Brandgang vormt met woning een samenstel; WOZ-waarde niet te hoog (1)

1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 382 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2020, voor het jaar 2021 vastgesteld op € 425.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd.

1.2. Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3. Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraken op bezwaar vernietigd, de waarde verminderd tot € 415.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd. Voorts is aan belanghebbende een vergoeding voor griffierecht en proceskosten toegekend.

1.4. De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.

1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 juni 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. H. Vloet, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] , taxateur.

2. Vaststaande feiten

2.1. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een in 1987 gebouwde rijwoning met een garage. De gebruiksoppervlakte van de woning bedraagt 163 m2 en de perceeloppervlakte 198 m2. Op het achterste deel van het kadastrale perceel bevindt zich een brandgang. Op dit deel van het perceel van ongeveer 4 m2 rust een erfdienstbaarheid, bestaande uit een recht van overpad ten behoeve van de buren.

2.2. De rechtbank heeft onder andere het volgende overwogen, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de heffingsambtenaar als verweerder:

3. Geschil

3.1. In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld.

3.2. De heffingsambtenaar beantwoordt de hiervoor vermelde vraag ontkennend. Hij concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en ongegrondverklaring van het bij de Rechtbank ingestelde beroep.

3.3. Belanghebbende beantwoordt de hiervoor vermelde vraag bevestigend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

Objectafbakening

4.1. Partijen verschillen van mening over de vraag of de brandgang als deel van de onroerende zaak moet worden aangemerkt of als afzonderlijke onroerende zaak. Om als afzonderlijke onroerende zaak te worden aangemerkt moet de brandgang blijkens zijn indeling bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Hierbij is onder meer relevant of de brandgang afsluitbaar is. De woning met tuin en garage is inderdaad afsluitbaar van de brandgang. Door de ligging is tevens sprake van een fysieke (visuele) afbakening. De woning (met tuin en garage) en (het op het perceel van belanghebbende gelegen gedeelte van) de brandgang dienen derhalve naar het oordeel van het Hof in beginsel als twee afzonderlijke eigendommen in de zin van artikel 16, onderdelen a, b en c, van de Wet WOZ te worden aangemerkt.

4.2. Op grond van artikel 16, onderdeel d, van de Wet WOZ wordt als één onroerende zaak aangemerkt een samenstel van twee of meer gebouwde of ongebouwde eigendommen die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren.

4.3. De brandgang is vrij toegankelijk en wordt zowel door belanghebbende als door andere, al dan niet omwonende, personen gedurende korte perioden gebruikt. Het is belanghebbende die als eigenaar dit gebruik mogelijk maakt. Daarmee is belanghebbende naar het oordeel van het Hof de feitelijke gebruiker van de brandgang en daarmee ook degene bij wie de brandgang in gebruik is in de zin van artikel 16, onderdeel d, van de Wet WOZ (vgl. Hof Arnhem-Leeuwarden 21 november 2023, ECLI:NL:GHARL:2023:9941). Het Hof is voorts, anders dan de Rechtbank, van oordeel dat de woning en brandgang naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar behoren. Daarbij is van belang dat de brandgang direct tegen de achtertuin van de onroerende zaak ligt en zich uitstrekt over de volle breedte daarvan, hetgeen voor derden ook waarneembaar is. Bovendien kan belanghebbende via de brandgang zijn achtertuin bereiken, zodat de brandgang ook dienstbaar is aan de woning met die tuin. De woning (met tuin en garage) en brandgang vormen aldus een samenstel als bedoeld in artikel 16, onderdeel d, van de Wet WOZ. De heffingsambtenaar is dus uitgegaan van een juiste objectafbakening.

Toezendplicht

4.4. De Rechtbank heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar niet de door belanghebbende gevraagde inzichtelijkheid van het indexeringspercentage heeft verstrekt (zie 2.2), zodat niet is voldaan aan artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ. Naar het oordeel van het Hof vallen de indexeringspercentages en de onderbouwingen daarvan niet onder de reikwijdte van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ (vgl. Hof Arnhem-Leeuwarden 23 april 2024, ECLI:NL:GHARL:2024:2837, r.o. 4.14). De indexeringspercentages zijn rekenkundige uitkomsten van de taxatiesoftware waaraan geen keuzes, aannames of gegevens ten grondslag liggen anders dan de in het kader van de permanente marktanalyse geselecteerde en geanalyseerde verkooptransacties van referentiewoningen. De voor een bepaalde referentiewoning gehanteerde prijscorrectie blijkt uit de in het taxatieverslag opgenomen verkoopprijs en vastgestelde WOZ-waarde van die referentiewoning. Van een schending van de toezendplicht is dus geen sprake.

Waarde

4.5. De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’ (Kamerstukken II 1992/93, 22.885, nr. 3, blz. 44).

4.6. Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarde niet te hoog is (vgl. HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2). Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt (HR 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332, r.o. 3.2).

4.7. Indien de belanghebbende een beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de onroerende zaak leiden, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt de belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden (vgl. HR 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, r.o. 3.2.4, HR 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1776, r.o. 2.4, en HR 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.3).

4.8. Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatiematrix van 19 januari 2022, opgesteld door [naam2] , taxateur. Hierin is de waarde van de onroerende zaak getaxeerd op € 425.000. De taxateur heeft op basis van de vergelijkingsmethode vier vergelijkingsobjecten gebruikt die rond de waardepeildatum zijn verkocht, namelijk:

• [adres2] 790 (bouwjaar 1988), gebruiksoppervlakte 154 m2, perceeloppervlakte 186 m2, verkocht op 12 augustus 2018 voor € 410.000.
• [adres2] 650 (bouwjaar 1988), gebruiksoppervlakte 156 m2, perceeloppervlakte 231 m2, verkocht op 4 augustus 2020 voor € 502.000.
• [adres2] 646 (bouwjaar 1988), gebruiksoppervlakte 156 m2, perceeloppervlakte 231 m2, verkocht op 21 februari 2019 voor € 462.500.
• [adres2] 659 (bouwjaar 1988), gebruiksoppervlakte 168 m2, perceeloppervlakte 238 m2, verkocht op 28 januari 2020 voor € 505.000.

4.9. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de daarop gegeven toelichting, in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Het Hof acht de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de onroerende zaak. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van het Hof in voldoende mate rekening gehouden met de onderlinge verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak. De voor deze vergelijkingsobjecten gerealiseerde vierkantemeterprijzen bieden voldoende steun aan de vierkantemeterprijs waarvan de heffingsambtenaar is uitgegaan bij het waarderen van de onroerende zaak. De vergelijkingsobjecten hebben, net als de onroerende zaak, ook een brandgang zodat, als van de erfdienstbaarheid die hiermee verband houdt al een waardedruk uitgaat, dit reeds is verdisconteerd in de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten.

4.10. Uit de taxatiematrix blijkt dat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten naar de waardepeildatum zijn gecorrigeerd voor de in de tussentijd voor de betreffende onroerende zaken opgetreden prijsontwikkeling. De heffingsambtenaar heeft met betrekking tot deze indexeringspercentages een zogenoemde bolletjesgrafiek overgelegd. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar hiermee de toegepaste correcties naar de waardepeildatum voldoende inzichtelijk heeft gemaakt. Belanghebbende heeft niets aangedragen op grond waarvan daaraan moet worden getwijfeld.

4.11. Gelet op het voorgaande is de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat de waarde op de waardepeildatum 1 januari 2020 van € 425.000 niet te hoog is.

Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep van de heffingsambtenaar gegrond.

5. Griffierecht en proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Hof:

• vernietigt de uitspraak van de Rechtbank en
• verklaart het bij de Rechtbank ingestelde beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J. van de Merwe, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. E.D. Postema als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 25 juni 2024.