte diepte van het water bij de woning?
• is door de heffingsambtenaar terecht geen rekening gehouden met het uitzicht op de hoogspanningsmasten en de hockeyvelden?
• zijn de erfpachtcorrecties bij de vergelijkingsobjecten niet te hoog berekend? Belanghebbende beantwoordt deze vragen ontkennend. De heffingsambtenaar betwist belanghebbendes standpunten. Belanghebbende bepleit een verlaging van de WOZ-waarde primair tot € 869.000 en subsidiair tot € 888.000.
• Heeft belanghebbende op basis van een algemeen beginsel van behoorlijk bestuur recht op verlaging van de WOZ-waarde met 2%? Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend; de heffingsambtenaar ontkennend.
• Is de heffingsambtenaar gehouden de WOZ-waarde naar beneden af te ronden op hele duizendtallen, zodat de waarde op € 910.000 dient te worden bepaald?

3.3. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen partijen daaraan ter zitting hebben toegevoegd wordt verwezen naar het proces-verbaal van het verhandelde ter zitting dat partijen nog zal worden toegezonden.

4. Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil - voor zover in hoger beroep van belang - het volgende overwogen:

“1.1. [X] heeft de onroerende zaak op het adres [A-straat 1] in Amsterdam in erfpacht. De onroerende zaak is een tussenwoning met het bouwjaar 2007, een oppervlakte van 226 m² en een kavel van 339 m². Op het perceel van de woning is een gedeelte van een waterverdedigingswerk dat wordt beheerd door het Waterschap Amstel, Gooi en Vecht.

1.2. [X] en de heffingsambtenaar zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2016. De heffingsambtenaar vindt dat de waarde € 910.500 is. Volgens [X] is de waarde € 819.000.

1.3. [X] heeft aangevoerd dat hij niet op zorgvuldige wijze in de gelegenheid is gesteld om te worden gehoord. De heffingsambtenaar is dit met hem eens en heeft op de zitting erkend dat daarom de hoorplicht is geschonden. Om die reden is het beroep gegrond en zal de rechtbank de bestreden uitspraak vernietigen. De gemachtigde van [X] heeft op de zitting verklaard dat hij het niet nodig vindt dat de heffingsambtenaar opnieuw een uitspraak doet op het bezwaar. De heffingsambtenaar kan dan weer dezelfde WOZ-waarde vaststellen, en daarmee zou [X] niets opschieten. De rechtbank zal daarom beoordelen of het resultaat van de bestreden uitspraak, een WOZ-waarde van € 910.500, kan blijven bestaan.

2. Hoe heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde vastgesteld?

2.1. De WOZ-waarde van de woning is de waarde van de woning in het economische verkeer. Dat is volgens de wetsgeschiedenis1 de prijs die de meest biedende koper zou betalen voor de woning als deze op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop zou zijn aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.

2.2. De taxateur heeft de WOZ-waarde van de woning in beroep onderbouwd aan de hand van de vergelijkingsmethode. Dit is een methode waarbij de woning van [X] wordt vergeleken met vergelijkbare onroerende zaken waarvan recente verkoopcijfers bekend zijn. Deze vergelijkbare onroerende zaken worden vergelijkingsobjecten genoemd. De vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek te zijn aan de woning van [X] , maar er moet wel voldoende rekening worden gehouden met de verschillen. Het taxatierapport van de taxateur bevat een overzicht taxatiewaarden, waarin de gegevens van drie vergelijkingsobjecten zijn vermeld. Het gaat om de woningen op de adressen [A-straat 3] , [B-straat 1] en [A-straat 2] .

3. Vergelijkbaarheid van de vergelijkingsobjecten

3.1. De rechtbank vindt dat de onder 2.2 vermelde vergelijkingsobjecten afgaand op het type woning, de buurt, de oppervlakte en het bouwjaar voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van [X] . Verder liggen de verkoopdata van de vergelijkingsobjecten dicht genoeg bij de peildatum om bruikbaar te zijn. De heffingsambtenaar heeft de verkoopprijzen van deze drie vergelijkingsobjecten dan ook kunnen gebruiken om de WOZ-waarde van de woning van [X] te onderbouwen.

4. De vrijstelling voor waterverdedigingswerken

4.1. Waterverdedigingswerken worden voor de waardebepaling buiten aanmerking gelaten, behalve de delen die dienen als woning.2 [X] vindt dat de heffingsambtenaar de omvang van deze vrijstelling niet juist heeft vastgesteld. Hij zou ten onrechte alleen rekening hebben gehouden met de omvang van het dijklichaam zelf en niet met de beschermingszones.

4.2. De rechtbank oordeelt als volgt. De Hoge Raad heeft bepaald dat alleen het dijklichaam zelf een waterverdedigingswerk is. Als een waterschap voor de bescherming en het beheer van dat dijklichaam voorschriften vaststelt en beheersmaatregelen neemt die gelden voor naastgelegen zones, brengt dat volgens de Hoge Raad niet mee dat die zones bij de waardering buiten aanmerking moeten blijven.3

4.3. [X] heeft ter ondersteuning van zijn standpunt een beroep gedaan op meerdere uitspraken waarin de beschermingszone wel wordt meegerekend. Deze uitspraken dateren echter van voor de genoemde rechtspraak van de Hoge Raad. De heffingsambtenaar heeft zich dan ook terecht op het standpunt gesteld dat alleen het dijklichaam zelf, ook wel de kernzone genoemd, meetelt bij de bepaling van de omvang van de vrijstelling. Niet in geschil is dat de omvang van het onbebouwde deel van de kernzone 87 m² is. Verder heeft de heffingsambtenaar de prijs per m² voor het vrijgestelde deel van het perceel juist vastgesteld. De rechtbank concludeert dat deze beroepsgrond niet slaagt.

5. De erfpachtcorrectie

5.1. De heffingsambtenaar heeft op de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten een erfpachtcorrectie toegepast. Van de vergelijkingsobjecten is namelijk niet de volle en onbezwaarde eigendom verkocht, maar een recht van erfpacht. Het eigendomsrecht berust bij de gemeente Amsterdam. De WOZ-waarde moet echter worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen. Dat staat in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ.

5.2. Voor de erfpacht van de vergelijkingsobjecten is halfjaarlijks een canon verschuldigd aan de gemeente, die na een tijdvak van vijftig jaar opnieuw wordt vastgesteld. Om de erfpachtcorrectie voor de vergelijkingsobjecten te berekenen heeft de heffingsambtenaar de canon als uitgangspunt genomen. Daaruit heeft hij in vijf stappen de waarde van de volle en onbezwaarde eigendom van de vergelijkingsobjecten afgeleid.4

• Hij heeft de canonbetalingen vastgesteld die op grond van het huidige canontijdvak (periode 1) nog verschuldigd zullen worden.
• Hij heeft een aanname gedaan van de hoogte van de canon na afloop van het huidige canontijdvak. Op grond van die aanname heeft hij de canonbetalingen in het nieuwe canontijdvak (periode 2) vastgesteld tot vijftig jaar na de verkoopdatum.
• Vervolgens heeft hij berekend welke netto contante waarde al deze canonbetalingen op de verkoopdatum vertegenwoordigden.
• Hieruit heeft hij afgeleid welke waarde de markt toekent aan de netto contante waarde van de canonbetalingen. Dit is de erfpachtcorrectie.
• Om de waarde van de volle en onbezwaarde eigendom vast te stellen heeft de heffingsambtenaar de erfpachtcorrectie opgeteld bij de koopprijs die is betaald voor de vergelijkingsobjecten.

5.3. De heffingsambtenaar hanteert op grond van de hiervoor genoemde uitgangspunten een erfpachtcorrectie voor de [A-straat 3] , [B-straat 1] en [A-straat 2] van achtereenvolgens € 129.841, € 63.901 en € 126.455.

5.4. [X] vindt deze erfpachtcorrecties te hoog. Hij verdedigt erfpachtcorrecties van achtereenvolgens € 30.908, € 15.436 en € 32.885. Volgens [X] gaat de markt van een veel kleiner effect uit dan de heffingsambtenaar. Doordat de heffingsambtenaar de berekende erfpachtcorrecties optelt bij de daadwerkelijk betaalde koopsommen, komt het totaal volgens hem uit boven de marktwaarde van de volle en onbezwaarde eigendom. [X] heeft op de zitting gezegd dat hij de methode om de erfpachtcorrectie vast te stellen als zodanig niet aanvalt. Ook de in alinea 5.2 als eerste en als laatste genoemde stappen betwist hij niet. Zijn kritiek richt zich met name erop dat de heffingsambtenaar de toekomstige canons afleidt uit de huidige canons, op de rentepercentages waarmee de heffingsambtenaar de netto contante waarden berekent, en op de waarden die de markt zou toekennen aan het resultaat van deze berekeningen. De rechtbank zal deze drie punten hieronder bespreken.

5.5. De rechtbank overweegt dat de erfpachtcorrecties in de berekening van de heffingsambtenaar een wezenlijk onderdeel vormen. Volgens die berekening komen de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten gemiddeld neer op een hogere waarde per m² woningdeel dan de waardering van de woning van [X] . Dit is niet het geval als de erfpachtcorrecties worden weggelaten. De rechtbank kan dan niet meer nagaan dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning van [X] niet te hoog heeft vastgesteld.

6. Berekening van de toekomstige canons

6.1. In de akte van vestiging van de erfpacht voor de vergelijkingsobjecten is de verplichting opgelegd om aan de gemeente een canon te betalen overeenkomstig de Algemene Bepalingen voor voortdurende erfpacht 2000 Amsterdam. Artikel 11 daarvan regelt de herziening van de canon bij de aanvang van een nieuw tijdvak. De nieuwe canon wordt dan vastgesteld op basis van een opnieuw vastgestelde grondwaarde vermenigvuldigd met de dan geldende canonpercentages. Het college van burgemeester en wethouders stelt de canonpercentages elk kwartaal vast op basis van het rendement van staatsleningen, verhoogd met een opslag.

6.2. De heffingsambtenaar komt als volgt tot zijn aannamen van de canons die in het nieuwe tijdvak zullen gelden. Hij baseert deze aannamen op de canons die golden bij aanvang van het huidige tijdvak. Die canons verhoogt hij jaarlijks met 3,75 procent tot aan het begin van het nieuwe tijdvak. Dit percentage drukt de gemiddelde jaarlijkse stijging van de grondwaarde uit en is gebaseerd op het prijsindexcijfer voor de gezinsconsumptie in de vijftig jaar voorafgaand aan de waardepeildatum. De aldus berekende canons worden vervolgens eenmalig met 25 procent verhoogd, om er rekening mee te houden dat de nieuwe canon zal meestijgen met de inflatie.5 De heffingsambtenaar wijst erop dat het gerechtshof Amsterdam zijn methode heeft geaccepteerd.6

6.3. De kritiek van [X] richt zich ten eerste op het uitgangspunt dat de huidige canons bepalend zouden zijn voor de toekomstige canons. De huidige canons zijn echter afhankelijk van de marktgegevens die golden bij aanvang van het huidige tijdvak. Ze zijn niet alleen gebaseerd op de toen geldende grondwaarden, maar ook op de toen geldende canonpercentages en dus op de toen geldende rentestand. Als de rente toen zeer hoog was, leidt dat in de methode van de heffingsambtenaar tot een te hoge aanname van de toekomstige canon, zo begrijpt de rechtbank het argument van [X] . Omgekeerd zou dan een lage rente destijds leiden tot een te lage aanname van de toekomstige canon. Het gevolg hiervan zijn volgens hem zeer uiteenlopende en willekeurige erfpachtcorrecties, variërend van veel te laag tot veel te hoog.

6.4. De rechtbank oordeelt hierover als volgt. Het doel van het toepassen van de erfpachtcorrectie moet zijn om de meerprijs te benaderen die de meest biedende koper zou betalen voor de volle en onbezwaarde eigendom als deze op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop zou zijn aangeboden. Het is aannemelijk dat een koper zich bij erfpacht mede zal laten leiden door de canonverplichtingen die hij in de toekomst verwacht. De erfpachtcorrectie moet die verwachting zo goed mogelijk tot uitdrukking brengen. De heffingsambtenaar moet laten zien dat de aannamen die hij daarvoor doet redelijk zijn.

6.5. De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar daarin niet is geslaagd. De gemeente Amsterdam zal de nieuwe canons in de toekomst vaststellen op basis van de grondwaarden en van de rentestand op dat moment. De huidige canons zullen geen rol spelen in de berekening. De huidige canons zijn mede gebaseerd op de rentestand die gold bij aanvang van het huidige canontijdvak, maar die rentestand houdt geen verband met de cijfers waarop de nieuwe canons vijftig jaar daarna zullen worden gebaseerd. De rechtbank vindt daarom dat de toekomstige canon niet zonder meer kan worden afgeleid uit de huidige canon. Deze stelling van [X] slaagt.

6.6. [X] heeft ook kritiek op de gehanteerde stijging met 3,75 procent per jaar en op de verhoging met 25 procent voor het nieuwe canontijdvak. In haar uitspraak van 28 juni 2018 heeft deze rechtbank al over die twee elementen van de berekening geoordeeld.7 Anders dan nu was in die zaak echter niet in geschil of de toekomstige canon kan worden afgeleid uit de huidige canon. Nu de rechtbank die vraag ontkennend beantwoordt, komt zij in deze zaak niet toe aan de verdere argumenten van [X] op dit punt.

7. Berekening van de netto contante waarden

7.1. De heffingsambtenaar heeft de netto contante waarde berekend van alle canonverplichtingen tot vijftig jaar na de verkoopdatum van de vergelijkingsobjecten. De gedachte is dat de koper een rentevoordeel heeft als hij de canon niet in één keer betaalt maar gespreid over deze vijftig jaar. Dat rentevoordeel kan per canonverplichting gelijk worden gesteld aan de hypotheekrente die de koper kwijt zou zijn geweest als hij het bedrag zou hebben geleend. Als de canon in één keer vooruit is betaald (afgekocht), kan het rentevoordeel gelijk worden gesteld aan de rente waarmee de gemeente de afkoopsom heeft berekend.

7.2. De heffingsambtenaar heeft voor elk vergelijkingsobject drie rentepercentages vermeld: de hypotheekrente op de verkoopdatum, het rentepercentage waartegen de huidige canon kon worden afgekocht en het rentepercentage waarmee de huidige canon is berekend.8 De heffingsambtenaar heeft daarvan het hoogste percentage gebruikt om de netto contante waarde van de canonverplichtingen te berekenen, want het hoogste percentage is voor [X] het gunstigst. Voor alle drie de vergelijkingsobjecten was dit het percentage waarmee de huidige canon is berekend. Voor [A-straat 3] was dit 4,69 procent, voor [B-straat 1] was dit 4,19 procent en voor [A-straat 2] was dit 5,00 procent.

7.3. [X] vindt deze methode ondeugdelijk. Hij is het ermee eens dat van de toekomstige canonverplichtingen de netto contante waarde moet worden berekend. Hij vindt het echter onbestaanbaar dat de rentepercentages voor elk vergelijkingsobject anders zijn. De rente heeft immers betrekking op (grofweg) dezelfde periode van vijftig jaar en de tijdswaarde van geld moet dan ook hetzelfde zijn. Daarom is het volgens [X] fundamenteel onjuist om verschillende percentages te hanteren.

7.4. De rechtbank oordeelt als volgt. De heffingsambtenaar berekent de netto contante waarden om een aanname te doen welke meerprijs de meest biedende koper had willen betalen voor de volle en onbezwaarde eigendom. De heffingsambtenaar beziet daarom terecht per geval welke waarde de koper eraan zou hebben toegekend dat hij de canon niet direct maar gespreid over vijftig jaar verschuldigd is. De rechtbank vindt het redelijk om aanknoping te zoeken bij - in dit geval - het percentage waarmee de gemeente de huidige canon heeft afgeleid uit de grondwaarde. Voor de vergelijkingsobjecten leidt dit tot verschillende rentepercentages. Die verschillen worden gerechtvaardigd doordat de aanvangsdata van de canontijdvakken verschillen. De rechtbank verwerpt daarom de bezwaren van [X] tegen de gevolgde methode.

8. Berekening van de marktwaarden

8.1. De heffingsambtenaar onderkent dat het resultaat van deze berekeningen niet volledig bruikbaar is als erfpachtcorrectie. In de praktijk blijken kopers er slechts gedeeltelijk rekening mee te houden dat zij geen volle en onbezwaarde eigendom kopen en dat aan de erfpacht canonverplichtingen zijn verbonden. De heffingsambtenaar gaat ervan uit dat het resultaat van zijn berekening voor zestig procent tot uitdrukking komt in de marktwaarde. Hij baseert dit percentage op een rapport van 18 oktober 1996 naar de invloed van erfpacht op verkoopcijfers in het kader van de Wet WOZ. Dat rapport is in maart 2012 ongewijzigd uitgegeven door drs. M.K. Francke en drs. E. Wilders.

8.2. [X] vindt het rapport niet representatief voor Amsterdam en voor de huidige situatie op de vastgoedmarkt. Bovendien stelt het rapport wel vast dat dertig procent van de kopers zich niet laat beïnvloeden door de erfpachtsituatie, maar laat het dit gegeven buiten de berekening. Het percentage zou daarom ook volgens het rapport hoogstens 70% x 60% = 42% kunnen zijn. [X] wijst verder op het onderzoek The effect of land lease on house prices, dat A. Gautier en A. van Vuuren in januari 2017 hebben gepubliceerd. Verder heeft hij een toen nog ongepubliceerd artikel overgelegd van professor P. van Gool van 7 oktober 2018, genaamd Erfpachtcorrectie door de gemeente Amsterdam is aan herziening toe.

8.3. De conclusie van het empirische onderzoek van Gautier en Van Vuuren luidt dat huizen met erfpacht zonder vooruitbetaalde canon een 10,29 procent lagere prijs hebben. Ieder jaar waarvoor de canon vooruit is betaald resulteert in een stijging van 0,15 procent van de verwachte verkoopprijs. Van Gool verwijst in zijn artikel naar een onderzoek van W.J. de Goeij uit 2007. Deze komt tot een groter onverklaarbaar verschil tussen gecorrigeerde prijzen van erfpachtwoningen en eigendomswoningen. Ook wijst hij op het onderzoek van Gautier en Van Vuuren. Volgens Van Gool zou het, gelet op deze onderzoeken, kunnen zijn dat de markt sinds 1996 nog minder rekening houdt met erfpacht dan in het verleden. Dat zou te verklaren zijn door de krappe woningmarkt in Amsterdam. Het is volgens hem de vraag of de huidige situatie nog te rijmen is met de 60-procentregel uit 1996.

8.4. De rechtbank overweegt dat op de zitting niet duidelijk is geworden of de resultaten van het onderzoek van Gautier en Van Vuuren verenigbaar zijn met het onderzoek van Francke en Wilders, waarop de heffingsambtenaar zich baseert. [X] heeft benadrukt dat, zelfs al zouden beide onderzoeken tot hetzelfde gemiddelde resultaat leiden, de verschillen per geval onaanvaardbaar zijn. Ook heeft [X] benadrukt dat naarmate een canonverplichting verder in de toekomst ligt, het effect op de huidige marktwaarde geringer zal zijn. Na dertig jaar is het effect volgens hem nul. Dit laatste standpunt heeft hij echter niet onderbouwd.

8.5. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar zijn aanname dat erfpachtverplichtingen voor zestig procent tot uitdrukking komen in de marktwaarde baseert op het rapport van Francke en Wilders. Daarin staat dat in de meeste gevallen een koper slechts zestig procent van de toekomstige betalingen verdisconteert. Dat percentage betreft dus, anders dan [X] meent, niet een gemiddelde.

8.6. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [X] met de door hem overgelegde stukken twijfel gezaaid aan de bruikbaarheid van het rapport van Francke en Wilders in de huidige situatie in Amsterdam. Ten eerste is het rapport gebaseerd op een relatief klein aantal observaties. Er zijn 25 vergelijkingen van verkoopcijfers gemaakt, waarvan dertig procent buiten beschouwing is gelaten omdat geen effect van de erfpachtsituatie op de verkoopprijs werd gevonden. Ten tweede is het rapport uitsluitend gebaseerd op verkopen in de stadsdelen Noord en Zuid‑Oost. Weliswaar heeft de heffingsambtenaar gezegd dat andere vergelijkingsmogelijkheden niet voorhanden waren, maar het is niet zonder meer duidelijk dat deze stadsdelen representatief zijn voor de gehele stad. Ten derde zijn de marktomstandigheden sinds 1996 ingrijpend veranderd. De rechtbank vindt daarom dat het rapport van Francke en Wilders onvoldoende basis biedt voor de berekening van de erfpachtcorrectie. Deze stelling van [X] slaagt.

9. Het oordeel over de waardebepaling

9.1. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Op grond van het voorgaande oordeelt de rechtbank dat hij daarin niet is geslaagd. De heffingsambtenaar heeft namelijk niet aannemelijk gemaakt dat de erfpachtcorrectie niet te hoog is. De rechtbank ziet geen reden om de eerdere rechtspraak te volgen waarin de methode van de heffingsambtenaar om de erfpachtcorrectie te berekenen grotendeels is geaccepteerd.9 In deze procedure is namelijk een beroep gedaan op andere stukken en andere argumenten dan in de eerdere procedures.

10. De door [X] bepleite waarde

10.1. Aangezien de heffingsambtenaar niet heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast, komt de vraag aan de orde of [X] de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank stelt vast dat [X] meerdere stukken heeft overgelegd waarin verschillende methoden voor het bepalen van de erfpachtcorrectie worden genoemd. [X] heeft ook een overzicht overgelegd waarin hij de door hem voorgestane waarde onderbouwt. Daarbij gaat hij voor de erfpachtcorrectie uit van zeventien maal de jaarlijkse canon. Deze methode is gebaseerd op de methode die de belastingdienst hanteert voor de overdrachtsbelasting10 en de erfbelasting.11 Als de canon is afgekocht, corrigeert [X] hiervoor. Uit de berekening blijkt niet welke methode hij hiervoor gebruikt. Verder heeft hij ter zitting bepleit om voor de bepaling van de erfpachtcorrectie aan te sluiten bij het rapport van Gautier en Van Vuuren.

10.2. De rechtbank verwerpt het betoog van [X] dat de erfpachtcorrectie gelijk moet zijn aan zeventien maal de jaarlijkse canon, al dan niet gecorrigeerd voor afkoop. [X] heeft niet aannemelijk gemaakt dat de door hem berekende correctie aansluit bij het bedrag dat een koper extra zou betalen voor de volle eigendom.12 Uit de door hem overgelegde onderzoeken blijkt dit niet. Het feit dat deze methode ten grondslag ligt aan belastingheffingen, betekent niet zonder meer dat deze leidt tot de marktconforme waardering van volle en onbezwaarde eigendom die de Wet WOZ voorschrijft.

10.3. De rechtbank verwerpt ook het beroep van [X] op het rapport van Gautier en Van Vuuren. Hij heeft namelijk niet gezegd hoe het concreet zou moeten worden toegepast en tot welke waarde het zou leiden.

11. Slotsom

11.1. Het beroep is gegrond, de bestreden uitspraak moet worden vernietigd en er is geen aanleiding om de rechtsgevolgen daarvan in stand te laten. Nu geen van beide partijen de waarde van de woning aannemelijk heeft gemaakt, stelt de rechtbank deze schattenderwijs vast op € 900.000.

11.2. Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het betaalde griffierecht van € 46 aan [X] vergoeden.

11.3. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar in de door [X] gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.002 (2 punten x € 501 x factor 1). Daarbij kent de rechtbank 1 punt toe voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting. Ook dient de heffingsambtenaar de kosten van de door [X] geraadpleegde deskundigen ter hoogte van € 393,25 en de rechtsbijstandskosten in bezwaar van € 249 te vergoeden.”

5. Beoordeling van het geschil

5.1. Zijn de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar?

5.1.1. In zijn incidenteel hoger beroepschrift stelt belanghebbende dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de omstandigheid dat het perceel met de Woning deel uit maakt van een waterverdedigingswerk. De daartoe behorende kernzone, waarvoor recht bestaat op de vrijstelling voor waterverdedigingswerken, is door de heffingsambtenaar naar een te klein oppervlak berekend; belanghebbende heeft daartoe een plattegrond overgelegd waarop de kernzone en de binnen- en buitenbeschermingszone bij de Woning zijn weergegeven. Volgens de berekening van belanghebbende moet de vrijstelling worden bepaald op € 41.000 en niet slechts op € 16.000.

5.1.2. Verder betwist belanghebbende dat de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met het verschil in ligging tussen de Woning en het vergelijkingsobject [B-straat 1] . Ook is deze woning qua type niet goed vergelijkbaar met de Woning, want vrijstaand en onder architectuur gebouwd. Alleen hierdoor is er al reden om de m2-prijs van de Woning te verlagen. Verder stelt belanghebbende – althans zo begrijpt het Hof – dat geen rekening is gehouden met de ligging van de Woning in die zin dat bij de Woning geen sprake is van een vaargeul, waardoor het na verloop van tijd niet meer mogelijk zal zijn om bij de Woning boten af te meren omdat de zuidoever door de gemeente niet bevaarbaar wordt gehouden. Ook de andere vergelijkingsobjecten acht belanghebbende onvoldoende vergelijkbaar met de woning.

5.1.3. Belanghebbende stelt verder dat de heffingsambtenaar ten onrechte geen rekening heeft gehouden met het uitzicht op hoogspanningsmasten en met geluidsoverlast afkomstig van het verderop gelegen hockeyveld; geluid verplaatst zich over het water en komt dichter bij de Woning dan bij de vergelijkingsobjecten. Belanghebbende heeft luchtfoto’s overgelegd waarin de hoogspanningsmasten en het Diemerpark (hockeyveld) te zien zijn.

5.1.4. Tot slot heeft belanghebbende uitgeweid over het feit dat de heffingsambtenaar in strijd met het recht de WOZ-waarden niet afrondt op duizendtallen.

5.1.5. De heffingsambtenaar begrijpt belanghebbendes grief over de toepassing van de vrijstelling voor het waterverdedigingswerk niet. Aan belanghebbende is namelijk wel een vrijstelling toegekend voor een oppervlakte van 87 m2. Uitgaand van een vrijstelling van € 470 p/m, is een aftrek verleend van € 41.000. Dat is ook vermeld in de matrix: € 951.000 -/- € 41.000 = € 910.000.

5.1.6. Naar het oordeel van de heffingsambtenaar is er geen, althans onvoldoende, verschil in type, kwaliteit en ligging tussen de Woning en de vergelijkingsobjecten. De heffingsambtenaar wijst er in dat verband op dat de Woning en de vergelijkingsobjecten van hetzelfde type zijn en aan het water in dezelfde wijk zijn gelegen. Het vergelijkingsobject aan de [B-straat 1] is weliswaar vrijstaand, maar dit object en de naastgelegen woningen staan zo dicht op elkaar, dat daar geen extra waarde aan is toe te kennen. Wat het uitzicht betreft geldt voor de vergelijkingsobjecten dat ze ook uitkijken op hoogspanningsmasten, maar dat die net als bij de Woning zo ver weg gelegen zijn aan de overzijde van het water, dat daar geen waardedruk vanuit gaat. Dit geldt ook voor het hockeyveld dat nog verder weg gelegen is aan de overzijde van het water, op een afstand van zo’n 550 meter. Voor de [B-straat 1] is dat anders, want die heeft geen vrij uitzicht.

5.1.7. Over de grief met betrekking tot vaardiepte van het water merkt de heffingsambtenaar op dat die voor bootjes met een diepgang van 80cm voldoende moet zijn; bij veel woningen liggen nu drijvende houten terrassen, waarvoor weinig diepgang nodig is. De ligging van de Woning met vrij uitzicht over het water en met veel groen beschouwt de heffingsambtenaar als een waardeverhogende factor. De woning ligt heel rustig aan het eind van een doodlopende straat en heeft een parkeerplaats voor twee auto’s; de vergelijkingsobjecten hebben daarentegen veel verkeer.

5.1.8. Het Hof kan – mede gegeven de toelichting van de heffingsambtenaar ter zitting en de verwijzing naar de matrix – de grief van belanghebbende over de vrijstelling voor het waterverdedigingswerk niet volgen. Uit de ter beschikking staande stukken volgt niet dat de heffingsambtenaar met een lager aantal vierkante meters heeft gerekend dan waar belanghebbende van is uitgegaan; het tegendeel blijkt ook niet uit hetgeen de gemachtigde na ter zitting daarover te zijn bevraagd, nog heeft aangevoerd, te weten dat hij persisteerde.

5.1.9. Het Hof is met belanghebbende van oordeel dat het object [B-straat 1] , een ander type woning betreft dan de Woning en ook zodanig anders is gelegen dat het onvoldoende geschikt is als vergelijkingsobject. De beide andere vergelijkingsobjecten, gelegen aan de [A-straat] acht het Hof zowel wat type, ligging, kwaliteit en overige kenmerken betreft, wel voldoende vergelijkbaar met de Woning. Verder acht het Hof, met hetgeen partijen daarover over en weer gesteld hebben, niet aannemelijk geworden dat enige waardedruk uitgaat van de hoogspanningsmasten en het hockeyveld, die beide op relatief grote afstand aan de andere zijde van het water zijn gelegen. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat door de heffingsambtenaar onweersproken is gesteld dat de vergelijkingsobjecten aan de [A-straat] een vergelijkbaar uitzicht hebben als de Woning. Hetzelfde heeft te gelden ten aanzien van de grief over de diepte van de vaargeul nabij de Woning. Aangezien het object [B-straat 1] niet meer in de vergelijking wordt betrokken, dient de diepere vaargeul bij die woning, anders dan belanghebbende stelt, buiten beschouwing te blijven.

Gegeven deze overwegingen verwerpt het Hof dan ook het standpunt van belanghebbende dat de WOZ-waarde op deze gronden zou moeten worden verlaagd. Het Hof merkt daarbij op dat het niet in aanmerking nemen van [B-straat 1] als vergelijkingsobject, niet leidt tot een lagere waarde per m2 voor het woningdeel dan de heffingsambtenaar heeft vastgesteld.

5.2. Heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog vastgesteld?

5.2.1. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat hij de WOZ waarden niet te hoog heeft vastgesteld en dat de rechtbankuitspraak op dit punt onjuist is.

5.2.2. Het Hof overweegt dienaangaande als volgt. Het onderschrijft hetgeen de rechtbank onder 5.1 heeft overwogen en neemt dat over. De WOZ-waarde is derhalve de waarde van het object op de peildatum in volle eigendom. Dit uitgangspunt heeft tot gevolg dat, indien de verkoopgegevens van een of meer vergelijkingsobjecten betrekking hebben op verkopen van objecten op in erfpacht uitgegeven grond (hierna ook: erfpachtgrond), de invloed van de erfpacht op de verkoopprijs geëlimineerd moet worden (de zogenoemde erfpachtcorrectie) en wel in die zin dat de transactieprijs van het vergelijkingsobject moet worden verhoogd met de erfpachtcorrectie. Dit uitgangspunt wordt ook door beide partijen onderschreven; wat hen verdeeld houdt is de hoogte van de erfpachtcorrecties.

5.2.3. Om de erfpachtcorrectie voor de vergelijkingsobjecten te berekenen heeft de heffingsambtenaar de canon als basis genomen. Vervolgens heeft hij in vijf stappen de waarde van de volle en onbezwaarde eigendom van de vergelijkingsobjecten bepaald. Per vergelijkingsobject zijn achtereenvolgens de volgende - hierna kort beschreven - stappen gezet:

• Het vaststellen van de canonbetalingen die in het huidige canontijdvak (periode 1) nog verschuldigd zullen worden.
• Het berekenen van de (nieuwe) canon voor het daaropvolgende canontijdvak (periode 2).
• Het bepalen van het rentepercentage waartegen de canonbetalingen contant moeten worden gemaakt.
• Het berekenen van de contante waarde van de canonbetalingen over een periode van 50 jaar, gerekend vanaf de peildatum.
• Het optellen van 60% van voormelde contante waarde (de erfpachtcorrectie) bij de koopprijzen die voor de vergelijkingsobjecten zijn betaald.

Uiteindelijk zijn de aldus berekende waarden van de vergelijkingsobjecten gebruikt om de WOZ-waarde van de Woning vast te stellen.

Bij stap 1

5.2.4. De canon is bij alle vergelijkingsobjecten voor periode 1 afgekocht. De erfpachtcorrecties voor die periode bedragen dan ook nihil.

Bij stap 2

5.2.5. De heffingsambtenaar berekent de nieuwe canon door de canon die gold bij aanvang van periode 1 (tot aan het begin van periode 2) jaarlijks te verhogen met 3,75%. Dit percentage drukt de gemiddelde jaarlijkse stijging van de grondwaarde uit en is gebaseerd op het prijsindexcijfer voor de gezinsconsumptie in de vijftig jaar voorafgaand aan de waardepeildatum. De aldus berekende canon wordt vervolgens eenmalig met 25% verhoogd, om er rekening mee te houden dat de nieuwe canon gedurende de periode 2 zal meestijgen met de inflatie.

5.2.6. De heffingsambtenaar heeft de hierboven vermelde grondwaardestijging van 3,75% per jaar in hoger beroep als volgt toegelicht:

“BGA acht de grondwaardestijging van 3,75% die voor de berekening wordt gebruikt aan de voorzichtige kant. Het percentage van 3,75 wordt gebruikt om de canon voor periode 2 te berekenen. De canon die bekend is, namelijk die van het huidige tijdvak, wordt geïndexeerd met 3,75% vanaf de einddatum van het huidige erfpachtcontract tot 50 jaar na verkoopdatum.

Voor het percentage van 3,75 is aangesloten bij de lange termijn inflatie van het CBS, omdat de verwachting is dat de grondwaarde in Amsterdam minimaal stijgt met inflatie. Die langjarige inflatie is feitelijk 3,57% op 01-01-2016. De grondwaarde stijgt echter vermoedelijk harder dan de inflatie, vanwege het hefboomeffect: de bouwkosten stijgen minder hard dan de prijzen voor woningen in Amsterdam, waardoor de waardestijging feitelijk vooral ten goede komt aan de grond.”

5.2.7. De onder 5.2.5 genoemde eenmalige verhoging van 25% heeft de heffingsambtenaar als volgt onderbouwd:

“Afkopen index op de canon (toeslag van 25% = factor 1,25 in de berekening)

(…) De door BGA voor periode 2 nieuw te berekenen erfpachtcanon in periode 2 is een zogenaamde (variabele) aanvangscanon in jaar X. Die aanvangscanon moet daarna cons tant worden gemaakt, en daarna ook contant worden gemaakt.

Voor de berekening van de toeslag, zijnde de afkoop van de periodieke indexatie in periode 2, hanteert de gemeente Amsterdam een gemiddeld inflatiepercentage van 2% per jaar. In 1993 bedroeg de rekenrente waarmee de gemeente de afkoopsom bepaalde 8,23%. Indien dit wordt uitgezet in een reeks van 50 jaren is de uitkomst 25% (…).

Constant maken, de index afkopen, gebeurt dus door 25% van de canon bij te tellen. (…) 8,23% was dus de rente in 1993. Gezien het verloop van de hypotheekrente is dat een behoorlijk hoog percentage, hetgeen in het voordeel van belanghebbende uitpakt. (…) Op de waardepeildatum 1-1-2016 was de rente 3,27% en zou een afkooppercentage van 50,52% van toepassing zijn. BGA rekent dus heel gematigd met de gehanteerde 25%.”

Bij stap 3

5.2.8. De heffingsambtenaar heeft in verband met het contant maken van de canon voor elk vergelijkingsobject drie rentepercentages in de beschouwing betrokken: de hypotheekrente op de verkoopdatum van het vergelijkingsobject, het rentepercentage waartegen de huidige canon kon worden afgekocht en het rentepercentage waarmee de huidige canon is berekend. De heffingsambtenaar heeft daaruit - “in het voordeel van belanghebbende” - het hoogste percentage genomen. Hij stelt:

“Contant maken/Disconteringsvoet

BGA heeft het hoogste percentage van de drie gebruikt, namelijk het canonpercentage op begindatum canon van 7,5%. BGA acht dit een zeer hoog percentage. De vraag is immers: hoeveel (langjarig) risico zit er op bouwgrond ten behoeve van woningen in Amsterdam? Het rendement op een 10 jarige staatslening is op de verkoopdatum 2-2-2016 0,37% (…) en dat is vrijwel risicoloos. Bouwgrond in Amsterdam is niet geheel zonder risico. Maar door 7,5% te nemen heeft BGA ruim voldoende rekening gehouden met het risico boven dat van een staatslening.”

Bij stap 5

5.2.9. De heffingsambtenaar erkent dat de markt niet altijd en volledig rekening houdt met de erfpachtsituatie. De heffingsambtenaar gaat ervan uit dat het resultaat van zijn berekening (na de onder 5.2.3 genoemde 4e stap) voor 60% tot uitdrukking komt in de marktwaarde. Hij baseert dit percentage op een rapport van 18 oktober 1996 naar de invloed van erfpacht op verkoopcijfers in het kader van de Wet WOZ. Uit dat rapport blijkt ook dat in 30% van de verkopen geen rekening wordt gehouden met de erfpachtsituatie. Het rapport concludeert:

“De conclusie is dat 70% van de markt rekening houdt met de erfpachtsituatie. In dat geval wordt niet de gehele contante waarde van de toekomstige erfpachtbetalingen verdisconteerd, maar zo’n 60%.”

5.2.10. Het voorgaande heeft erin geresulteerd dat de heffingsambtenaar de erfpachtcorrecties voor de vergelijkingsobjecten als volgt heeft berekend:

• voor [A-straat 3] : € 129.841
• voor [A-straat 2] : € 126.455
• voor [B-straat 1] : € 63.901

5.2.11. Belanghebbende heeft op de berekeningen van de heffingsambtenaar als volgt gereageerd. Hij erkent dat de transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten moeten worden verhoogd met een erfpachtcorrectie. Maar hij vindt de door de heffingsambtenaar voor de vergelijkingsobjecten berekende erfpachtcorrecties te hoog en heeft zelf nieuwe berekeningen opgesteld. Hij onderbouwt deze als volgt:

“Voor berekening van de erfpachtcorrectie wordt uitgegaan van de door de heffingsambtenaar verstrekte gegevens. Deze worden aangevuld met:

• De aanname van toekomstige grondwaardestijging per 1-1-2016 van 3,56% per jaar;
• De aanname van de depreciatie van de grondwaarde bij canonherziening met 40%;
• De aanname van het canonpercentage bij canonherziening met 2,39%;
• De aanname van de toekomstige inflatie CPI met 2,0% per jaar;
• De marktwaarde correctiefactor van 42%;

Erfpachtcorrectie en grondwaarde/kavelprijs

Voor alle objecten is de marktwaarde van de in erfpacht uitgegeven grond bepaald (GW) door de gekapitaliseerde canon van periode 1 en 2 tezamen te vermenigvuldigen met de marktwaarde correctiefactor. De erfpachtcorrectie (EPC) is gelijk aan de gekapitaliseerde canon van niet afgekochte perioden vermenigvuldigd met de marktwaarde correctiefactor. Hier alleen periode 2.

Doordat de canonverplichting voor periode 1 bij alle referentieobjecten is afgekocht, wordt slechts een gedeelte van de vastgestelde grondwaarde meegenomen als erfpachtcorrectie van de transactieprijs. Een gedeelte van de grondwaarde maakt immers onderdeel uit van die transactieprijs, namelijk de waarde van de nog afgekochte jaren erfpacht.”

5.2.12. Het vorenstaande leidt volgens belanghebbende tot de volgende erfpachtcorrecties

• voor [A-straat 3] : € 23.177
• voor [A-straat 2] : € 24.022
• voor [B-straat 1] : € 10.118

Dit één en ander zou volgens belanghebbende resulteren in een WOZ-waarde voor de Woning van € 869.000.

5.2.13. Naar tussen partijen niet in geschil is kan de erfpachtcorrectie berekend worden door de toekomstige canons over een periode van 50 jaar contant te maken en die waarde vervolgens te corrigeren met een ‘verdisconteringspercentage’ (als bedoeld onder 5.2.9). Nu deze opvatting niet van een onjuist standpunt getuigt, volgt het Hof partijen in deze. Vaststaat dat de erfpachtcorrecties van de vergelijkingsobjecten ook aldus zijn berekend (zie 5.2.3).

5.2.14. Partijen verschillen - slechts - van mening over de waarden van een aantal factoren die de hoogte van de erfpachtcorrecties bepalen.

5.2.15. Bij de beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar in voldoende mate aannemelijk heeft gemaakt dat de erfpachtcorrecties voor de vergelijkingsobjecten niet te hoog zijn vastgesteld, stelt het Hof voorop dat bij de berekening van die correcties noodzakelijkerwijs diverse hoogst onzekere toekomstige ontwikkelingen moeten worden ingeschat. Dit geldt bijvoorbeeld voor (i) het inschatten van de ontwikkeling van de inflatie, (ii) de grondprijsontwikkeling en (iii) het verloop van het disconteringspercentage. En dit alles over een periode van 50 jaar. Aan iedere schatting is een zekere ruwheid eigen en dat geldt zeker ook voor de onderhavige schattingen. Een nominaal kleine wijziging in één van de factoren kan van grote invloed zijn op de hoogte van de uiteindelijk in aanmerking te nemen correctie. De uitkomst van de berekening kent dan ook een hoge onzekerheidsmarge. Anders gezegd: bij het berekenen van de erfpachtcorrecties moet een aantal keuzes worden gemaakt en afhankelijk van de keuze - ook als uitsluitend gekozen wordt voor reële, verdedigbare, toekomstige ontwikkelingen - is er een brede waaier aan uitkomsten mogelijk. De bewijsopdracht waar de heffingsambtenaar voor staat is niet om uit die brede waaier aan mogelijkheden de meest waarschijnlijke of beste te kiezen. Voldoende is dat hij op zorgvuldige wijze, reële, goed verdedigbare keuzes maakt. Alsdan heeft hij de hoogte van de erfpachtcorrecties in voldoende mate aannemelijk gemaakt.

5.2.16. Gelet op de gedingstukken en hetgeen de heffingsambtenaar ter zitting heeft verklaard, is het Hof van oordeel (1) dat de heffingsambtenaar ernaar gestreefd heeft de onder 5.2.15 bedoelde ontwikkelingen op een zo consciëntieus en zorgvuldig mogelijke wijze in te schatten, en (2) dat de keuzes die de heffingsambtenaar daarbij gemaakt heeft door hem adequaat onderbouwd en goed verdedigbaar zijn. Van belang acht het Hof ook dat de heffingsambtenaar bij het waarderen van factoren met een grote onzekerheidsmarge in een aantal gevallen de voor belanghebbende meest gunstige oplossing gekozen heeft (zie bijvoorbeeld 5.2.6, 5.2.7 en 5.2.8). Keuzes die ertoe geleid hebben dat de erfpachtcorrecties vele tientallen procenten lager uitgevallen zijn, dan - bij andere, ook verdedigbare keuzes - maximaal mogelijk zou zijn geweest.

Kritiek op de keuzes van de heffingsambtenaar is naar de aard van de materie zeker mogelijk en in een aantal gevallen ook voorstelbaar en begrijpelijk. Ook is verdedigbaar dat de heffingsambtenaar met andere of meer factoren rekening had kunnen houden.

Maar dat alles neemt niet weg dat het Hof, alles overziende en meewegende, - anders dan de rechtbank - tot het oordeel komt dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde methode en toegepaste factoren voor het berekenen van erfpachtcorrecties deugdelijk zijn. Daaraan doet niet af dat, zoals belanghebbende de heffingsambtenaar verwijt, de berekeningssystematiek thans deels gebaseerd is op gegevens uit een rapport uit 1996 (zie 5.2.9). Echter, niet gezegd kan worden dat die gegevens thans niet meer bruikbaar zijn. In hoeverre de berekening van de erfpachtcorrectie dient te worden geactualiseerd of te worden herijkt laat de gemeente thans onderzoeken (zie 2.5).

Derhalve kan niet gezegd worden dat de heffingsambtenaar de erfpachtcorrecties voor de vergelijkingsobjecten - en daarmee de WOZ-waarde van de Woning - niet aannemelijk heeft gemaakt. Daaraan doet niet af al hetgeen belanghebbende in (hoger) beroep heeft aangevoerd.

5.3. Heeft de heffingsambtenaar een algemeen beginsel van behoorlijk bestuur geschonden?

5.3.1. Ingeval het Hof tot het oordeel zou komen dat belanghebbendes primaire standpunt in het incidenteel hoger beroep onjuist is, dan stelt hij zich op het standpunt dat de WOZ-waarde moet worden vastgesteld op, naar het Hof begrijpt, € 892.000 (€ 910.500 -/- 2%). Belanghebbende betoogt dat het fair play-beginsel, het vertrouwensbeginsel, het gelijkheidsbeginsel, het zorgvuldigheidsbeginsel, het rechtszekerheidsbeginsel en/of het verbod van willekeur de heffingsambtenaar verplichten de WOZ-beschikking met 2% te verlagen.

5.3.2. Belanghebbende beroept zich in dit verband op (1) een brief van 5 februari 2019 van de wethouder Financiën aan de leden van Raadscommissies Financiën en Economische Zaken en Ruimtelijke Ordening (met als onderwerp “Eenmalige verlaging WOZ-beschikking 2019 voor woningen op erfpachtgrond”) en (2) op hetgeen de burgemeester van Amsterdam op 12 februari 2019 op schriftelijke vragen van een gemeenteraadslid naar aanleiding van de rechtbankuitspraak van 7 december 2018 heeft geantwoord (zie 2.5).

5.3.3. Het Hof stelt voorop dat op belanghebbende de last rust feiten en omstandigheden te stellen en (bij betwisting door de heffingsambtenaar) aannemelijk te maken, op basis waarvan geconcludeerd kan worden dat de heffingsambtenaar een algemeen beginsel van behoorlijk bestuur heeft geschonden. Op basis van al hetgeen belanghebbende in dat verband heeft aangevoerd kan die conclusie niet worden getrokken.

Het Hof voegt daar voor wat betreft de vermeende schending van het vertrouwensbeginsel aan toe dat uit het onder 2.5 weergegeven citaat of uit de eerdergenoemde brief van 5 februari 2019 niet volgt dat de gemeente Amsterdam van mening is dat de WOZ-beschikkingen over 2017 op een te hoog bedrag zijn vastgesteld. Ook anderszins heeft belanghebbende aan deze documenten niet het vertrouwen kunnen ontlenen dat ook de WOZ-waarden voor de jaren vóór 2019 met 2% zouden worden verlaagd. Daarnaast noopten ook het gelijkheidsbeginsel of de andere door belanghebbende genoemde algemene beginselen van behoorlijk bestuur daar niet toe.

Om die redenen verwerpt het Hof belanghebbendes standpunt.

5.4. Dient de WOZ-waarde naar beneden te worden afgerond op € 910.000?

De heffingsambtenaar is niet verplicht de WOZ-waarde naar beneden af te ronden op hele duizendtallen. Het andersluidende standpunt van belanghebbende vindt geen steun in het recht.

Slotsom

5.5. Gelet op al hetgeen hiervoor is overwogen heeft de heffingsambtenaar, ook in het licht van hetgeen belanghebbende in hoger beroep heeft aangevoerd, voldaan aan de op hem rustende bewijslast dat hij de WOZ-waarde niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Het vorenstaande leidt tot de slotsom dat het hoger beroep van de heffingsambtenaar gegrond is en dat het incidenteel hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd.

6. Kosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een kostenveroordeling op de voet van artikel 8:75 van de Awb.

7. Beslissing

Het Hof:

• vernietigt de rechtbankuitspraak;
• verklaart het beroep ongegrond.

De uitspraak is gedaan door mrs. P.F. Goes, voorzitter, B.A. van Brummelen en R.C.H.M. Lips, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. M.H. Hogendoorn als griffier. De beslissing is op 9 juli 2019 in het openbaar uitgesproken.