WOZ-waarde crèche niet te hoog vastgesteld; immateriële schadevergoeding
Hof Den Haag, 31 juli 2024
Samenvatting
In deze zaak oordeelt Hof Den Haag dat de Heffingsambtenaar de WOZ-waarde van een crèche/peuterspeelzaal per waardepeildatum 1 januari 2020 niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Stichting X (belanghebbende) is huurder van de onroerende zaak.
X stelt dat zij recht heeft op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn ten aanzien van de bezwaar- en beroepsfase. Volgens X heeft Rechtbank Den Haag ten onrechte geoordeeld dat zij geen spanning en frustratie heeft ondervonden omdat zij de vordering op immateriële schade in de machtiging bij voorbaat heeft gecedeerd aan de gemachtigde.
Dit betoog slaagt. Op dit punt is het hoger beroep gegrond. Er is in casu geen reden om geen schadevergoeding wegens de onredelijk lange duur van de procedure toe te kennen. X heeft recht op een schadevergoeding van € 500 wegens overschrijding van de redelijke termijn (in bezwaar) met twee maanden. In hoger beroep is de redelijke termijn niet (verder) overschreden.
BRON
Uitspraak van 31 juli 2024 in het geding tussen
Stichting X te Z, belanghebbende, (gemachtigde: G. Gieben)
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, de Heffingsambtenaar, (vertegenwoordiger: …) inzake het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 6 juni 2023, nummer SGR22/511.
Procesverloop
1.1. De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de onroerende zaak), op de waardepeildatum 1 januari 2020 (de waardepeildatum), voor het jaar 2021 vastgesteld op € 899.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de voor het jaar 2021 opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen gebruiker van de [gemeente] (de aanslag).
1.2. Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen de beschikking en de aanslag. De Heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar het bezwaar ongegrond verklaard.
1.3. Belanghebbende heeft beroep ingesteld bij de Rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 365. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en het verzoek om immateriële schadevergoeding afgewezen.
1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Er is een griffierecht geheven van € 548. De Heffingsambtenaar heeft op 6 november 2023 een verweerschrift ingediend dat door het Hof is aangemerkt als nader stuk, omdat het buiten de termijn voor verweer is ingediend. Belanghebbende heeft op 30 mei 2024 een stuk ingediend met als titel ‘conclusie van repliek’. Dit stuk is door het Hof eveneens aangemerkt als nader stuk.
1.5. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 18 juni 2024. De Heffingsambtenaar is verschenen. Van de zijde van belanghebbende is niemand verschenen. De gemachtigde van belanghebbende heeft op 17 juni 2024 het Hof bericht dat hij niet op de zitting zal verschijnen en heeft daarbij niet om aanhouding van de mondelinge behandeling verzocht. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2.1. Belanghebbende is huurder van de onroerende zaak. De onroerende zaak is in gebruik als crèche/peuterspeelzaal. De onroerende zaak bestaat uit crèche/peuterspeelzaal 1, gebouwd in 1993, met een oppervlakte van 525 m2 en crèche/peuterspeelzaal 2, gebouwd in 1995 met een oppervlakte van 220 m2 en een opslag met een oppervlakte van 7 m2. Het perceel heeft een oppervlakte van 1.362 m2.
2.2. De Heffingsambtenaar heeft in hoger beroep een nieuwe taxatiekaart met opbouw van de gecorrigeerde vervangingswaarde overgelegd. De gecorrigeerde vervangingswaarde op de waardepeildatum is in de nieuwe taxatiekaart bepaald op € 943.000.
2.3. Belanghebbende heeft een taxatierapport met een taxatiekaart gecorrigeerde vervangingswaarde overgelegd. De gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak is hierin op de waardepeildatum bepaald op € 708.000.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft, voor zover van belang, overwogen, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
Omschrijving geschil in hoger beroep
4.1. In geschil is of de door de Heffingsambtenaar op € 899.000 vastgestelde waarde van de crèche/peuterspeelzaal te hoog is en of belanghebbende recht heeft op een vergoeding van immateriële schade wegens lange duur van de procedure. Belanghebbende beantwoordt die vragen bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend.
4.2. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, de uitspraak op bezwaar en tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de onroerende zaak wordt vastgesteld op € 708.000, tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag alsmede tot het toekennen van een vergoeding van immateriële schade en een proceskostenvergoeding voor de bezwaar-, de beroeps- en de hogerberoepsfase.
4.3. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
Gecorrigeerde vervangingswaarde
5.1. Partijen zijn eenparig van mening dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde. Het Hof sluit zich aan bij dit, naar zijn oordeel juiste, gemeenschappelijke standpunt van partijen.
5.2. Ingevolge artikel 17, lid 3, Wet WOZ dient bij de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak rekening te worden gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen. In artikel 4, lid 2, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, welke bepaling een hulpmiddel is bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde (zie HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610), is de wijze van berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde nader ingevuld.
5.3. Omdat belanghebbende de door de Heffingsambtenaar vastgestelde waarde betwist en heeft gesteld dat het Hof deze waarde op een lager bedrag dient vast te stellen, rust op de Heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Het Hof zal dat beoordelen in het licht van hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd. Als het Hof van oordeel is dat de Heffingsambtenaar niet aan deze bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Als ook dat laatste niet het geval is, kan het Hof zelf tot een vaststelling van de waarde komen (vgl. HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, BNB 2005/378 en HR 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571).
Taxatiewijze r
5.4. Beide partijen gaan bij de onderbouwing van hun standpunten uit van de kengetallen van het Archetype O115PL12 crèche plat dak, metselwerk, gemiddelde afwerking 1986 t/m 2000 van de Taxatiewijzer 20 november 2020 – deel 1 Onderwijs (de Taxatiewijzer Onderwijs). Dit brengt mee dat als een partij in (één van) haar standpunten van één of meer kengetallen van Archetype O115PL12 afwijkt, zij de gronden daarvoor moet stellen en bij betwisting aannemelijk moet maken. Dit geldt ook als de bewijslast op grond van wat onder 5.3 is overwogen, bij de wederpartij ligt (vgl. HR 23 oktober 2020, ECLI:NL:HR:2020:1671, BNB 2020/174, r.o. 2.4.3. en 2.4.4.).
Levensduurverlenging
5.5. De correctie voor technische veroudering van een gebouw wordt bepaald door drie factoren: de herbouwkosten van het gebouw vóór toepassing van correcties, de technische levensduur van het gebouw en de restwaarde van het gebouw aan het einde van zijn technische levensduur. Deze drie factoren moeten voor elk kalenderjaar opnieuw worden bepaald naar de staat waarin het gebouw zich op de voor dat kalenderjaar geldende waardepeildatum bevindt.
5.6. Tussen partijen zijn twee van de drie factoren in geschil: de technische levensduur van crèche/peuterspeelzaal 1 en 2 en de restwaarde van crèche/peuterspeelzaal 1 en 2 aan het einde van hun technische levensduur.
5.7. Uit de overgelegde matrix blijkt dat de taxateur van de Heffingsambtenaar bij de waardebepaling de volgende technische levensduren van de afbouw en de installaties van crèche/peuterspeelzaal 1 en 2 in aanmerking heeft genomen. Oorspronkelijk heeft hij, gerekend vanaf het jaar van de stichting van de gebouwen, als levensduur 27 jaar en 17 jaar in aanmerking genomen. Rekening houdend met een verbouwing in 2010 heeft hij de totale levensduur van de afbouw en de installaties vanaf de stichting van het gebouw nader bepaald op respectievelijk 35 jaar en 35 jaar. Dat is een langere levensduur dan de gemiddelden van de in het Archetype O115PL12 vermelde technische levensduren van de afbouw en installaties van respectievelijk 27 en 17 jaar. De op de waardepeildatum 1 januari 2020 resterende technische levensduren van de afbouw en de installaties van zowel crèche/peuterspeelzaal 1 als crèche/peuterspeelzaal 2 heeft hij aldus vastgesteld op respectievelijk 8 en 8 jaar.
5.8. Uit wat onder 5.3 is overwogen volgt dat de Heffingsambtenaar aannemelijk moet maken dat de door hem verdedigde (verlengde) technische levensduren van de afbouw en de installaties niet te lang zijn. Dat de Heffingsambtenaar op dit punt de bewijslast heeft, wordt nog eens bevestigd door wat onder 5.4 is overwogen over de bewijslast ingeval een partij wil afwijken van de kengetallen die zijn opgenomen in een archetype dat beide partijen tot richtsnoer hebben genomen.
5.9. De Heffingsambtenaar heeft gesteld dat de technische levensduren van de afbouw en de installaties van crèche/peuterspeelzaal 1 en 2 allebei met 8 jaar (bezien vanaf de waardepeildatum) moeten worden verlengd. Hij heeft daarvoor aangevoerd dat in 2010 een ingrijpende verbouwing van het gebouw heeft plaatsgevonden en hij heeft daarvan bouwtekeningen en foto’s overgelegd. Belanghebbende heeft de Heffingsambtenaar geen toegang gegeven tot het gebouw zodat deze het gebouw niet inpandig kon opnemen. De Heffingsambtenaar heeft zich daarom naar het oordeel van het Hof kunnen baseren op deze foto’s en tekeningen van de architect waarover de gemeente in het kader van de verleende omgevingsvergunning beschikt. Hieruit is af te leiden dat in 2010 onder meer de onderdoorgang van het gebouw is dichtgezet, gevelplaten, luchtbehandelingsinstallaties en ramen zijn vervangen en de binnenafwerking van het gebouw geheel is vernieuwd. Verder heeft de Heffingsambtenaar aangevoerd dat belanghebbende de huurovereenkomst van het gebouw heeft verlengd tot 2028 en hij heeft daaruit afgeleid dat belanghebbende van plan is minstens tot 2028, derhalve gerekend vanaf de waardepeildatum 1 januari 2020 nog minstens 8 jaar, het gebouw te blijven gebruiken.
Gelet op deze verbouwing en de verlenging van de huur heeft de Heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat het gebouw, gerekend vanaf de waardepeildatum, nog tenminste 8 jaar volledig in functie zal blijven als crèche/peuterspeelzaal en voor dat doel geschikt is.
Uit het voorgaande volgt dat de bij de bepaling van de technische levensduur voorheen gehanteerde uitgangspunten inmiddels zijn achterhaald en dat, beoordeeld naar hetgeen op de waardepeildatum bekend was over de feiten die bepalend zijn voor de resterende technische levensduren van de afbouw en installaties van crèche/peuterspeelzaal 1 en 2, het einde daarvan niet eerder dan na respectievelijk 8 jaar en 8 jaar na de waardepeildatum zal worden bereikt.
5.10. Belanghebbende heeft geen feiten en/of omstandigheden aangevoerd die afdoen aan de onderbouwing van de Heffingsambtenaar. Belanghebbende voert feitelijk niets aan tegen de op de verbouwing uit 2010 gestoelde levensduurverlenging. Belanghebbende verwijst wel naar andere verbouwingen die in andere jaren zouden hebben plaatsgevonden. Aangezien belanghebbende daarvan geen stukken heeft overgelegd en evenmin heeft gesteld welke gevolgen hij aan die verbouwingen zou willen verbinden, gaat het Hof daaraan voorbij.
Restwaarde
5.11. Voor wat betreft de restwaarde gaan beide partijen in hun herziene taxatiekaarten eveneens uit van de Taxatiewijzer Onderwijs. De Heffingsambtenaar voor ruwbouw, afbouw en installaties van 25%, 20% en 15% voor de crèche/peuterspeelzalen en de opslagruimte. Belanghebbende van 27%, 22% en 17% voor de crèche/peuterspeelzalen en voor de opslagruimte van 25%, 20% en 10%.
5.12.1. Belanghebbende heeft zich in het nader stuk voor de zitting van 18 juni 2024 onder verwijzing naar de uitspraak van Hof ’s-Hertogenbosch van 23 februari 2024, ECLI:NL:GHSHE:2024:518 en de conclusie van A-G Koopman van 10 november 2023, ECLI:NL:PHR:2023:1012 op het standpunt gesteld dat bij de totstandkoming van de Taxatiewijzer Onderwijs geen deugdelijke analyse heeft plaatsgevonden van de gehanteerde restwaarden.
5.12.2. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting uiteengezet hoe hij de restwaardes heeft bepaald. Als uitgangspunt heeft hij de bandbreedtes van de Taxatiewijzer Onderwijs genomen. Vervolgens maakt hij zelf restwaardeberekeningen om te kijken of de Taxatiewijzer Onderwijs juiste percentages hanteert. Die berekeningen maakt hij aan de hand van koopaktes van onroerende zaken van het desbetreffende archetype die gebruikt worden bij het opstellen van de Taxatiewijzer Onderwijs en die uit het WOZ-datacenter komen en die een voortgezet gebruik kennen. Die heeft de Heffingsambtenaar geanalyseerd aan de hand van de cijfers en de gegevens van de desbetreffende onroerende zaken. In dit geval ging het om ongeveer negen verkopen en de restwaardes daarvan komen hoger uit dan die waarvan in de Taxatiewijzer Onderwijs wordt uitgegaan. Deze uiteenzetting komt het Hof geloofwaardig voor. Nu de Heffingsambtenaar binnen de bandbreedte van de Taxatiewijzer Onderwijs is gebleven acht het Hof voldoende aannemelijk dat de door de Heffingsambtenaar gestelde restwaardepercentages niet te hoog zijn vastgesteld.
5.12.3. Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd leidt niet tot een ander oordeel. Hoewel volgens vaste jurisprudentie geldt dat de restwaarden kunnen worden bereikt ook al is er aanleiding voor verlenging van de technische levensduur, heeft het Hof geoordeeld dat de Heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de restwaarden pas worden bereikt aan het einde van de verlengde technische levensduur. Gelet op dat oordeel heeft belanghebbende de door haar voorgestane restwaarden bij het einde van de oorspronkelijke levensduur niet aannemelijk gemaakt, zodat het Hof daaraan voorbij gaat.
Grondwaarde
5.13. Voor wat betreft de grondwaarde gaat de Heffingsambtenaar uit van € 170 per m2 en belanghebbende van € 160 per m2 . De Heffingsambtenaar heeft de bewijslast dat de waarde van de grond niet te hoog is vastgesteld. Ter zitting heeft hij toegelicht dat hij de m2 -prijs heeft bepaald aan de hand van de Grondprijzenbrief 2020 waarin is vermeld welke grondprijzen binnen de gemeente zijn gehanteerd bij uitgifte van grond voor maatschappelijke voorzieningen en welke grondprijzen zijn gerealiseerd binnen de gemeente uitgesplitst per categorie grond en type vastgoed. Het Hof acht de gehanteerde grondprijs aldus voldoende onderbouwd. Belanghebbende heeft de door haar gehanteerde grondprijs in het geheel niet onderbouwd, zodat het Hof daaraan voorbij gaat.
5.14. Gelet op wat onder 5.1 tot en met 5.13 is overwogen heeft de Heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Het Hof komt niet toe aan de vraag of de belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt (zie onder 5.3).
Vergoeding van immateriële schade
5.15.1. Belanghebbende stelt dat zij recht heeft op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn ten aanzien van de bezwaar- en beroepsfase. Volgens belanghebbende heeft de Rechtbank ten onrechte geoordeeld dat zij geen spanning en frustratie heeft ondervonden omdat zij de vordering op immateriële schade in de machtiging bij voorbaat heeft gecedeerd aan de gemachtigde.
5.15.2. De Hoge Raad heeft in zijn arresten van 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO5046, BO5080 en BO5087, BNB 2011/232, 233 en 234 beslist dat het rechtszekerheidsbeginsel ertoe noopt dat ook belastinggeschillen binnen een redelijke termijn worden beslecht en dat in voorkomend geval overschrijding van de redelijke termijn, behoudens bijzondere omstandigheden, dient te leiden tot vergoeding van immateriële schade omdat ook in de procedure in belastingzaken wordt verondersteld dat de belanghebbende zolang als de procedure duurt en hij in onzekerheid verkeert over de afloop daarvan spanning en frustratie ondervindt.
5.15.3. Als uitgangspunt geldt vervolgens dat, behoudens bijzondere omstandigheden, de berechting van een zaak in de bezwaar- en de beroepsfase niet binnen een redelijke termijn geschiedt, indien de rechtbank niet binnen twee jaar nadat de termijn is aangevangen, uitspraak doet. De termijn vangt in beginsel aan op het moment waarop de Heffingsambtenaar het bezwaarschrift ontvangt en eindigt op het moment waarop de rechter uitspraak doet (vgl. HR 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, BNB 2016/140). Hierbij geldt dat de bezwaarfase onredelijk lang heeft geduurd voor zover de duur daarvan een half jaar overschrijdt en de beroepsfase voor zover zij meer dan anderhalf jaar in beslag heeft genomen.
5.15.4. In dit geval is het bezwaarschrift ontvangen op 8 april 2021 en heeft de Heffingsambtenaar op 8 december 2021 uitspraak op bezwaar gedaan, is het beroep binnengekomen op 18 januari 2022 en heeft de Rechtbank uitspraak gedaan op 6 juni 2023. De redelijke termijn van twee jaar is daarmee in beginsel overschreden met naar boven afgerond twee maanden. De procedure in bezwaar heeft langer dan zes maanden geduurd. Er zijn door de Heffingsambtenaar geen redenen aangevoerd op grond waarvan de termijn van zes maanden zou moeten worden verlengd. De overschrijding van de redelijke termijn dient te worden toegerekend aan de bezwaarfase.
5.15.5. De Rechtbank heeft geoordeeld dat belanghebbende geen spanning en frustratie heeft ondervonden omdat zij bij voorbaat de vordering op schadevergoeding heeft gecedeerd aan haar gemachtigde en dat als zij al een schadevergoeding op haar bankrekening zou ontvangen zij op grond van de met de gemachtigde gesloten overeenkomst verplicht is dat bedrag aan de gemachtigde te betalen. Gelet op hetgeen de Hoge Raad heeft overwogen in zijn arrest van 31 mei 2024, ECLI:NL:HR:2024:775, r.o. 3.1 tot en met 3.2.3., is dat oordeel onjuist en geldt het volgende:
5.16.6. Nu uit het dossier in deze zaak geen aanwijzingen volgen dat zich feiten hebben voorgedaan die de conclusie kunnen rechtvaardigen dat belanghebbende geen spanning en frustratie heeft ervaren in verband met de onredelijk lange duur van de procedure, dan wel dat belanghebbende niet voor spanning en frustratie hoeft te worden gecompenseerd is er geen reden om belanghebbende geen schadevergoeding wegens de onredelijk lange duur van de procedure toe te kennen.
5.16.7. Indien de redelijke termijn is overschreden, dient voor de schadevergoeding als uitgangspunt een tarief te worden gehanteerd van € 500 per half jaar waarmee die termijn is overschreden, waarbij het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond (HR 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, BNB 2016/140). De overschrijding van de termijn bedraagt in de onderhavige zaak naar boven afgerond twee maanden, hetgeen betekent dat belanghebbende recht heeft op een schadevergoeding van € 500. Omdat de overschrijding van de redelijke termijn geheel dient te worden toegerekend aan de bezwaarfase zal de Heffingsambtenaar worden veroordeeld tot betaling van genoemd bedrag van € 500.
5.16.8. In hoger beroep is de redelijke termijn niet (verder) overschreden.
Slotsom
5.7. Het hoger beroep is gegrond voor wat betreft de vergoeding van immateriële schade (5.16.6.) Voor het overige is het hoger beroep ongegrond.
Proceskosten en griffierecht
6.1. Het Hof ziet aanleiding de Heffingsambtenaar te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte kosten wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor de beroepsprocedure en de hogerberoepsprocedure. Het Hof stelt deze kosten op de voet van artikel 8:75 Awb in verbinding met het Besluit proceskosten en de daarbij behorende bijlage vast op € 218,75 (1 punt verzoek x € 875 x wegingsfactor 0,25 zwaarte van de zaak (vgl. HR 10 november 2023, ECLI:NL:HR:2023:1526), voor het beroep) en € 875 (1 punt voor het hogerberoepschrift x € 875 en wegingsfactor 1, zwaarte van de zaak voor het hoger beroep).
6.2. Gelet op het door de Hoge Raad in zijn arrest van 31 mei 2024, ECLI:NL:HR:2024:567, r.o. 7.1.2, geformuleerde overgangsrecht dient aan belanghebbende het voor de behandeling in beroep en hoger beroep gestorte griffierecht van (€ 365 en € 548) € 913 te worden vergoed.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank voor zover deze betrekking heeft op het niet toekennen van een vergoeding van immateriële schade;
- veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten van het beroep en het hoger beroep aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 1.093,75;
- veroordeelt de Heffingsambtenaar tot vergoeding van de door belanghebbende geleden immateriële schade wegens lange duur van de bezwaarfase, vastgesteld op € 500;
- gelast de Heffingsambtenaar aan belanghebbende een bedrag van € 913 aan griffierecht te vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld door T.A. de Hek, M.J.M. van der Weijden en A.P. Bliek-Monsma, in tegenwoordigheid van de griffier Y. Postema. De beslissing is op 31 juli 2024 in het openbaar uitgesproken. De uitspraak is bij afwezigheid van mr. De Hek ondertekend door mr. Van der Weijden.
Metadata
Formeel belastingrecht