Uitspraak van vierde meervoudige belastingkamer op de hoger beroepen van X, te Y, belanghebbende, (gemachtigde: mr. A. Bakker) tegen de uitspraak van 4 maart 2019 in de zaak met kenmerken AMS18/5838 en 18/5839 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam , de heffingsambtenaar.
1. Ontstaan en loop van het geding
19/00626
1.1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) met dagtekening 28 september 2017 de waarde van de onroerende zaak [de woning] te [Y] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2015 vastgesteld op € 1.087.500. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelastingen (hierna: OZB) bekendgemaakt.
19/00627
1.1.2. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 Wet WOZ met dagtekening 28 september 2017 de waarde van de woning voor het kalenderjaar 2016 vastgesteld op € 1.146.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag OZB bekendgemaakt.
19/00626 en 19/00627
1.2. De heffingsambtenaar heeft – na daartegen gemaakte bezwaren – bij (afzonderlijke) uitspraken van 20 augustus 2018 de bezwaren ongegrond verklaard. Belanghebbende heeft daartegen beroepen bij de rechtbank ingesteld.
1.3. In haar uitspraak van 4 maart 2019 heeft de rechtbank de door belanghebbende ingestelde beroepen ongegrond verklaard.
1.4. De tegen deze uitspraak van de rechtbank ingestelde hoger beroepen zijn per faxbericht bij het Hof ingekomen op 15 april 2019 en nader gemotiveerd op 14 mei 2019. De heffingsambtenaar heeft afzonderlijke verweerschriften ingediend.
1.5. Van de zijde van de heffingsambtenaar zijn op 14 januari 2021 nadere stukken ontvangen (één voor het jaar 2015 en één voor het jaar 2016). Van de zijde van belanghebbende zijn per faxbericht op 16 januari 2021 nadere stukken ontvangen (één voor het jaar 2015 en één voor het jaar 2016). Voormelde stukken zijn in afschrift aan de wederpartij verstrekt.
1.6. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 januari 2021. Aldaar is het beroep gelijktijdig met het hoger beroep van belanghebbende met kenmerk 19/00076 behandeld, inzake de waarde van de woning voor het kalenderjaar 2017. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2. Feiten
Het Hof ziet aanleiding de feiten zelfstandig vast te stellen.
2.1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning. De woning betreft een tussenwoning met kelder. De woning is gebouwd in 1929 en is gelegen op een kavel met een oppervlakte van 106 m2.
19/00626
2.2. De heffingsambtenaar heeft bij zijn nader stuk van 14 januari 2021 (zie 1.5) ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde van € 1.087.500 voor het jaar 2015 onder meer een matrix overgelegd, waarin (onder meer) de volgende gegevens zijn opgenomen:
|
Object
|
Transactie-datum
en prijs
|
Aantal m² woning-deel
|
Prijs per m²
|
Gecorr.
transactie-
prijs
|
Taxatiewaarde
woning
(afgerond)
|
|
[de woning]
|
|
197
|
€ 4.929
|
|
€ 1.087.500
|
|
[referentieobject 1]
|
16 mei 2014
€ 1.200.000
|
187
|
€ 5.023
|
€ 1.172.000
|
|
|
[referentieobject 2]
|
4 september 2013
€ 1.250.000
|
182
|
€ 6.130
|
€ 1.325.000
|
|
|
[referentieobject 3]
|
16 mei 2014
€ 1.150.000
|
187
|
€ 5.279
|
€ 1.192.000
|
|
19/00627
2.3. De heffingsambtenaar heeft bij zijn nader stuk van 14 januari 2021 (zie 1.5) ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde van € 1.146.000 voor het jaar 2016 onder meer een matrix overgelegd, waarin (onder meer) de volgende gegevens zijn opgenomen:
|
Object
|
Transactie-datum
en prijs
|
Aantal m² woning-deel
|
Prijs per m²
|
Gecorr.
transactie-
prijs
|
Taxatie-waarde
woning
(afgerond)
|
|
[de woning]
|
|
197
|
€ 5.194
|
|
€ 1.146.000
|
|
[referentieobject 4]
|
13 januari 2015
€ 1.175.000
|
193
|
€ 5.253
|
€ 1.175.000
|
|
|
[referentieobject 5]
|
4 december 2014
€ 1.100.050
|
174
|
€ 5.838
|
€ 1.169.500
|
|
|
[referentieobject 3]
|
16 mei 2014
€ 1.150.000
|
187
|
€ 5.539
|
€ 1.246.500
|
|
19/00626 en 19/00627
2.4. Tot de stukken van het geding behoort een brief van de wethouder Financiën van de gemeente Amsterdam van 5 februari 2019, gericht aan de leden van de Raadscommissies Financiën en Economische Zaken en Ruimtelijke Ordening van de gemeente Amsterdam, waarin onder meer het volgende is vermeld:
“De inspecteur gemeentelijke belastingen heeft op basis van zijn bevoegdheid, vastgelegd in de Wet Waardering Onroerende Zaken (WOZ) en de Algemene Wet inzake Rijksbelastingen (AWR), besloten een eenmalige generieke verlaging toe te passen op de WOZ-waardering van woningen op erfpachtgrond voor de OZB-aanslag 2019. Dit besluit is bekrachtigd door het college en doorgevoerd in de WOZ-waardebeschikkingen 2019, die uiterlijk 28 februari verzonden worden. Uitspraken van de Rechtbank Amsterdam uit december 2018 zijn aanleiding geweest voor deze eenmalige verlaging. De Wet WOZ schrijft voor dat gemeenten bij het waarderen van woningen een opslag (of correctie) moeten toepassen indien zij op erpachtgrond staan. De Rechtbank Amsterdam heeft in een aantal beroepszaken geoordeeld dat de wijze waarop Amsterdam deze correctie berekent, aanpassing behoeft. (…)”
2.5. Tot de stukken van het geding behoort een geschrift van 12 februari 2019, gepubliceerd in het Gemeenteblad op 13 februari 2019, waarin de burgemeester van Amsterdam reageert op schriftelijke vragen van een gemeenteraadslid naar aanleiding van een uitspraak van 7 december 2018 van de rechtbank Amsterdam (ECLI:NL:RBAMS:2018:8714). In deze uitspraak oordeelde de rechtbank dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk had gemaakt dat de erfpachtcorrectie niet te hoog was vastgesteld. In deze reactie is onder meer het volgende vermeld:
“Antwoord vraag 1, 2 en 3:Wat de lopende bezwaar- en beroepsprocedures betreft is van belang dat de Rechtbank Amsterdam inmiddels in een aantal vergelijkbare procedures hetzelfde standpunt heeft ingenomen en de betreffende WOZ-waardes heeft verlaagd met respectievelijk 0,83%, 1,1% en 1,58%. De rechtbank heeft overigens niet nader aangegeven welke aanpassingen naar haar oordeel nodig zijn.Deze uitspraken zijn voorlopig, Belastingen is in hoger beroep gegaan tegen deze uitspraken. Mede in het licht dat de berekeningswijze van de erfpachtcorrectie gedurende vele jaren stand heeft gehouden in de vele juridische procedures voor de Rechtbank Amsterdam, het Hof en de Hoge Raad.Belastingen heeft het Hof Amsterdam gevraagd enkele representatieve hoger beroepen met erfpachtcorrectie versneld en gebundeld in behandeling te nemen. De verwachting is dat de uitspraken in deze zaken kort voor de zomer van 2019 worden gedaan. De uitkomsten van deze uitspraken kunnen daarom pas worden meegenomen in de WOZ-beschikkingen van 2020.De uitspraak van de Rechtbank Amsterdam wordt beschouwd als een duidelijk signaal dat de berekeningssystematiek nader dient te worden geëvalueerd en indien nodig te worden geactualiseerd dan wel herijkt. Belastingen is van oordeel dat gezien de uitspraken van de Rechtbank Amsterdam enige aanpassing van de erfpachtcorrectie vanaf 2020 in de rede ligt.Om te onderbouwen en te bepalen of, en zo ja, op welke onderdelen de berekeningssystematiek dient te worden herzien, is een grondige en zorgvuldige wetenschappelijke analyse noodzakelijk. Belastingen heeft dit proces in gang gezet, waarbij enkele hoogleraren vastgoed en lokale belastingen van verschillende universiteiten betrokken zijn. Het onderzoek leidt naar verwachting niet tot een fundamentele wijziging van het berekeningsmodel, maar kan wel aanleiding zijn om onderdelen uit dat model aan te passen of wegingsfactoren te herzien.Het zorgvuldig uitvoeren van het onderzoek, het vertalen van de uitkomsten naar een gewijzigde berekeningssystematiek en het testen en verankeren van de berekeningssystematiek in het informatiesysteem van Belastingen zal gelet op de complexiteit en de ervaringen van de betrokken deskundigen naar verwachting minimaal 6 maanden duren.Rekening houdend met de eerdere uitspraken, en vooruitlopend op het onderzoek, heeft de inspecteur van de gemeentelijke belastingen besloten in 2019 eenmalig een verlaging van de WOZ-waarde toe te passen van 2% voor woningen op erfpachtgrond.De uitspraak van de rechtbank heeft overigens geen consequenties voor de onherroepelijk vastgestelde WOZ-waarden.”
3. Geschil in hoger beroep
3.1. Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep in geschil of de WOZ-waarde van de woning voor de jaren 2015 en 2016 niet te hoog is vastgesteld. Voorts is in geschil de vraag of de heffingsambtenaar de hoorplicht heeft geschonden.
3.2. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
4. Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft het volgende overwogen en beslist:
“Schending van de hoorplicht?3. Eiseres heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar de hoorplicht heeft geschonden. Volgens eiseres zijn de bestreden uitspraken in strijd is met artikel 7:9 van de Awb [voetnoot rechtbank: op grond van artikel 7:9 van de Awb wordt, wanneer na het horen aan het bestuursorgaan feiten of omstandigheden bekend worden die voor de op het bezwaar te nemen beslissing van aanmerkelijk belang kunnen zijn, dit aan de belanghebbenden medegedeeld en worden zij in de gelegenheid gesteld daarover te worden gehoord]. De heffingsambtenaar had eiseres namelijk na de bekendmaking van de (voorlopige) taxatietechnische overwegingen nader moeten horen. Door te beslissen voordat dit is gebeurd, is de hoorplicht geschonden.4. De heffingsambtenaar heeft de gemachtigde van eiseres per brief het verslag gestuurd van de hoorzittingen van 1 en 22 juni 2018. In die brief staat dat zodra de (voorlopige) taxatietechnische heroverweging is uitgeschreven, een kopie naar de gemachtigde wordt gestuurd.5. De rechtbank is van oordeel dat het beroep op artikel 7:9 van de Awb niet slaagt. Eiseres heeft alleen in algemene zin verwezen naar de (voorlopige) taxatietechnische overwegingen, maar heeft niet duidelijk gemaakt om welke concrete feiten en omstandigheden het in dit geval gaat. De door eiseres genoemde uitspraak geeft geen aanleiding voor een ander oordeel [voetnoot rechtbank: uitspraak van de rechtbank Den Haag van 21 april 2014, ECLI:NL:RBDHA:2014:1834]. In die zaak waren er concrete feiten, namelijk de bevindingen van de taxateur van een plaatsopneming, die vereisten dat de betrokkene nader moest worden gehoord.Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld?6. Eiseres vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde in beide jaren te hoog heeft vastgesteld. Eiseres vindt dat de waarde van de woning in beide jaren lager moet worden vastgesteld.7. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde voor beide jaren niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing van de waarde voor kalenderjaar 2015 en 2016 elk een afzonderlijk taxatierapport ingediend.Voor kalenderjaar 2015 is de waarde van de woning getaxeerd op € 1.087.500,-. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar voor dat kalenderjaar bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [referentieobject 7] , [referentieobject 8] en [referentieobject 9] .Voor kalenderjaar 2016 is de waarde van de woning getaxeerd op € 1.146.000,-. Ten aanzien van dat kalenderjaar bevat het taxatierapport van de heffingsambtenaar gegevens en recente verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten [referentieobject 8] , [referentieobject 9] en [referentieobject 10] .Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning in beide jaren van eiseres niet te hoog is vastgesteld.8. De waarde van de woning wordt bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen [voetnoot rechtbank: zie artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ]. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’ [voetnoot rechtbank: Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44].De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.9. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank de volgende vragen beantwoorden:1. Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning van eiseres?2. Zo ja, heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning?Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar?10. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten in beide zaken wat betreft type woning, bouwjaar en buurt voldoende vergelijkbaar met de woning van eiseres. Verder liggen de transactiedata van de vergelijkingsobjecten voldoende dicht bij de peildatum. Eiseres betwist dat ook niet.11. Eiseres betwist wel dat het woondeel van de woning een oppervlakte heeft van 197 m² en stelt dat het woondeel de woning een oppervlakte heeft van 153 m². Eiseres baseert zich hierbij op gegevens in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) en het WOZ‑waardeloket.12. De heffingsambtenaar heeft op de zitting verwezen naar de ‘Reactie Gegevensbeheer’ van 22 januari 2019 die als bijlage bij de reactie van de taxateur is gevoegd. Daaruit blijkt dat volgens de Afdeling Basisinformatie BR-WOZ de gebruiksoppervlakte van de woning 197 m2 bedraagt en dat de oppervlakte aan de hand van bouwtekeningen is gemeten conform de norm NEN2580. Daarbij is onder meer opgemerkt:“Gemachtigde heeft niet gereageerd op twee verzoeken van de gemeente Amsterdam om de woning inpandig op te nemen.”13. De rechtbank vindt het aannemelijk geworden dat de woning van eiseres 197 m2 bedraagt. De heffingsambtenaar heeft op grond van de bouwtekeningen de oppervlakte van de woning berekend. Uit de correspondentie in het dossier volgt verder dat de heffingsambtenaar de oppervlakte inpandig wilde opnemen, maar dat de gemachtigde van eiseres niet op de verzoeken heeft gereageerd. Gelet hierop oordeelt de rechtbank dat het voor risico van eiseres komt dat geen inpandige meting is verricht ondanks twee uitnodigingen daartoe, zodat de heffingsambtenaar van de bouwtekeningen mocht uitgaan.Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen?14. Eiseres stelt verder dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning.- Erfpachtcorrectie15. Eiseres is het niet eens met de wijze waarop de heffingsambtenaar de erfpachtcorrectie berekent. Eiseres heeft daarbij gewezen op een brief van 5 februari 2019 van de wethouder van Financiën van de gemeente Amsterdam. In deze brief is vermeld dat is besloten een eenmalige algemene verlaging van 2% toe te passen op de WOZ-waardering van woningen op erfpachtgrond voor de OZB-aanslag 2019. Uitspraken van de rechtbank Amsterdam uit december 2018 zijn aanleiding geweest voor deze eenmalige verlaging, aldus de wethouder. Verder wijst eiseres op antwoorden van het college van burgemeester en wethouders in de gemeenteraad [voetnoot rechtbank: Gemeenteblad van de gemeente Amsterdam van 2019, afdeling 1, nummer 144: Schriftelijke vragen van de gemeenteraad ingediend op 10 december 2018] .16. Onder verwijzing naar de brief van de wethouder, heeft eiseres met een beroep op het vertrouwensbeginsel betoogd dat dit gewijzigde beleid ook moet leiden tot een (verdere) verlaging van de OZB-aanslag met 2% van de WOZ-waarde in een ander belastingjaar dan 2019.17. De rechtbank overweegt dat in de brief van de wethouder expliciet is gesteld dat de verlaging als praktische maatregel alleen wordt toegepast op WOZ-waardebeschikkingen over het belastingjaar 2019. Naar aanleiding van de uitspraken van de rechtbank Amsterdam uit december 2018 is de heffingsambtenaar in hoger beroep gegaan en is een nader onderzoek gestart naar de berekeningssystematiek van de erfpachtcorrectie. Het hoger beroep en het onderzoek zullen ongeveer zes maanden in beslag nemen. Om toch te voldoen aan de wettelijke plicht om de WOZ-beschikkingen van het belastingjaar 2019 nog tijdig – vóór 28 februari 2019 – te kunnen verzenden, is voor deze tijdelijke en beperkte verlaging gekozen. Uit deze toelichting in de brief van de wethouder kan worden afgeleid dat de heffingsambtenaar de huidige manier van berekening van de erfpacht nader wil onderzoeken, maar niet dat hij erkent dat de huidige manier van berekenen van de erfpacht onjuist is. Dat betekent dat met deze brief niet het vertrouwen wordt gewekt dat de erfpacht in eerdere belastingjaren ook moet worden aangepast, waaronder het belastingjaar waar deze zaak betrekking op heeft. Ook uit de vragen die in de raad zijn gesteld, blijkt dit niet. Het antwoord van de wethouder op vraag 4 – waar eiser op wijst – gaat over de overstapregeling naar eeuwigdurend erfpacht. Daar staat alleen dat de WOZ-waarden uit eerdere belastingjaren waar nog bezwaar of beroep tegen loopt, vooralsnog niet gebruikt zullen worden voor de berekening van het eeuwigdurend erfpacht. Anders dan eiseres stelt, volgt daar niet uit dat de erfpachtcorrectie van de nog niet vaststaande WOZ-waarden uit eerdere belastingjaren een verlaging van 2% krijgen. Het betoog van eiseres slaagt niet.18. Eiseres is het verder niet eens met de wijze waarop de heffingsambtenaar de erfpachtcorrectie heeft berekend.19. De rechtbank stelt vast dat de erfpachtcorrecties zowel voor kalenderjaar 2015 als 2016 geen invloed hebben op de vastgestelde waarde van de woning van eiseres.20. Zo zijn voor 2015 de erfpachtcorrecties bij de vergelijkingsobjecten achtereenvolgens € 57.321,-, € 66.687,-, en € 76.053,-. Omgerekend bedraagt de erfpachtcorrectie voor 2015 hiermee gemiddeld € 357,- per m²-woningdeel. Dat is minder dan het verschil tussen de m²-prijs van het woondeel van de vergelijkingsobjecten (gemiddeld € 5.923,-) en die van de woning van eiseres (€ 4.929,-).21. Voor 2016 zijn de erfpachtcorrecties bij de vergelijkingsobjecten achtereenvolgens € 58.189,-, € 66.759,-, en € 87.287,-. Omgerekend bedraagt de erfpachtcorrectie voor 2016 hiermee gemiddeld € 395,- per m² woningdeel. Dat is minder dan het verschil tussen de m²-prijs van het woondeel van de vergelijkingsobjecten (gemiddeld € 5.863,-) en die van de woning van eiseres (€ 5.194,-).22. Het voorgaande betekent dat ook als de erfpachtcorrectie in beide zaken geheel buiten beschouwing zou worden gelaten, de m2‑prijzen van het woondeel van de vergelijkingsobjecten nog steeds boven de waarde van het woondeel van de woning van eiseres liggen. Deze beroepsgrond kan daarom niet slagen, zelfs al zou de heffingsambtenaar de erfpachtcorrectie verkeerd hebben berekend.- Strategische keuze van vergelijkingsobjecten?23. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar een strategische keuze maakt ten aanzien van welke vergelijkingsobjecten worden gebruikt in de taxatietechnische onderbouwing.24. De rechtbank volgt eiseres niet in haar betoog. De heffingsambtenaar dient vergelijkingsobjecten aan te dragen die voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiseres. De keuze van vergelijkingsobjecten ligt in eerste instantie bij de heffingsambtenaar, op wie de bewijslast van de waarde van de woning rust. De heffingsambtenaar heeft naar aanleiding van het ingestelde beroep een nieuw taxatierapport laten opmaken, waarmee het oorspronkelijke taxatieverslag is achterhaald. Er is geen rechtsregel die de heffingsambtenaar verbiedt om in de fase van beroep bij de rechtbank (met inachtneming van de goede procesorde) de door hem vastgestelde waarde nader te onderbouwen en aannemelijk te maken met nieuw of beter bewijsmateriaal. Het staat de heffingsambtenaar dan ook vrij om in beroep een nieuwe matrix met volgens hem betere vergelijkingsobjecten te overleggen.- Vergelijkingsobject [referentieobject 7] (kalenderjaar 2015)25. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar ten aanzien van vergelijkingsobject [referentieobject 7] een onjuiste oppervlakte (183 m2 in plaats van 220 m2) heeft gehanteerd, omdat geen rekening is gehouden met een glazen uitbouw en een souterrain. Verder is volgens eiseres geen rekening gehouden met de aanwezigheid van een balkon of de mogelijkheid om een dakterras aan te leggen.26. Uit de namens eiseres toegezonden verkoopadvertentie van dit vergelijkingsobject blijkt niet van een glazen uitbouw. Naar het oordeel van de rechtbank bestaat om die reden geen aanleiding om te twijfelen aan de door de heffingsambtenaar gehanteerde oppervlakte voor dit vergelijkingsobject.27. Ten aanzien van het souterrain dat in de verkoopadvertentie is vermeld heeft de taxateur ter zitting toegelicht dat deze ruimte in de taxatietechnische ruimte als kelder is aangemeld, omdat die ruimte minder dan 2 meter hoog is. De rechtbank stelt vast dat voor de kelder een stuksprijs is gehanteerd. Gelet op deze toelichting is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met deze ruimte bij dit vergelijkingsobject.28. Naar het oordeel van de rechtbank is in Amsterdam een buitenruimte in de vorm van een balkon of dakterras van verwaarloosbare invloed op de waarde is als het object ook een tuin heeft, zoals hier het geval is bij dit vergelijkingsobject.- Vergelijkingsobject [referentieobject 8] (kalenderjaar 2016)29. Eiseres betwist dat de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met de betere ligging van dit object, nu dit object geen overlast van scholen heeft. Verder heeft dit object een balkon, een berging en een tuin op het zuidoosten. Dit zijn waardeverhogende aspecten.30. De rechtbank is met de heffingsambtenaar van oordeel dat uit de verkoopcijfers in de taxatietechnische onderbouwing niet blijkt dat de aanwezigheid van een school in de buurt een waardedrukkend effect op de woning heeft. Wat betreft de aanwezigheid van een balkon geldt ook hier dat in [Y] een buitenruimte in de vorm van een balkon of dakterras van verwaarloosbare invloed op de waarde is als het object ook een tuin heeft, zoals ook hier het geval is bij dit vergelijkingsobject. Verder zijn de berging en de tuin bij dit vergelijkingsobject al in de taxatietechnische onderbouwing meegerekend.- Overige vergelijkingsobjecten31. Ten aanzien van de overige vergelijkingsobjecten heeft eiseres onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde gegevens in de taxatietechnische onderbouwing onjuist zijn, omdat zij de stellingen niet heeft onderbouwd.- De matige staat van de eigen woning32. Verder heeft eiseres gesteld dat haar woning een gedateerde keuken heeft, wat een waardeverlagend aspect moet hebben. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar in beide jaren de kwaliteit van de woning op matig heeft beoordeeld, zodat hier mee rekening is gehouden. Zelfs als hier geen rekening mee is gehouden, is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar daar in beide jaren voldoende rekening mee heeft gehouden. In beide jaren is de marge tussen de m2-prijs van het woondeel van de woning namelijk lager dan de gemiddelde m2-prijs van het woondeel van de vergelijkingsobjecten.33. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de aan de woning toegekende waarde niet in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.Afronden WOZ-waarde 34. Eiseres voert ten aanzien van kalenderjaar 2015 nog aan dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning naar beneden had moeten afronden op duizendtallen. Zij beroept zich hierbij op een conclusie van de procureur-generaal bij de Hoge Raad van 29 december 2009 [voetnoot rechtbank: ECLI:NL:PHR:2010:BL1943, overweging 6.2] en op informatie (op de website) van de Waarderingskamer.35. Deze beroepsgrond slaagt niet. De rechtbank stelt voorop dat in de Wet WOZ geen regels zijn opgenomen over de afronding van de vastgestelde waarde. De conclusie van de procureur-generaal bij de Hoge Raad waar eiseres naar verwijst gaat, onder andere, over de gevolgen van het toepassen van de (per 1 oktober 2015 afgeschafte) Fierensmarge. De Fierensmarge was gericht op het opwerpen van een drempel voor bezwaar en beroep om conflicten over relatief kleine belangen te beperken en de Wet WOZ uitvoerbaar te maken. Dit betreft een andere discussie, die geen aanknopingspunten biedt voor de stelling van eiseres. Voor zover de Waarderingskamer heeft bepaald dat de waarde van een woning naar beneden moet worden afgerond op duizendtallen, is dat geen voorschrift waaraan de heffingsambtenaar is gehouden [voetnoot rechtbank: zie het gerechtshof Amsterdam 7 september 2017 (ECLI:NL:GHAMS:2017:3643)].36. Wat verder nog door eiseres is aangevoerd leidt de rechtbank niet tot een ander oordeel.Conclusie37. De beroepen zijn ongegrond. Eiseres krijgt dus in geen van beide zaken gelijk.”
5. Beoordeling van het geschil
Schending van de hoorplicht? (2015 en 2016)
5.1. Belanghebbende voert ook in hoger beroep aan dat de heffingsambtenaar de hoorplicht heeft geschonden. Volgens belanghebbende had zij na de eerste hoorzitting en de bespreking op 22 juni 2018 moeten worden uitgenodigd voor een nadere hoorzitting. Door te beslissen voordat deze nadere hoorzitting heeft plaatsgevonden, is de hoorplicht geschonden.
5.2. Het Hof begrijpt dat de eerste hoorzitting concreet ging over belanghebbendes bezwaren en dat op de (nadere) hoorzitting van 22 juni 2018 in zijn algemeenheid gesproken is over de wijze waarop rekening moet worden gehouden met erfpacht. De heffingsambtenaar heeft de gemachtigde van belanghebbende per brief het verslag gestuurd van deze (nadere) hoorzitting.
5.3. Met de rechtbank is het Hof van oordeel dat de hoorplicht niet is geschonden. Uit de gedingstukken volgt niet dat tijdens de hoorzittingen of anderszins nadere afspraken zijn gemaakt voor een nadere hoorzitting met betrekking tot de woning van belanghebbende noch waren er concrete feiten of omstandigheden, zoals nieuwe bevindingen van de taxateur van een opneming ter plaatse, die meebrachten (als partijen dat zo hadden afgesproken) dat belanghebbende nader moest worden gehoord.
WOZ-waarde (2015 en 2016)
5.4. Belanghebbende heeft zich voor beide jaren op het standpunt gesteld dat de heffingsambtenaar niet is geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
5.5. Belanghebbende betwist in hoger beroep de door de heffingsambtenaar voorgestane oppervlakte van het woongedeelte van de woning (197 m2); zij staat een oppervlakte voor van 153 m2 en heeft daartoe informatie uit BAG-viewer en het WOZ-waardeloket overgelegd. De heffingsambtenaar heeft de door hem voorgestane oppervlakte in hoger beroep nader onderbouwd met bouwtekeningen (deze zijn, onbetwist, door de heffingsambtenaar gebruikt voor een berekening van de oppervlakte “conform NEN 2580”). Voorts heeft hij er (gedocumenteerd) op gewezen dat belanghebbendes gemachtigde tot twee keer toe niet heeft gereageerd op verzoeken tot inpandige opneming van de woning. Bij deze stand van het geding ziet het Hof geen aanleiding om aan de door de heffingsambtenaar aan de hand van de bouwtekeningen vastgestelde oppervlakte van 197 m² te twijfelen, nu de heffingsambtenaar onbetwist heeft gesteld dat deze meting NEN 2850-conform is, welke norm hij voor alle (referentie)objecten hanteert. Voorts komt de omstandigheid dat de woning niet inpandig is opgenomen teneinde de gebruiksfuncties van de kelder en de zolderruimte te kunnen vaststellen, voor rekening van belanghebbende. Het Hof gaat daarom uit van een woonoppervlakte van 197 m².
5.6. Het Hof is met de rechtbank van oordeel dat de door de heffingsambtenaar voor het jaar 2015 en voor het jaar 2016 gehanteerde vergelijkingsobjecten qua type woning, bouwjaar, oppervlakte en buurt voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende. Het Hof merkt op dat, anders dan belanghebbende betoogt, geen regel in het recht de heffingsambtenaar ertoe verplicht om aannemelijk te maken dat de door hem gehanteerde vergelijkingsobjecten de objecten zijn die het beste vergelijkbaar zijn met de woning, nog daargelaten dat het Hof niet vermag in te zien hoe de heffingsambtenaar het door belanghebbende verlangde bewijs zou kunnen leveren. Het Hof benadrukt dat het belanghebbende vrijstaat om objecten aan te dragen welke in haar beleving beter vergelijkbaar zijn en voor een (verhoudingsgewijs) lagere transactieprijs zijn verkocht. Belanghebbende heeft van deze mogelijkheid zowel voor het jaar 2015 als het jaar 2016 gebruik gemaakt; in hoger beroep heeft zij gemotiveerd aangevoerd dat het naastgelegen pand [object] met transactiedatum 1 april 2015 is verkocht voor € 995.000 (zie 5.7).
Het Hof merkt daarnaast op dat het de heffingsambtenaar in een procedure over de vastgestelde WOZ-waarde is toegestaan om de juistheid van de door hem vastgestelde waarde te onderbouwen met gegevens van een beperkt aantal rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen (vrije bewijsleer), ook al is de waarde bij het nemen van de primaire beschikking door middel van een modelmatige waardebepaling vastgesteld. Anders dan belanghebbende betoogt, is deze handelswijze niet in strijd met het verbod van willekeur, noch met het vertrouwensbeginsel (vgl. Hof Amsterdam 5 november 2019, 17/00395, ECLI:NL:GHAMS:2019:4018, in samenhang met Hoge Raad 29 mei 2020, 19/05491, ECLI:NL:HR:2020:988).
[object] (2015 en 2016)
5.7. De heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof verklaard dat de verkoop van het object [object] niet is meegenomen in zijn vergelijking nu dat een kantoor betreft. Volgens de heffingsambtenaar is de transactieprijs van een kantoorpand in het algemeen, zo ook in dit geval, niet geschikt is ter onderbouwing van de waarde van een woning. Belanghebbende heeft niet betwist dat het object [object] ten tijde van de verkoop als kantoor werd gebruikt en was ingericht en bijvoorbeeld niet beschikte over een volwaardige badkamer en keuken (zulks volgt ook uit de door belanghebbende overgelegde documentatie). Het Hof acht, met de heffingsambtenaar, dit object daarom minder geschikt om de waarde van de woning te onderbouwen en zal het dan ook buiten beschouwing laten.
Referentieobjecten 2015
5.8. De heffingsambtenaar heeft uit de transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten m2-prijzen herleid van respectievelijk € 5.023 ( [referentieobject 1] ), € 6.130 ( [referentieobject 2] ) en € 5.279 ( [referentieobject 3] ) (zie 2.2). De gemiddelde m2-prijs van de vergelijkingsobjecten bedraagt daarmee € 5.477. De woning van belanghebbende is gewaardeerd op € 4.929 per m2. Gelet op het verschil van € 548 per m2 (in totaal 197 x € 548 = € 107.956) is daarmee ruim voldoende rekening gehouden met de door belanghebbende genoemde verschillen tussen haar woning en de vergelijkingsobjecten. Aldus is dan ook sprake van een dusdanige marge dat eventuele verschillen (zoals het door belanghebbende genoemd balkon, (de ligging van) de tuin of verschil in bouwjaar) tussen de woning van belanghebbende en de vergelijkingsobjecten ruimschoots wegvallen.
Referentieobjecten 2016
5.9. De heffingsambtenaar heeft uit de transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten een m2-prijs herleid van respectievelijk € 5.253 ( [referentieobject 4] ), € 5.838 ( [referentieobject 8] ) en € 5.539 ( [referentieobject 3] ) (zie 2.3). De gemiddelde m2-prijs van de vergelijkingsobjecten bedraagt daarmee € 5.543. De woning van belanghebbende is gewaardeerd op € 5.194 per m2. Gelet op het verschil van € 349 per m2 (in totaal 197 x € 349 = € 68.753) is daarmee ruim voldoende rekening gehouden met de door belanghebbende genoemde verschillen tussen haar woning en de vergelijkingsobjecten. Aldus is dan ook sprake van een dusdanige marge dat eventuele verschillen (zoals het door belanghebbende genoemde balkon, dakterras, (de ligging van) de tuin, aanwezigheid van een school of verschil in bouwjaar) tussen de woning van belanghebbende en de vergelijkingsobjecten ruimschoots wegvallen.
Erfpachtcorrecties niet overgelegd (2015 en 2016)
5.10. Belanghebbende stelt zich – onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018, 17/01448, ECLI:NL:HR:2018:1316 – op het standpunt dat de heffingsambtenaar niet heeft voldaan aan de op hem rustende verplichting om de onderbouwing van de erfpachtcorrecties van de vergelijkingspanden ten aanzien van de woning te overleggen. Reeds omdat de heffingsambtenaar de nadere onderbouwing van de erfpachtcorrecties van de vergelijkingsobjecten bij zijn nader stukken van 14 januari 2021 heeft overgelegd faalt deze klacht.
Afronding op duizendtallen (2015)
5.11. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de op € 1.087.500 vastgestelde WOZ-waarde voor het jaar 2015 naar beneden dient te worden afgerond op hele € 1.000-tallen. Het Hof volgt belanghebbende hierin niet. Van een verplichting tot afronding, op welke wijze dan ook, is geen sprake. De toetssteen is uiteindelijk het wettelijke waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, en zoals vermeld onder 5.8 heeft de heffingsambtenaar naar ’s Hof oordeel aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de woning, als bedoeld in artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, voor het onderhavige jaar met een bedrag van € 1.087.500 niet te hoog heeft vastgesteld. Deze grief van belanghebbende faalt daarom eveneens.
Eenmalige verlaging van 2% bij erfpacht (2015 en 2016)
5.12. Bij deze stand van het geding stelt belanghebbende zich op het standpunt dat de door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarde voor de jaren 2015 en 2016 op grond van diverse beginselen van behoorlijk bestuur dient te worden verminderd met 2%, omdat de gemeente Amsterdam voor het jaar 2019 een generieke korting van 2% heeft toegepast voor alle woningen op erfpachtgrond. Het Hof overweegt ter zake als volgt.
5.13. De rechtbank Amsterdam heeft in een uitspraak van 7 december 2018, AMS 18/1696, ECLI:NL:RBAMS:2018:8714, geoordeeld dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde methode voor de berekening van erfpachtcorrecties onjuist is. De heffingsambtenaar heeft dit oordeel in hoger beroep met succes bestreden (vgl. Hof Amsterdam 9 juli 2019, 19/00038, ECLI:NL:GHAMS:2019:2555). Het tegen dit oordeel gerichte cassatieberoep is ongegrond verklaard, met toepassing van artikel 81 van de Wet op de rechterlijke organisatie (vgl. Hoge Raad 29 mei 2020, 19/03934, ECLI:NL:HR:2020:939).
5.14. Omdat op het moment van vaststelling van de WOZ-beschikkingen voor het jaar 2019 (uiterlijk 28 februari 2019) nog geen duidelijkheid zou bestaan over de vraag of de door de heffingsambtenaar gehanteerde methode voor de berekening van erfpachtcorrecties aanvaardbaar was, heeft de gemeente Amsterdam besloten voor het jaar 2019 eenmalig voor alle woningen op erfpachtgrond – dus ook voor de woning van belanghebbende – een korting van 2% toe te passen op de WOZ-waarde (zie 2.4 en 2.5).
5.15. Belanghebbendes standpunt dat het fair play-beginsel, het vertrouwensbeginsel, het gelijkheidsbeginsel, het zorgvuldigheidsbeginsel, het rechtszekerheidsbeginsel en/of het verbod van willekeur de heffingsambtenaar verplichten de WOZ-waarde van de woning voor zowel het jaar 2015 als het jaar 2016 ook met 2% te verlagen, is door het Hof reeds verworpen in zijn voormelde uitspraak van 9 juli 2019 in de zaak met kenmerk 19/00038. Het Hof heeft in die uitspraak op dit punt het volgende overwogen en geoordeeld:
“5.3.1. (…) Belanghebbende betoogt dat het fair play-beginsel, het vertrouwensbeginsel, het gelijkheidsbeginsel, het zorgvuldigheidsbeginsel, het rechtszekerheidsbeginsel en/of het verbod van willekeur de heffingsambtenaar verplichten de WOZ-beschikking met 2% te verlagen.5.3.2. Belanghebbende beroept zich in dit verband op (1) een brief van 5 februari 2019 van de wethouder Financiën aan de leden van Raadscommissies Financiën en Economische Zaken en Ruimtelijke Ordening (met als onderwerp “Eenmalige verlaging WOZ-beschikking 2019 voor woningen op erfpachtgrond”) en (2) op hetgeen de burgemeester van Amsterdam op 12 februari 2019 op schriftelijke vragen van een gemeenteraadslid naar aanleiding van de rechtbankuitspraak van 7 december 2018 heeft geantwoord (zie 2.5).5.3.3. Het Hof stelt voorop dat op belanghebbende de last rust feiten en omstandigheden te stellen en (bij betwisting door de heffingsambtenaar) aannemelijk te maken, op basis waarvan geconcludeerd kan worden dat de heffingsambtenaar een algemeen beginsel van behoorlijk bestuur heeft geschonden. Op basis van al hetgeen belanghebbende in dat verband heeft aangevoerd kan die conclusie niet worden getrokken.Het Hof voegt daar voor wat betreft de vermeende schending van het vertrouwensbeginsel aan toe dat uit het onder 2.5 weergegeven citaat of uit de eerdergenoemde brief van 5 februari 2019 niet volgt dat de gemeente Amsterdam van mening is dat de WOZ-beschikkingen over 2017 op een te hoog bedrag zijn vastgesteld. Ook anderszins heeft belanghebbende aan deze documenten niet het vertrouwen kunnen ontlenen dat ook de WOZ-waarden voor de jaren vóór 2019 met 2% zouden worden verlaagd. Daarnaast noopten ook het gelijkheidsbeginsel of de andere door belanghebbende genoemde algemene beginselen van behoorlijk bestuur daar niet toe.Om die redenen verwerpt het Hof belanghebbendes standpunt.”
Het Hof ziet geen aanleiding om in de onderwerpelijke zaak tot een ander oordeel te komen.
5.16. Tot slot overweegt het Hof nog het volgende. Indien en voor zover belanghebbende in hoger beroep er nog op wijst dat aan alle vergelijkingsobjecten voor het jaren 2015 en 2016 een WOZ-waarde is toegekend die iets lager is dan de in de matrix vermelde gecorrigeerde transactieprijzen merkt het Hof het volgende op. Belanghebbende verbindt hieraan de conclusie (1) dat de woning van belanghebbende niet op dezelfde modelmatige wijze is getaxeerd als de vergelijkingsobjecten en (2) dat ‘niet eens is gecontroleerd of het onderhavige verkoopcijfer wel binnen de marges valt van hetgeen het model laat zien aan gemiddelde prijzen per m2 dan wel per m3’. Zij wenst ‘dan ook inzicht te hebben’ in de wijze waarop de WOZ-waarde van de vergelijkingsobjecten is berekend en verwijst ter zake naar het arrest Hoge Raad 17 augustus 2018, 17/01448, ECLI:NL:HR:2018:1316. Het Hof overweegt ter zake dat de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten en de wijze waarop die WOZ-waarden tot stand zijn gekomen niet relevant zijn voor de beslechting van het onderwerpelijke geschil. Niet de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten maar de WOZ-waarde van de woning van belanghebbende is het onderwerp van geschil. De heffingsambtenaar heeft de door hem voorgestane WOZ-waarden van de woning gestaafd met een verwijzing naar de gecorrigeerde transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten en niet met een verwijzing naar de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten. Reeds gelet op het vorenoverwogene ziet het Hof geen aanleiding om de heffingsambtenaar op te dragen om inzichtelijk te maken op welke wijze hij de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten voor het jaar 2015 en 2016 heeft vastgesteld.
5.17. Al hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd, brengt het Hof niet tot een ander oordeel.
Slotsom
5.18. De slotsom van het hiervoor overwogene is dat de hoger beroepen van belanghebbende geen doel treffen en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
6. Kosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten in verband met de behandeling van het hoger beroep op de voet van artikel 8:75 Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet.
7. Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mrs. M.J. Leijdekker, voorzitter, B.A. van Brummelen en J-P.R. van den Berg, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. P.L. Cheung als griffier. De beslissing is op 9 maart 2021 in het openbaar uitgesproken en wordt gepubliceerd op www.rechtspraak.nl.
